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辽宁阜新中地*御龙湾项目规划建议报告汇报前言房屋建筑乃百年大计。一个项目运营的成败完全取决于项目整体规划定位及市场定位的准确与否，只有发现和锁定市场空白点，定位准确，规划合理，走差异化营销的思路，才能先发制人，赢得项目经营与销售的成功。本公司经过对阜新房地产市场现状的深入调研与预测性分析，对项目发展规划做了初步定位，并制定出有针对性的差异化的产品规划定位，旨在提高本项目的建筑内涵和市场竞争力以及绝对的品质优势，以期使项目的特性更加突出，从而达到快速去化和利益最大化的营销目标。总则规划设计是建筑设计、环境设计的基础，优秀的规划设计应当完好地贯彻项目开发的立意主题。一、总体分期发展规划根据中地*御龙湾项目的占地总量，我司以为总体规划应按二期发展，各期规划应在相对独立完整的基础上有所呼应。规划设计中采用轴线组织和空间序列的手法，将分期发展的两个部分有机地组织在一起，并通过特色景观和环境设计的绿脉、水景将两个区域串联起来，作为生态系统、人流交通的联系纽带。同时，避免过分追求总体布局的形式构图，忽略了实际使用的需要，造成建筑组团、单体布置上的困难，降低土地资源的利用率。二、规划组团设想根据项目地块形状、分期发展、紧邻细河河堤的特点，以及居住小区作为居家生活环境的特殊要求，规划组团可采用中轴中心花园的规划模式，并充分利用细河河堤的景观优势，采用组团花园的方式组织建筑单体，使各建筑单体在布局上错落有致，疏密得当，做到“户户有景”。并通过-----公共空间------半公共空间-----半私密空间-----私密空间-----的层次组织室外空间序列，构成丰富的空间层次。总则•第一节产品规划建议-------------------------[项目概况]-------------------------[项目定位]-------------------------[整体规划理念]-------------------------[规划目标]-------------------------[规划原则]-------------------------[平面布局建议]-------------------------[产品结构及配比建议]•第二节建筑设计建议-------------------------[建筑风格]-------------------------[外立面建议]-------------------------[建筑线条]•第三节单体设计建议------精致型公寓-----------[层高及大堂建议]-------------------------[社区入口构想]-------------------------[户型设计要点]-------------------------[户型空间设置建议]-------------------------[户型设计其它建议]-------------------------[户型创新建议]-------------------------[外立面建议]----底层商业规划建议-----[商业形式建议]-------------------------[商业设计建议]•第四节公共建筑规划------------------------[会所建议]-------------------------[道路交通]-------------------------[车位建议]目录•第五节环境景观设计-----------------------【园林景观设计因素】-----------------------【设计重点】-----主题及风格建议----【园林景观主题建议】-----------------------【园林风格建议】-----------------------【景观设置建议】-----------------------【小品设计建议】-----------------