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房地产基础知识培训瀚宇地产培训部2018年6月20号前言：房地产是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。[1]对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等1980年正式宣布将实行住宅商品化。Contents1.房地产基本经济指标2.房地产常用名词3.房地产建筑知识4.房地产测绘知识5.房地产开发流程6.现行税费，贷款及限购政策1.房地产基本经济指标Codeofthisreport|54©CopyrightCentalineGroup,20101、建筑密度——即建筑覆盖率,指项目用地范围内各建筑基底面积之和与规划建设用地面积的比率，一般用百分比表示（%）2、容积率——指项目规划建设用地范围内计入容积率的建筑面积与规划建设用地面积的比值，一般用小数表示。对于发展商来说，建筑密度和容积率决定地价成本在房屋成本中的比例；而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度基本经济技术指标Codeofthisreport|553、绿化率——居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地的比率（%）。新建住宅区的绿地率不应低于30%，旧区改造不应低于25%。4、交通出入口——小区内主要道路至少应有两个出入口；居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连；机动车道对外出人口间距不应小于150m。建筑物总长度超过220米或沿街部分长度超过150米时，应设置穿过建筑物的消防车道，其穿过建筑物门洞的净宽不应小于4米，净高不应小于5米。人行出入口间距不宜超过80米，当建筑物长度超过80米时，应在底层架设人行通道5、停车位及其它配置公共设施——单元式住宅每100m2建筑面积停车位设0.6~1（个），独立式住宅每100m2建筑面积停车位不少于1.0（个）。商业区每100m2建筑面积设车位数分两类：①小于等于2000m2部分取2.0，超过2000m2以上部分取0.4～1.5②公共交通发达的中心区取0.4～0.6。基本经济技术指标容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅及超高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过2，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。容积率现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为：独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。容积率的划分案列分析：某项目建设用地面积：10000平方米规划总建筑面积：36000平方米首层面积：2000平方米某项目容积率：36000/10000=3.6建筑密度：2000/10000=20%二、房地产的常用名词2.房地产常用名词二、房地产的常用名词房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场；房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场；房地产三级市场：是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换；二、房地产的常用名词---五证五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发；《建筑工程施工许可证》由工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门核发；《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。二、房地产的常用名词---五证国有土地使用证《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。城镇土地使用登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和城镇其他用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。二、房地产的常用名词---五证建设用地规划许可证《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。二、房地产的常用名词---五证建设工程规划许可证《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。二、房地产的常用名词---五证建筑工程施工许可证《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工.二、房地产的常用名词---五证商品房销售(预售)许可证《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。二、房地产的常用名词---两书商品房质量说明书商品房使用说明书房地产土地的使用年限是如何确定的？居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。(工教科文体卫综)二、房地产的常用名词房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，但对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主也可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。二、房地产常用名词土地出让金可分为地面价与楼面价两种计算方法：地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。二、房地产的常用名词案例：起始地面价：成交地面价：起始楼面价：成交楼面价：单位：万元/平米案例：起始地面价：10.91成交地面价：23.85起始楼面价：2.53成交楼面价：5.5单位：万元/平米房价的组成土地成本：20-60%土建成本：15%-30%税务成本：6%-10%金融成本：4%-8%营销成本：5%-10%开发商利润：负数-55%案列分析：某项目建设用地面积：10000平方米规划总建筑面积：36000平方米出让金：40000万元楼面平均地价：40000/36000=1.11万元案例：该项目的价格=11100+3300（建安成本）+1100（税务成本）+880（金融成本）+1100(营销成本）+3300（利润)≈20000元/㎡契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）物业维修基金物业维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。二、房地产常用名词---一手房税费定金认筹金意向金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。二、房地产常用名词二、房地产常用名词认筹金：在开发商开盘前期进行的一项认筹活动，一般来说都是有一定的认筹优惠活动的。严格意义上来说在没有取得预售证之前，政府规定不得以任何名义收取消费者费用。认筹金是可退的，一般会在项目开盘后没有选到房子的客户可以申请退款，一般在7-15个工作日内认筹金会原卡退回。二、房地产常用名词意向金：意向金是附条件的定金。意向金是购买房屋的意向。在买方有购买意向后，委托中介公司以书面形式确定下来，并支付一定金额的意向金。如果卖方同意买方的购买条件(要约)，中介公司将意向金转交给卖方，此时意向金性质就发生变化，自动转化成定金，意向金协议也自动转化为定金协议。如果买卖双方没有达成协议，中介公司将把意向金返还给买