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中温峤项目案名建议报告杭州坤瑞地产2012年4月路桥御景湾商业定位报告2012.5销售策略招商策略产品建议项目价值经营模式商业调研•目录大纲序言我们认为常规性的社区型商业模式、以生活配套为主的传统商业业态在路桥御景湾短期内难于成型，只有走有特色的商业形态，结合本项目优势和机会，精准的对产品进行定位，对业态进行有机整合，才能够在激烈竞争的市场中占有一席之地。捕捉最具潜力的消费群体探索最稀缺的市场空白引领最现代的消费模式打造最炙手的商业舞台创造最大的可行利润空间项目核心问题及难点分析全新商业模式诞生项目位置相对处于闹中取静交通便利人流量和车流量较大受路桥现有阶段整体商业环境影响，全新商业模式引爆新的消费和生活方式；以目前的开发及入住率来看，招商难度较大，需要制定较为宽松的招商优惠政策。•1、地段价值：城市中心的中心•2、建筑价值：外立面全石材干挂•3、景观价值：拥有城市中心的中央花园•4、空中别院：俯瞰全城、尊贵一生•5、LOFT公寓：都市金领公寓•6、沿街商业：高端时尚商务休闲街区整体楼盘价值的重塑和提升项目价值定位•路桥商业调研传统的路桥商业集中在十里长街，以三桥为最盛。随着市场的发展，随着路桥城区面积不断扩大。特别是建区以来城区面积比初期扩大三倍，市场的兴旺带动了路桥街道的繁华，形成几条各具特色的专业街。主要包括路南街、银座街和富仕路的服装专业街，以高档名牌服饰、时装为主；卖芝桥路的灯具和电器专业街，经营中高档国产及进口灯具、电器开关、锁具等。邮电路的家用电器专业街，包括彩电、冰箱、洗衣机、空调、DVD等。各大专业市场的周围街道都形成规模较大的专业特色街，如南洋路食品一条街，月河街气泵、五金工具一条街，永跃街床上用品一条街等。路桥沿街皆成市，这些专业特色的商业街批零兼营，共同促进了路桥市场的繁荣和兴旺。路桥商业街区现状街道编号街道名称业态环境业态比例１富仕路西段房产中介、花店、流行服饰、餐饮流行购物类62%；房产中介投资类13%；时尚生活类12%；餐饮业8%；休闲娱乐类4%；家具装饰装潢类1%２富仕路东段流行服饰、品牌服饰、精品鞋店、珠宝首饰、饰品、餐饮３银座街北段流行服饰、品牌服饰、餐饮、手机店、时尚生活类流行购物类55%；时尚生活类22%；餐饮业17%；休闲娱乐宾馆住宿广告文印各2%４银座街南段流行服饰、品牌及精品服饰、精品鞋店、珠宝首饰、餐饮、时尚生活类５西路桥大道西段宾馆住宿类、餐饮类、汽车相关、机电相关时尚生活类26%；机电五金类26%；宾馆住宿类15%；餐饮类10%；房产中介投资类7%；休闲娱乐类5%；汽车和汽车相关4%；流行购物类家具生活类家具装饰装潢各2%６西路桥大道东段餐饮、时尚生活类、文印广告７东路桥大道机电五金、餐饮、宾馆住宿类、时尚生活类８商海街北段家居装饰类家具装饰家具装潢类40%；时尚生活类25%；广告文印类13%；餐饮业10%；流行购物类4%；房产中介投资类3%；休闲娱乐类宾馆住宿类各2%；汽车和车类相关1%９商海街南段餐饮（连锁快餐、特色餐饮、主题快餐），时尚生活类（健康养生、摄影、便利店、洗衣等）、文印广告文具类１0南官大道北段餐饮类（各类餐饮、西餐、咖啡、特色餐饮）、时尚生活（健康养生、美容美容、便利店等生活相关）房产中介投资类25%；时尚生活类25%；餐饮16%；汽车和车类相关15%；流行购物类7%；宾馆住宿类5%；广告文印家具生活机电五金类各1%１1南官大道中段主要以餐饮类、家居生活、家居装饰/家居装潢……１2南官大道南段房产中介、汽车租赁、花艺/婚礼、餐饮街道编号街道名称业态环境业态比例１3商城街北段餐饮类、时尚生活（健康养生、美容美容、便利店等生活相关）……流行购物类64%；时尚生活类20%;餐饮业13%；宾馆住宿2%；休闲娱乐1%１4商城街南段流行服饰、品牌服饰、精品鞋店、睡衣内衣、童装、珠宝首饰、部分餐饮１5邮电路时尚生活（家电、婴幼童用品、眼镜店、保险