肥西商业市场调研报告

新华长江商业华邦万派城·商业综合体定位报告项目定位分析商业市场研究宏观环境综述一三二一、宏观环境综述城市背景经济背景人口基数项目区位合肥城市概况2014年合肥市情况概表数据国土面积（平方公里）11,445城市建成面积378常驻人口（万人）757.2市区常住人口（万人）370合肥、安徽省会，全省政治、经济、文化、信息、交通、金融和商贸中心，全国重要的科研教育基地，长江城市经济协调会会员城市，因东淝河与南淝河均发源于此而得名主要支柱产业：汽车、装备制造、家用电器、化工及橡胶轮带、新材料、电子信息及软件产业、生物技术及新医药、食品及农副产品加工等八大产业；国家重点科教城：科研机构：200多个大学：中国科学技术大学、合肥工业大学、安徽大学、安徽永夜大学安徽医科大学等学院：安徽新华学院、合肥学院、那非师范学院等省师范高中：合肥一中、合肥6中、合肥8中等合肥无疑是全省的政治、经济、文化、信息、交通中心国民生产总值、三产比例宏观经济合肥经济一直保持平稳增长，从整体上看其产业结构正处于调整及转型过程中2013年合肥国民生产总值达到4,672.9亱元，在2012年之后继续保持平稳增长；当前全球经济总体低迷，2013年合肥国民生产总值增长率为2005年以后最低（12.2%）2013年合肥三产比例分别为5.3：55.3：39.4,与2012年相比，二产不变，三产增多0.2%,一产减少0.2%；从整体来看，合肥第二产业在其生产总值中占比最高，自11年以来增长较慢，其产业结极正处于调整及转型过程社会固定资产投资、房地产投资合肥宏观经济合肥固定资产投资稳定增长，房地产市场投资加速合肥社会固定资产投资总额在2005年以后保持稳定增长，2013年达到4,044.99亿元；增长率自2005年以后逐渐趋缓。2012年合肥各个新区投资较为火热，增长率于2006年后首次上升，至18.2%；2013年增长率略有下降至17.7%。2013年，合肥市房地产开发投资在楼市持续热销的刺激下，全年投资总量创历史新高，增速逐月攀升，投资额达1,105.81亿元，同比增长21%；增长率自06-08年房地产投资呈爆发性增长后逐年下降，2013年出现较多幅度上扬。社会消费品零售总额合肥宏观经济合肥消费市场活跃，社会消费品零售总额稳定增长。合肥社会消费品零售总额自2005年以来整体保持较快增长，至2013年达到1,480.84亿元；受金融危机影响09年合肥社会消费零售总额增长率降低到历史最低，为13.51%；2013年增长率为14.47%，呈现下滑趋势。2013年社会消费零售总额中，餐饮收入为88.77亿元，比2012年增长9.4%，商品零售为1,392.07亿元，比2012年增长15.1%。进出口总额及外商投资额合肥宏观经济合肥外商直接投资近年来保持稳定增长，对外贸易较为活跃。2008年9月爆发全球球金融危机使得合肥外商直接投资金额自2005年以来首次减少；08年之后保持稳定快速增长，2013年合肥巶外商投资总额为18.9亱美元，相比2012年增长18.0%。受金融危机影响2009年合肥迚出口总额降低至64.28亿美元；之后保持较快增长幵于近两年有所放缓，2013年合肥进出口总额为181.90亿美元，增长率放缓，为3.1%。其实肥西就是合肥Infact,FeixiistheHefei······城市背景肥西作为合肥“１４１”城市发展战略西南组团的重要组成部分，县城所在地上派镇更成为肥西发展的重中之重，也必将成为大合肥发展战略重要组成部分！西南组团华邦·万派广场位于合肥市肥西县境内，金寨南路与青年北路交汇处北侧。地处合肥“141战略规划”的西南组团核心位置。在合肥城镇密集区范围内构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区的总体空间框架。西南部组团包括经济技术开发区、上派镇。城市背景2009-2014年，肥西县连续6年入选全国百强县，目前位居第73位肥西县是中国百强县，中部十强县，是安徽省经济强县之一。