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“XXXX”前期物业服务招标文件招标人：xxxxxx日期：二○一五年十二月-1-目录前附表..........................................-2-第一章招标公告....................................-4-第二章技术规范及要求..............................-6-第三章投标人须知.................................-19-第四部分其他事项...................................-29-第五部分附件...................................-30-第六部分投标文件附件...............................-31--2-前附表序号项目内容规定1项目概况项目名称：xxxxxx项目地点：----------------------招标内容：”xxxxxx”前期物业服务2招标要求服务标准：国家相关物业管理标准入场时间：2018年8月物业服务期限：3年（合同期内，若业主大会成立，按相关政策执行）3投标单位要求1.物业服务的主体为依法设立、注册从事物业服务活动、具有独立法人资格，具有专业物业管理能力，持有国家物业服务资质证贰级物业服务企业；在中华人民共和国境内依法登记注册。（外地企业需持有物业服务企业资质备案证明）2.企业资质等级与承接的物业服务建筑区划建筑面积相对应；3.为建筑区划配备的物业服务力量与市场物业服务力量配置指导标准相对应；4招标时间安排发放招标文件时间：报名单位于2015年12月25日至2015年12月26日（法定公休日、法定节假日除外）工作时间地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX勘察现场：投标人自行勘察（招标人协助）答疑：投标人提出的与本次招标有关的任何问题均须在开标15日前以书面的形式送达招标人，招标人以书面的形式回复投标人，逾期招标人不再接受。5投标文件份数正本壹份，副本肆份，电子文档壹份(office办公软件编制)-3-6投标文件递交投标地点：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx递交投标文件截止时间：2016年1月15日13时30分，逾期送达的投标文件招标人将不予接受。7开标开标地址：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx开标时间：2016年1月15日13时30分-4-第一章招标公告按照国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法规、政策的规定，xxxxxx决定对“xxxxxx”采用公开招标的方式选聘物业服务企业。现将有关情况作简要说明：一、招标项目简要说明“xxxxxx”位于xxxxxx2-2地块。本项目规划设计的物业类型为：住宅、商业、本项目规划总建筑面积206618.73㎡，地上建筑面积分为：住宅建筑面积142092.37㎡，地上商业建筑面积14626.47㎡，半地下商业建筑面积1154.90㎡，地上物业用房建筑面积173.94㎡，业主委员会议事活动用房建筑面积42.44㎡，其他配套用房建筑面积35.05㎡；地下建筑面积47000.00㎡分为：地下物业用房建筑面积152.72㎡，地下机动车库建筑面积42162.93㎡（住宅机动车位1271辆，商业机动车位69辆，），设备用房4500㎡，下沉式采光洞口通道面积337.07㎡。总容积率3.29，建筑密度22.92%，绿地率30%。二、招标人招标人：xxxxxx。三、资格预审本次招标为公开招标，可设置资格预审程序，凡具备管理本招标项目的能力并且具备规定的资格条件的物业管理企业，均可向招标人报名。在投标报名时间截止之时，如报名单位少于5家（含5家），则取消资格预审程序，报名单位可直接于2015年12月27日、2015年12月28日工作时间内在达州市凤凰大道中段438号达州高望都宾馆17F购买招标文件（领取要求：报名审查通过后，电话通知有效投标人凭介绍信（原件）及领取人身份证领取招标文件，介绍信需盖公章。招标人不提供邮购招标文件服务，《招标文件》每份500.00元，发售后一律不退。）；如报名单位多于5家，则设置资格预审程序，报名单位可直接于2015年12月29日工作时间内在达州市凤凰大道中段438号达州高望都宾馆17F购买资格预审文件（《资格预审文件》每份300.00元，发售后一律不退。），只有收到资格预审合格书的投标申请人才能购买招标文件，参加投标。四、投标资格要求1.物业服务的主体为依法设立、注册从事物业服务活动、具有独立法人资格，具有专-5-业物业管理能力，持有国家物业服务资质证贰级物业服务企业；在中华人民共和国境内依法登记注册（外地企业需持有物业服务企业资质备案证明）。2.企业资质等级与承接的物业服务建筑区划建筑面积相对应；3.为建筑区划配备的物业服务力量与市场物业服务力量配置指导标准相对应；4.各投标报名单位，应提供当地行政主管单位关于本企业执业情况的信用证明。五、报名时间、方式及地点1.报名时间：2015年12月25日、2015年12月26日，每日9:00-11:00、15:00-17:00（北京时间，节假日除外）。逾期不再受理。2.报名方式：现场报名，报名资料上注明公司全称、联系人、联系电话并附资格要求资料（加盖公司公章）。不符合要求的报名恕不接受。3.报名地点：达州市凤凰大道中段438号达州高望都宾馆17F。招标人：xxxxxx联系人：陈军联系电话：15008497498招标人：xxxxxx二○一五年十二月二十五日-6-第二章技术规范及要求一、物业服务的内容（一）建筑区划内物业共有部位、附属设施设备的管理及维修养护；（二）建筑区划内公共秩序的维护；（三）建筑区划内的绿化养护；（四）建筑区划内的环境卫生维护；（五）建筑区划内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；（六）物业档案保管和物业服务档案的建立及保管；（七）建筑区划内业主、使用人室内装饰装修的监督服务；（八）物业维修的应急措施：1、本建筑区划内突然断水、断电、无天然气的应急措施；2、消防应急措施：3、治安应急措施：4、电梯发生故障应急措施。二、物业服务的要求（一）按专业化配备物业服务力量；（二）物业服务与收费质价相符，并应符合《达州市物价局、达州市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》的相关要求。