箱、手机代理店、药店……）流行购物（服饰、珠宝首饰）时尚生活类68%；流行购物类17%；宾馆住宿类6%；家具生活类餐饮类各3%；房产中介投资类广告文印类家居装饰装潢类各1%１6月河街服饰店，时尚生活类、特色服装街（月河街分流）、古玩收藏店、家纺和布艺头部为服装店，超市，水果店等；中部分支为一条特色服装街；往下一段为古玩收藏店；尾部以家纺和布艺为主１7新安西街西段汽车相关、生活和餐饮时尚生活类29%；餐饮类19%；汽车和车类相关19%；广告和文印类12%；宾馆住宿类6%；机电五金类5%；房产中介投资类4%；家居装饰装潢类休闲娱乐类流行购物类各2%１8新安西街东段特色川味餐饮，时尚生活，汽车相关，广告19泰隆街餐饮、汽车相关、生活类、宾馆住宿、广告文印、机电五金餐饮类27%；汽车和车类相关21%；时尚生活类13%；宾馆住宿类11%；广告文印类9%；机电五金类8%；休闲娱乐类4%；流行购物类2%，其他5%20马铺路餐饮时尚生活类餐饮42%；时尚生活类40%；宾馆住宿类8%；流行购物类6%；休闲娱乐类2%；广告文印类1%；汽车和车类相关1%路桥商业街区展示富仕路路桥大道路桥大道共有大小沿街商铺约232个，主要集成了以机电五金、时尚生活、宾馆住宿、餐饮类为主体的商业型态。其中机电五金60个，时尚生活类60个，宾馆住宿35个，餐饮业24个。富仕路（商海街-银座街段）共有大小沿街商铺约128个，主要集成了以流行购物、房产中介、时尚生活类为主体的商业型态。其中流行购物类79个（各类流行服饰、品牌服饰、精品鞋店、珠宝首饰、花店），房产中介类17个，时尚生活类（饰品）16个。路桥商业街区展示南官大道商城街南官大道共有大小沿街商铺约145个，主要集成了以时尚生活、房产中介/投资、餐饮类、汽车相关为主体的商业型态。其中时尚生活36个，房产中介/投资36个，餐饮业24个，汽车相关22个。商城街共有大小沿街商铺约138个，主要集成了以流行购物、时尚生活、餐饮业为主体的商业型态。其中流行购物类89个，时尚生活27个，餐饮业18个。路桥商业街区展示新安西街邮电路新安西街共有大小沿街商铺约132个，主要集成了以时尚生活、餐饮类、汽车相关、广告文印类等为主体的商业型态。其中时尚生活38个，餐饮业25个，汽车相关25个，广告文印类16个。总路段：邮电路共有大小沿街商铺约138个，主要集成了以时尚生活、流行购物为主体的商业型态。其中时尚生活53个、流行购物13个。该街作为一个以时尚生活类为主体的业态街区，特征分明，其时尚生活类的细分业态主流为（家电、婴幼童用品、眼镜店、保险箱、手机代理店、药店……），流行购物（服饰、珠宝首饰）路桥商业街区展示银座路泰隆街银座街共有大小沿街商铺约296个，主要集成了以流行购物、时尚生活和餐饮类为主体的商业型态。其中流行购物类163个（各类流行服饰、品牌服饰、精品鞋店、珠宝首饰……），时尚生活类（手机、便利店、美容美发、摄影……）65个，餐饮业（普通餐饮、特色餐饮、小吃、西点面包……）52个泰隆街纳入统计大小沿街商铺约78个，主要集成了以餐饮、汽车相关、生活类、宾馆住宿、广告文印、机电五金等业态。---泰隆街整体商贸水平较低，该街的餐饮主要为满足正常生活为主的普通餐饮，配以相关的生活类店铺和宾馆类，另外汽车4s店和方林汽车城辐射给该街区一定的汽车类商业、另外专业市场和仓储式批发店铺也是该街区的一个特征。路桥商业街区展示马铺路商海街该街区是普通餐饮和普通生活类业态比较成熟的一条路，在定位上满足大众的一个需求，生活方面的业态涵盖范围也比较广，包括美容美发、水果店、药店、便利店、洗衣店、杂货店等，然后配以少比例的宾馆住宿和流行购物类业态。商海街共有大小沿街商铺约163个，主要围绕路桥装饰城而发展起来的家居装饰装潢业态，另外餐饮类和时尚生活类也是该街区主要业态路桥商业街区展示月河街服装店超市，古玩收藏，家纺布艺组成了该街道路桥区是区域性商贸中心。其发展方向为，以中心大道—南宫大道和双水路为主轴线，形成居住与商贸功能互动的生活区。