------【公共空间设置】•第六节物业管理-----------------------【服务管理模式定位】-----------------------【社区服务内容】-----------------------【物业管理】•第七节智能化规划建议··········施工图设计工作要求·········目录产品规划建议•项目概况第一节•项目定位•整体规划理念•规划目标•规划原则•平面布局建议•产品结构及配比建议项目概况项目基本要素数据规划用地性质居住商服用地净地面积430亩容积率≤1.5总建筑面积约43万㎡建筑高度住宅：多层≤18M；小高层≤35M；非住宅：≤18M建筑间距规划中密度住宅小区，多层、板式小高层住宅之间距：沿墙——不小于1：1.5（且最小间距不得小于20米）；山墙——多层不小于6米；多层与小高层之间不小于9米；小高层之间不小于15米。规划小高层、高层住宅之间：点式——各项间距不小于30米；板式——沿墙间间距不小于面宽（且最小不小于30米）；山墙间间距不小于15米。规划高层住宅之间的间距应符合上述间距要求，同时进行日照分析计算。建筑密度商办类综合体≤35%多层区≤30%多层和小高层混合区≤25%绿地率多层区≥35%，多层和小高层混合区≥40%居住组团集中公共绿地≥1㎡/人，且≥1000㎡建筑退让退让道路红线与规划绿线见地形图小区入口机动车出入口距相邻各道路交叉口距离不小于80米，沿城市道路设置的各主要车行、人行出入口宜设置港湾式停车泊位。公建配套按组团级设置车位规划建筑按《辽宁省建筑物配建停车设施设置标准与准则》的相关规定执行；机动车与非机动车停车方式应兼容，停车位应在地下、半地下或建筑底层架空解决，地面停车位不超过配建停车数量的50％项目定位最适宜人居的阜新市第一大盘当之无愧的阜新市房地产楼盘领袖！一、住宅市场定位【第一】➣把握阜新市城市北进的发展契机，打造阜新市第一名盘➣抢占阜新市高新区玉龙新城建设的桥头堡，展示欧洲现代时尚品质建筑，形成差异化，吸引消费者眼球➣瞄准企业高管、私企老板、政府公务员及教师为核心目标客群，以品质项目与之对接➣展现现代欧洲建筑时尚功能元素，实现物业保值增值➣充分尊重阜新市房地产整体消费力相对较弱的现实，控制总体造价➣做好前期商业资源储备挖掘，实施针对性“量体定做”商业布局➣充分尊重市场意识，以市场为导向，注重产品市场调查研究➣促进销售，提高项目开发效率，快速占领市场主导项目定位【第二】➢以欧式现代建筑风格，提升多层及洋房、别墅等建筑高贵气质，体验高瞻远瞩心怀➢将时尚欧式环境艺术与欧式现代建筑相融合，形成与区域建筑的差异化➢选择一流的物业管理整个社区，彰显品质生活领地➢以中价位，高品质项目入市，展现物业的保值增值➢注重产品细节处理和设计，用足东西大跨度优势，全力满足室内通透，展示大视野项目定位项目定位项目整体是阜新市首个真正意义上的高档商品住宅高新区玉龙新城核心地理位置交通及其他配套相对完善阜新市中高端房地产市场优秀的建筑设计标识性的建筑立面户型以大众化中户型为主，小户和大户为辅确保园林设计、物业管理等属于本地领先水平二、住宅市场定位示意图项目定位阜新市中高端房地产市场目标客户以本地为主多种建筑业态、户型的产品组合高品质商住项目50万㎡优质的房地产项目紧临细河河堤景观资源优势三、住宅产品定位示意图本片区购物生活休闲人居自豪舒适目标客户本项目交通便利、景观资源高尚府邸、素质人居购物休闲设施完备品牌物业全封闭物业管理建筑及户型产品创新成就感荣誉感未来感舒适感享受生活享受生活n按照马斯洛（AbrahamH.Maslow，1908－1970）“人的需求层次理论”对本项目与本片区、目标客户之间的有机联系进行分析，我们对项目定位有一个更清晰的认识。项目定位四、产品定位——核心价值四、住宅形象定位城市新贵具备欧洲皇家品质的国际高品质居住大社区诠释：v城市新贵一指项目为城市新贵，二指居住人群为新富起来的城市新贵！v具备欧洲皇家品质的国际高品质居住大社区彰显项目品质与居住的荣耀！