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锐焱咨询机构杭州映像江南项目招商策划方案锐焱咨询机构本次招商报告的制定，以充分的市场调研为基础，以资金快速回笼为目的，以低开高走为价格策略，以打造中国旅游休闲购物第一品牌，引领中国旅购新纪元为宗旨，致力于把项目建成真正的集购物、餐饮、休闲娱乐、旅游、观光、文化、景观、交友、体验于一体的旅游购物综合体。鉴于项目的三、四层已和杭州三合旅游集团签署合作协议，由三合集团整体承租集中式购物中心的三四层经营丝绸、餐饮和土特产;另外酒店部分也已经在洽谈中，故本次招商策划报告只对项目集中式购物中心的一二层做针对性招商研究。锐焱咨询机构目录Part.1招商思路演绎Part.2项目本体介绍Part.3项目招商规划Part.4招商策略与执行计划锐焱咨询机构1招商思路演绎※招商总体思路※招商执行步骤※招商流程篇锐焱咨询机构科学定位主题先行以商招商创新的经营模式定位，精准而贴近市场的业态组合是项目成功招商的基础；制造行业新闻，吸引行业聚焦，形成行业热点，引爆行业资讯是成功招商的前提；先优惠引入知名主力商家，诱引中小商家跟进，以商招商是本案招商的核心思想；定向招商锁定目标，外派驻点，定向招商是成功招商的保障。未雨绸缪瞻前计划，目标倒推，步步为营，如期开业是招商执行总目标。本次招商策划报告是建立在项目饱和的前期市场定位调研，并充分整合了有效资源，以实现高品质、高效率，满场开业为目标。招商思路演绎如下：招商总体思路锐焱咨询机构招商执行步骤签正式租赁合同交纳押金建档提交装修方案物业工程汇审商户进场装修开业活动评估总结项目策划论证人员安排培训招商筹备客户拜访招商阶段一招商阶段二联系客户预约洽谈跟进摸底信息反馈筛选、反馈主动推介招商员驻场筛选客户定铺招商阶段三开业商户进场二次装修结束招商提交招商执行方案设计招商手册签入驻意向书交定金看现场意向洽谈锐焱咨询机构接待看场洽谈审批反馈审批表通知签单办理签订手续交款上报合同审批合同返回合同招商人员招商人员商家招商人员商家招商人员商家招商人员商家招商人员商家招商人员甲方领导甲方业务招商人员招商人员商家招商人员商家招商人员甲方领导招商人员商家招商人员、工程商家甲方领导商家甲方物业、工程、商家招商流程表第一阶段洽谈阶段第二阶段意向阶段第三阶段签约阶段第四阶段合同审批阶段第五阶段商家入住阶段定铺交定金报审批表签意向书申请专修审批进场装修商家装修验收开业锐焱咨询机构2项目介绍※目标与属性界定※发展战略※综合定位※形象定位※功能定位※客户定位※物业规划※案名选择※项目优势锐焱咨询机构项目属性：区域属性：二线省会城市杭州属于二线省会城市重点发展区域之江国家旅游度假区强势推动板块价值，转塘区域是杭州城市热点开发区域项目目标：目标1：零成本启动目标2：快速回现中小规模项目占地58亩，总建面70350平米无强势资源地块内部及周边可以利用的优势资源较少目标与属性界定锐焱咨询机构项目发展战略项目总体开发构思为——游憩商务区、旅游集散中心，以旅游主题商品为核心购物产品，为顾客提供充满娱乐性、互动性、体验式的购物环境。项目倡导的是一种全新的旅游购物理念，文化和商品的合理嫁接提升了商品的文化价值和旅游纪念意义，厂家直销的经营模式降低了商品的价格，一流的服务和购物氛围带给您一种绝佳的购物体验锐焱咨询机构杭州旅游时尚SHPPINGMALL&体验式旅游商业艺术复合体项目所处区域的气质：旅游的、休闲的、艺术的、生态的转塘的定位是RBD：游憩商务区、旅游集散中心景观与艺术为邻：美院的人文艺术气息、本项目独创的超炫景观资源以旅游商业为核心，景观商业为卖点，将商业、旅游、休闲、度假四大功能整体互动，有机结合，全方面深度挖掘、利用之江旅游度假区的资源和客源，形成本项目的核心竞争资源和终端客户消费资源。项目综合定位锐焱咨询机构杭州首创全感官体验式旅游商业综合体旅游主题商业购物中心+精品酒店+快捷酒店+旅游特色饮食以旅游主题商业为核心业态，以旅游观光人群为核心客户，以旅游景观为观光体验卖点的创新型旅游商业综合体！