县政府驻上派镇人民西路。上派镇是肥西县城关镇，地处派河上游而得名,素有合肥南大门之称。经济背景肥西经济快速发展、综合实力不断提升,2013年GDP占合肥10%，第三产业比重较大,产业结构比例良好GDP同比增长人均生产总值464.3亿元13.8%净增7844元人均地区生产总值为54026元12%65%23%第一产业第二产业第三产业二、三产业二三产业增加值占GDP比重为87.9%，比上年提高0.9个百分点；工业增加值占GDP的比重为56.5%，比上年提高1.3个百分点。人均可支配收入同比增长13.2%，比全国、全省平均增幅高0.6、0.2个百分点。农民人均纯收入9081元，超过全国、全省平均收入1164、1921元；同比增长15.5%，高于全国、全省2.0、0.6个百分点。第一产业第二产业第三产业GDP同比增长4672.9亿元11.3%人均可支配收入为25434元694.36亿元13.2%财政收入合肥第一产业增加值229亿元，增长5.4%；第二产业增加值2303.9亿元，增长15.4%；第三产业（服务业）增加值1631.4亿元，增长12.3%。三次产业结构由上年的5.7∶55.1∶39.2调整为5.5∶55.3∶39.2肥西县合肥编号社区\行政村名称常住户数常住人数流动人数总人数SP01卫星社区3712120451502027065SP02绿锦社区457157210102582SP03爱和社区380911024350014524SP04四十埠社区352410208250012708SP05派河社区281310315350013815SP06紫蓬社区25087824460012424SP07新华社区19126207450010707SP08青年社区7506240161300037016SP09南郢社区7578185191400032519SP10肥光社区1712520715006707SP11馆驿社区1106351620005516SP12古埂社区341598041020020004SP13金岗村503201815003518SP14三岗村2314654324008943SP15五十埠村65722571502407SP16谢塘村5621613251638SP17芮祠村1402442112005621SP18方岗村101532144503664SP19中派村110834085603968SP20北张村141340195504569SP21佛寺村78224573502807SP22灯塔村101429864503436SP23鲍冲村39614524001852SP24大墙村65821195002619SP25彭圩村1409402615005526SP26前进村55624134002813合计5384116320385765248968编号社区\行政村名称常住户数常住人数流动人数总人数ZP紫蓬镇12056351093020065309TH桃花镇7514250425506080102YD严店乡160855012815050278HG花岗镇29679106554106554FL丰乐镇170006320063200SH三河镇222457321073210SSG柿树岗乡149605361453614SN山南镇219707927579275合计14150948613285410571542县域实际人口共计82万，其中上派镇约25万，周边乡镇人口57万。不包括09年-14年交付楼盘42个，潜在人口14万。符合区域性商业综合体的人口需求。人口基数未来三年肥西县城人口增加将不断增长！人口基数项目3公里范围内在建或新交付住宅统计住宅名称户数华邦·万派城约1520户百大·拓基广场1033户金宇·天地城3733户名邦·西城国际4030户科创·和谐盛世2000户瑞泰·翰林水岸2100户中街·水晶城3700户开拓·环球世家1000户金云·国际750户凉亭安置小区800户共计20666户区位交通舒城县肥西县合肥市合安高速合九铁路肥西至合肥约15公里，至舒城约30公里，主要有合安高速，合九铁路、G206国道、S103省道跨境穿过，交通便利，区位优势明显。