项目定位•主题定位打造阜新市首个具备国际高品质星级生活社区•物业形态精致型住宅+底商•建筑风格现代欧陆风情建筑风格项目定位五、25-30岁客群分析客群分析25岁——30岁岗位•技术人员•中层管理•年轻白领•管理高层•工厂员工多用于居住，对居住环境要求较高，青睐中小户型。30岁——35岁岗位30—35岁客群分析有一定的购买力，较为关注居住舒适性与景观享受，热衷传统中户型。企业中高层客群分析35岁——40岁岗位•个体经营•公务员在乎居住环境以及产品设计，偏好中大户型。35—40岁客群分析客群分析客群分析40－50岁客群分析40岁——50岁岗位•私营业主•工厂老板•政府高官•其他高收入者经济实力强，对价格不太敏感。对新兴居住理念及生活方式有较高标准要求，购房普遍选择舒适大户型。客群分析年龄：25-50岁收入：家庭年收入在3万以上地域：阜新市原住民或在阜新长期工作的外地人•追求高质量的生活，有一定的城市化需求；•容易接受新事物，适应能力较强；•需要一定的身份认可，在人群里有一定的领袖作用；•有一定的经济及投资意识，理解住宅投资保值与增值的作用；•彰显居住身份地位，所带来的荣誉满足感；客户特征描述需求特征整体规划理念阜新市首个高品质欧式时尚风情大社区•突出主题：充分通过整体规划和景观设计挖掘项目可利用的一切优势资源，通过内部组团景观与外部的自然景观资源相互融合和呼应，同时利用各种建筑小品设计达到“移步换景”的实际效果，以提升整体规划的空间感和品质感，让客户从内心深处获取对项目的认同。•先进性：方案设计要求大胆创意、突破常规。•独特性：独特的主题及产品，通过创意整合，使本项目从现有的楼盘中脱颖而出，成为一颗闪耀的明星。•人文性：通过公共空间与景观的紧密联系，提炼其基本特质，利用项目的独特概念，不仅创造一个居住环境，更创造、引导一种反映现代尊贵生活，体现现代人权、富有进取精神、重视文化、喜欢交往的人文居住生活方式，从而吸引人们的购买欲望及购买的冲动性。•舒适性：舒适性应体现到本项目的各个角落，包括公共场所、环境空间、住宅内部的人性化细节设计等等。•实用性：注重提高住宅的实用率同时避免造成室内外空间浪费。•经济性：规划设计、单体设计及施工图设计均要考虑项目的投资成本，力争保证以最经济的成本就能使本项目成为建筑精品。•规范性：设计方案必须遵守阜新市有关城市规划设计对日照间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。规划思路“思路决定出路”，理念设计是其他设计的纲领和基础。中地*御龙湾项目由于拥有细河自然景观的优势资源，我们必须要以复合地产的思维去思考，把与人的行为有关的一切活动都纳入泛地产的范畴，视野便可以变的很开阔，可以整合各种资源进行理念设计。房地产都是以居住为中心的，它本身包含了许多要素如建筑、环境、户型等等。同时根据人的活动又可衍生出许多要求，如教育、休闲、健康、商业等。如下图：居住（建筑、环境、户型）娱乐健康休闲养生运动商务社交教育如果我们仅从居住本身的要素出发，就很难超越竞争对手，差异性不大。而结合中地*御龙湾项目自身的资源和所处的自然环境，充分尊重客户消费心理需求，加之我们项目自身拥有的大型SHOPPING--MALL的资源优势，提炼出休闲与商业文化为主题，与居住相融合，形成项目独有的特色，便可以超越阜新市所有竞争项目，使别人无法克隆。因此，我们把它定位为阜新市首个提高房地产楼盘品质的项目，为追求高品质生活的人量身定造的以景观休闲、商业文化为特色的高尚精品社区。并全力倡导更高层次的与国际接轨的社区理念：规划思路规划思路•最大限度的利用土地使用率•最大限度的实现价值最大化•通过优良的规划树立项目整体的品牌形象•本项目作为进入阜新市的新生地产力量，应超越阜新市楼市过去的所有成就，踏在别人的肩膀上，树立更远大的发展目标。规划原则•以“微雕”、“细节成就大局”为基本规划原则•以人性化、差异化、力求创新为基本规划要求•以相对优势建筑品质为规划核心贯穿主题：尊贵、人性化、自由空间，规划独具匠心，产