三、物业服务质量按四川省（区域性）地方标准《住宅物业服务等级划分》四级标准执行。住宅物业四级服务项目内容及要求客户服务场所1、有客户服务中心，至少应配置有办公桌、椅、饮水机、接待台、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络、办公收费系统。2、公示有物业服务企业营业执照、资质证书（复印件）或其它管理人名录证书（复印件）、项目主要服务人员姓名、照片、岗位信息，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、收费率（每季度统计1次）、报修电话、-7-三级投诉电话等物业服务及收费信息。有管务信息查询台。提供特约服务的，应公示服务项目、服务标准及收费标准。3、客户服务中心工作时间至少12小时值班，其它时间物业管理区域内有值班人员。4、公示有24小时服务电话。人员1、从业人员按照相关规定取得职业资格证书。2、实行项目经理责任制，一个物业管理区域配备1名项目负责人。项目负责人应取得成都市物业服务项目经理证书或注册物业管理师执业资格证书。3、从业人员及项目负责人应纳入成都市物业服务信用信息档案管理系统、持有执业名册证书。4、项目物业服务中心配备有客户经理，每人管理户数应不高于200户。5、从业人员统一着装，佩戴标志，规范服务，语言文明，主动、热情。制度1、已制订含有管理规约、便民服务指南内容的业主手册。2、有双方签订规范的（前期）物业服务合同，合同权利义务关系明确。3、有共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。4、有突发公共事件应急预案。5、有培训、考核体系。6、有物业服务工作记录。档案1、有物业服务档案管理制度，有电梯、消防等设施设备承接查验、运行、维修、养护档案资料。2、档案资料管理规范、齐全、整洁、查阅方便。3、有档案管理人员，并设置有档案资料室。4、应用物业服务电子软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。标识1、重点部位按相关要求设置有安全警示标识、消防标识、导向标识、指示标识及其它标识。2、有倡导文明、环保、健康生活的温馨提示标识。3、房屋栋号、房号及公共配套设施、设备标识清晰、明显。4、标识的材质和设计风格应符合本项目的品质定位。客户服务1、每季度公示物业服务合同履行情况。-8-2、重要物业服务事项应在主要出入口、各楼单元门内以书面形式履行告知义务，并通过信息平台以短信形式告知业主。3、对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4、水、电急修20分钟内、其它30分钟内到达现场；由专项服务企业负责的设备设施应在30分钟内告知；维修回访率不低于30%。5、业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内回复；投诉回访率不低于90%。6、每年进行1次第三方满意度调查，客户满意率不低于85%。7、有宠物管理制度与措施，设置宠物管理标识，严格管理，有园区犬只花名册。8、出入口配置有便民服务推车，配置标准不低于1辆/200户，不少于8辆。9、投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。10、有智能公共广播系统，型材坚固耐用，造型美观，播放广播与背景音乐。11、男女分设的公共卫生间能正常使用，公共卫生间内的残疾人无障碍设施使用情况良好，无侵占、损坏等现象。12、每年有组织业主参观共用设施设备机房。13、提供特约服务。14、接受委托，提供邮件代收，水、电、燃气、网络开通办理手续及费用代缴服务。15、重要节日进行节日氛围营造。专项委托服务管理1、签订有专项服务委托合同，明确各方权利义务。2、专业服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3、专业服务企业人员进入物业管理区域内应佩戴标志。4、对专项委托服务有监督及评价机制，有监督评价记录。共用部位及共用设施设备运行和维修养护内容及要求项目内容及要求综合管理1、按照相关规定实施承接查验。2、按照DB510100/T054-2010的规定进行维修、更新、改造。-9-3、有房屋共用部位及共用设施设备的基础档案。4、共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于急修范围内，应在20分钟内组织到场维修。5、按合同约定规范使用房屋专项维修资金，有紧急维修情形，按维修资金紧急使用预案实施维修。6、每年第4季度制订出下一年度维修养护计划。7、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。8、雷电、强降水、大风等极端天气前后有检查防范措施。9、设备机房（1）每半月清洁1次，机房整洁有序，室内无杂物。（2）设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。（3）在明显易取位置配备有符合规定的消防器材及专用工具，确保完好有效。（4）设施设备标识、标牌齐全。（5）张贴或悬挂相关制度、证书。（6）记录齐全、完整。10、运行、检查、维修养护记录应每月归档。共用部位1、房屋结构每季度巡视1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应建议相关业主申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。2、建筑部件（1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。（2）每半月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。（3）每2个月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。-10-（4）每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3、附属构筑物（1）每半月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。（2）每半月检查1次雨、污水管井等。（3）每半月巡查1次大门、围墙、围栏等。（4）每半月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。（5）（5）每年检测1次防雷装置。4、外墙每5年清