路桥主要大小商贸市场共十余个：路桥中心菜场、路桥家俬城、富仕广场、路桥装饰城、东森购物广场、路桥机电五金交易市场、农工商农副产品超市、中国日用品城、中盛百货、中国国际珠宝城、竹木装璜市场、装饰材料市场、路桥小商品市场、方林汽车城，立体式商贸气氛十分活跃。周边交通便利，通达性好。路桥县立体式商贸商场概况路桥县立体式商贸商场全景图(一)商业中心区不突出，功能区块不明显。由于路桥是“无街不市、无户不商”的市场大区，各骨干市场零散在城区的各个片区，市场和街道都聚集了大量的人流、物流，到处显现着商业氛围，各区块功能布局相差不大，而在夜晚却到处人影稀疏、街落冷清，在客观上造成路桥城市中心区总体建筑形态档次不高，地标性建筑不突出，导致了中心区形象难突出。(二)商业街(区)建设档次不高。路桥目前已形成以生活消费品市场群和生产资料市场群为特色的两大专业市场群体，专业街区和超市、连锁专卖等各种现代商贸业态并存的商业格局。目前，路桥市场林立，到处可见充满生机活力的市场，但却缺少一条档次高、能充分展示现代繁华气息的商业街。银座街、富仕路、卖芝桥路是目前路桥繁华和最具活力的商业街，但它只能是普通的商业街，却难以承担起展示一个区域高档次、高品位、良好形象的使命。(三)交通规划和建设滞后。路桥目前给人的感觉是路桥“路难行、桥难走、车难停”。路桥的路方向性差，连贯性不强，一些公共设施在设计时没有充分考虑停车位，导致城区停车位严重不足。(四)建筑形态档次不高。城区各建筑单体总体档次不高，除了10多幢高楼以外，基本上以5—6层的单间立地排式结构建设，高度不高，体量不大。(五)高端特色街区缺乏，整个路桥比较有特色的街区多为购物或餐饮街区，但是整体业态规划不足，导致整体档次不高。(六)路桥缺乏商务氛围浓烈的专业场所，商务洽谈，休闲栖息的慢生活节奏情调场所几乎没有，普遍都是快节奏快餐，人员流动性太强，缺乏可以长时间洽谈，聚会，栖息的高端场所。路桥商业街区总结•商业定位定位畅想路桥高端人士会去选择怎么样的地方进行商务洽谈，走访好友？路桥现在显然没有一条本土化，时尚高端的休闲商务的街区在路桥，我们将要建造一座怎么样的商业建筑物既能承担起路桥良好的形象！符合路桥当地市场！又能契合本项目，形成一种高档次，高品位的现代化商业街区·······怎么样的商业街区才能让不停游走在城市街区，繁忙在工作中的人停下脚步，静下来思考人生，思考价值，安逸的享受片刻的属于自己的私密空间？这个重任现在就有我们来创造并实现它！本项目定位高端，购买客户均有较强消费能力和追求生活品质，商业街整体定位也必须契合项目客群商业定位•1、项目定位为“高端时尚商务休闲街区”，充分利用项目资源优势和整体楼盘品质以及闹中取静的绝佳地理位置打造极具品质的可以辐射社区生活配套以及路桥县时尚商务高端族群的特色高端时尚休闲街区。•2、集高端咖啡餐饮、休闲于一体的高端时尚商务休闲社区商业街。•3、商家定位•以体量适中且租期稳定的中型规模特色餐饮（５００—２０００平米）为主导，其中包含咖啡吧及中西餐饮，甜品等必要的高端商务休闲服务设施组合。•其中餐饮业力争做到品牌高端时尚、风格多样；整体规划休闲幽静小资。•打造路桥地区第一高端时尚商务品牌市场航母！建立“永源”品牌！商业定位参考个案上海新天地商业定位参考个案南京1912时尚休闲街区商业定位参考个案杭州南山路西湖新天地目标客群定位城市上流人群聚集区上流人群，一是指权力掌控者，指政府工作人员；二是指自然资源掌握者，如公司企业主，同政府人员联系密切者。他们经历岁月历练，他们对生活有更高的追求很畅想年轻高端时尚潮流地年轻高端所致的是一群年轻，充满朝气的群体，他们或许正在名牌大学接受教育，或许踏入社会在各个领域从事着白领的工作，他们有品位，他们懂生活我们的项目面对两大波客群：一种是事业有成的成功人士，他们年龄层相对较长，喜欢有品位，有身份象征，私密性较强的环境；大品牌装修豪华的中大型商业环境较为适合。另一波则是向往成功正在迈向成功的年轻人，他们是同龄人中的姣姣者，他们