小结：二、商业市场研究老城区商圈分析新兴商圈分析以传统街铺和小百货为主商业比较集中，如青年街道、人民路等；2000年以前2005年2008年2013年1、肥西商业历程百货电器、中小型超市等商业形式，开始兴起于肥西；以永良购物广场，永良超市为代表，肥西开始拥有了集中商业；肥西商业开始进入集购物、餐饮、休闲娱乐为一体一站式购物城市休闲中心时代；2、老城区商圈分析青年路三河路金鸣街巢湖路人民路新华街百大购物中心中街水晶城商圈范围：北起派河、南至三河路；西起金寨路、东至人民路商业类型：小型购物广场、商业街、传统市场、零售街铺、建材街铺、电器市场、中小型酒楼、娱乐等商圈现有商业：肥西电器城、新华街、金鸣街、三河路建材市场，永良购物广场、中街水晶城、百大购物中心；消费群体本地主要消费客群：肥西县城常住居民和乡镇学生及陪读家长；辐射群体：肥西县乡镇居民；商业街区新华街巢湖中路人民中路青年路金鸣街三河路巢湖西路合计商铺数量200300220200180350700约2150主营业态服装鞋帽服装、餐饮餐饮服装服装家居家电、建材餐饮、家居--单店面积40706050609080--商铺面积（㎡）14000210001320010000108003150056000156500老城区主要商业街道共有商户约2000余户，营业面积约15万余平方米2、老城区商圈分析位置档次业态青年路中档社区配套、餐饮、休闲娱乐人民路中低档酒店、家居建材、汽摩配三河路中低档家居建材、农贸、商行巢湖路中高档金融办公、电器数码、服装、超市、教育培训新华街中高档品牌服装、餐饮休闲金鸣街中档精品服装、饰品老城区商圈依然是肥西县城商业规模最大、商业密度最高、商业形态最为集中的区域；集聚了肥西全部的综合商业街区、超市、小型购物广场、建材家居等；2、老城区商圈分析巢湖中路名称巢湖中路商圈分析主要特点商业发展最为成熟，业态齐全、服装服饰居多、整体档次不高、大众消费商业形态服装服饰零售、银行证券、通信服务、电器城、超市、婚纱影楼知名商家工商银行、合家福、移动、联通通讯、海澜之家、肥西农村商业银行、七匹狼物业街铺、住宅或办公楼底商、一层商铺居多；开间3至6米、进深8至10米，50平米以下小铺居多租金水平转让费用较高，一般都要5万以上,高者甚至在10万以上；一般30平米小铺租金在5、6万以上；单位面积月租金100以上，肥西租金较贵区域租户访谈位置好、人流量大、老商业区、租金贵2、老城区商圈分析巢湖中路商业业态占比15%12%11%9%8%7%7%7%6%4%4%4%3%2%2%1%1%1%服装鞋帽类社区类办公类餐饮美食类家电类通讯类建材类家居类精品类百货类烟酒土特产类车类娱乐类美容美体类服装服饰、社区类、办公类、餐饮类所占比例较大;现巢湖路正处于道路重建工程，商业所受影响较大！名称新华街商圈分析主要特点主要商业业态为服装鞋帽类，缺少品牌店和精品店商业形态服装服饰鞋帽零售、餐饮、社区服务、娱乐、儿童、家居等，以服装服饰为主，占到业态50%以上。知名商家耐克、阿迪、水晶家纺、婴幼儿童物业沿街二层商铺，一层经营，二层仓库；开间4至5米，进深8米左右，一层商铺大小在30平方米左右租金水平靠近西段30平米左右年租金能达到10万左右，靠近东段30平米左右年租金4万左右，月租金近200元左右租户访谈位置好、服装家纺较多、形成气候、租金贵2、老城区商圈分析新华街新华街商业业态占比51%9%6%5%5%3%3%3%3%2%2%2%1%1%1%1%1%服装鞋帽类餐饮美食类社区类精品类美容美体类娱乐类百货类车类婴幼童类家居类烟酒土特产类办公类金融类家电类服装服饰、社区类、餐饮类所占比例较大,娱乐、宾馆、婴童类、教育所占比例较小名称青年路商圈分析主要特点青年路是老城区最核心地段，青年路西段以土菜馆、生活配套为主；东段位于核心