项目形象定位锐焱咨询机构为顾客提供充满娱乐性、互动性、体验式的购物环境。以旅游主题商品为核心购物产品。集中式商业与情景内街采用立体式布局规划设计。体验式商业旅游采用艺术化空间设计手法将建筑、景观与商业氛围营造有机融合。艺术综合体项目功能定位锐焱咨询机构项目每年保底200万人次杭州旅游度假游客杭州区域意向客户之江、滨江客户消费者培育期客户成熟期客户项目客户定位锐焱咨询机构项目物业规划物业规划精品酒店购物中心锐焱咨询机构案名选择七彩江南印象江南印象中的江南既是地域概念，也是时间概念，还是诗意概念。有着烟波画船的缱绻和小桥流水的雅致，在唐诗宋词的渲染下情思荡漾，连同渔翁和踏摇娘的吴语侬言也沾了诗人的光，渐染得淋漓尽致，变得清雅和谐。梦中的江南是彩色的，总是充满温婉，总与爱情长在一处，还有细雨斜飞的湖面上的水鸟以及水岸的夹竹桃或玉兰花。锐焱咨询机构一流的建筑设计商业巨头强强联手统一收银集中管理全球旅游客户资源品牌推广专业服务项目优势国际一流的建筑景观公司量身打造极具杭州底蕴的商业标杆作品。长三角旅游购物翘楚-杭州三合旅游集团已与公司签署战略合作协议，主营丝绸产品\杭州土特产产品\旅游餐饮等门类。原产地型旅游商品，采用百货商场式统一收银管理，确保物美价廉。项目每年保底200万游客，及杭州与之江国家旅游度假区每年高达7000万以上的的全球游客资源。成立专业的商业地产运营管理公司，系统化品牌包装推广，提供专业的、人性化的全方位服务。五大统一操作模式统一开发、统一规划、统一推广、统一招商、统一运营，自持物业自主经营，确保项目统一管理与服务，提升物业价值。锐焱咨询机构3招商规划※招商总量※业态业种※楼层平面※业态\业种拟占面积与比例※铺位分割锐焱咨询机构招商总量总面积㎡业态分类业态占比楼层各层面积（㎡）46000旅游零售百货类50%一层11500二层11500丝绸25%三层11500餐饮与土特产25%四层11500招商量分析总计面积：46000㎡（集中商业一二三四层各占11500㎡）注：本项目三、四层已和杭州三合旅游集团签署合作协议，由三合集团整体承租集中式购物中心的三四层经营丝绸、餐饮和土特产等。锐焱咨询机构在充分研究来杭游客的消费特性、消费能力和消费习惯的基础上，我们初步规划本项目的招商业态为：服饰箱包名优特产旅游工艺品旅游纪念品旅游日用品创意礼品饰品配件玩具珠宝首饰丝绸茶叶中药材业态业种锐焱咨询机构楼层平面一层：主营名优特产、旅游工艺品、旅游纪念品、旅游日用品、饰品配件等其次，主营的商品品类丰富、产品多样、单品价廉、选择余地大、感官效果好，满足消费者购物、休闲的消费心理。二层：服饰箱包、钟表眼镜、玩具、中药材。二层受租赁价格和垂直动线的限制，投入产出相对较小，多宜出租给需求面积较大的商家，以达利益最大、时效最长及投资方和经营方双赢。锐焱咨询机构楼层各层面积（㎡）业态功能分类建议一层11500名优特产、旅游工艺品、旅游纪念品、饰品配件、玩具引进老字号商户，引进各类手工作坊，手工艺品、航模二层11500服饰箱包、钟表眼镜、中药材三层11500丝绸将文化与商品经营合理嫁接四层11500餐饮与土特产形成饮食文化商场的商铺档次定位为中低档，少部分高档和低档，一二层店铺总数控制在250个以内。楼层平面锐焱咨询机构业态/业种规划与占比建议功能分区业态规划总体经营比例服饰箱包淑女、休闲、运动、商务15%旅游工艺品陶制品、铁制品5%旅游纪念品明信片、纪念册、贺卡、相框5%创意礼品水杯、打火机、鼠标5%饰品配件发卡、头箍、丝巾5%玩具遥控飞机等，滑板10%丝绸丝巾、床品、服装25%名优特产西湖藕粉、天目笋干、萧山萝卜干20%（含一楼名优特产）餐饮特色餐饮、口碑商家10%建议一：锐焱咨询机构建议二：商品的选择上多遵循可诱导性特征并融合自主性消费内因。例如：玉器、水晶饰品、珍珠等。具体的商品待调研结束后确定。业态/业种规划与占比建议锐焱咨询机构集中式购物中心分割建议12345以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度。保持商场的通畅与美化商场整体布局。充分兼顾销售与经营的关系，铺位分割做到可分可合——“分小易售，合大好用”；与销售价格综合考虑，合理设置铺位总值在市场可接受范围内。同时，降低置业门槛，扩大客户层面。通过铺位分割合理布置主、辅通道、人流通道、卖场、布局、休闲空间，为铺位今后升值奠定基础，也为销售创造了有利条件。单铺进深、面宽比例对铺位推广的影响；铺位分割锐焱咨询机构铺位分割街铺的划分建议：街铺的主力铺位使用面积控制在30-40平米之间，即能保证可销售性，同时又能保证后续实际经营的需要。即分割销售，组合经营。锐焱咨询机构4策略与执行计划※招商目标※招商原则※招商对象※招商区域※招商渠道※招商方式※招商策略※招商团队※招商政策※招商计划锐焱咨询机构主要目标（1）招商任务：招商面积为集中式购物中心（1-4层）共计46000平方米。（2）带动商铺销售。（3）提高市场气氛，形成规模效应。（4）提升项目品牌知名度。（5）加强团队建设。招商标的锐焱咨询机构1.以消费者为导向的原则2.以租赁为主的原则按规划的功能区域尽量引进代理商、经销商及其它经营业主，以租赁的方式进场经营，最大限度的提高有保障收益，向场地要效益。3.坚持品牌经营的原则旨在突出项目的经营特色，以国内知名旅游品牌及杭州市场畅销品牌为主，尤其要注意旅游中高档品牌中价位中等适宜的品种。4.坚持商品的连带性的原则招商时应严格按楼层经营门类规划进行，并作好不同门类之间的商品的合理过渡，作到自然过渡，避免生硬连接。招商原则公司秉承以客户为中心，诚信为本、信誉至上、互惠合作、永续经营、先做人气、后做生意的原则。努力寻求商家与消费者之间的利益平衡点，让公司和客户共同分享市场的巨额利润。锐焱咨询机构5.坚持多品种、不交叉、不重复的原则为满足不同类型消费者的多种需求，不同店铺之间形成“差异化经营”，充分体现多业态、多功能的“旅游购物一站式”特点。6.坚持物美价优的原则在保证商品质量、规格的前提下，价格不能高于同类商品专营店，以提高项目的商品竞争力，因此在招商组货时，应尽可能的总代理商、总经销商等源头货、一手货较好。6.坚持“以商招商”的原则本项目的招商要以商业地产全程整合理论为指导思想，先期招商的目的是为销售商铺，后期招商的目的是为保证经营，根据项目的销售时机把握好招商的节奏，坚持“先确定主力商家，再全面招商”的基本策略。（现与三合集团达成协议，长租项目集中式商业部分的三、四层用于丝绸产品\杭州土特产产品\旅游餐饮等门类的经营）。招商原则锐焱咨询机构次主力店商家其他补充商家主力店商家招商对象主力店商家是我们在目标制定过程中最需要关注的群体，是对整个招商过程起决定性作用的商家。次主力店是对主力店的有效补充，要对主力店业态形成互补与互动。主力店和次主力店以外的辅助商家。项目招商目标客户群体定位招商对象锐焱咨询机构单体建筑招商目标客户注：结合本案前期与三合集团商榷后达成的合作意愿：三合集团长租本案集中式商业部分的三、四层用于丝绸产品\杭州土特产产品\旅游餐饮等门类的经营。因而，本案需规划剩余招商的区域为集中式商业部分的一、二层共23000平米。招商对象集中式购物中心作为整个商业体的主体部分，项目未来的窗口，业态丰富，整体定位为中档，因此租金相对较高。一楼名优特产、旅游工艺品、旅游纪念品、饰品配件、玩具二楼服饰箱包、钟表眼镜、中药材锐焱咨询机构意向从事零售业的个人各类业态的本区域生产厂家、代理商、经销商及个体经营者各类业态的品牌大商家主力大商家对项目价值的提升意义重大，因此对于品牌大商家的引进，着力于在长三角地区寻找各类业态合适的大商家进行洽谈，最终选择合适的品牌大商家以带动整个项目的销售以及后续的经营。项目街铺及主力大商家的辅营区，以餐饮、服装、饰品等业态定位为主体，其招商对象主体仍以本区域的经营者为主体。项目处于320国道线旁，之江国家旅游度假区黄金区域