林安国际商贸物流城招商报告

中国（十堰）林安国际商贸物流城招商报告2014年7月24日根据与贵司有关协议的约定，我司现按时提交中国（十堰）林安国际商贸物流城项目之《招商报告》。贵司可将该报告用于与上述项目相关的开发与营销活动，并对本报告提出修改建议和意见。武汉世方商业地产顾问有限公司十堰项目组注：本报告中所采用之原始资料除特别注明外，均来自武汉世方商业地产顾问有限公司，内容属武汉世方商业地产顾问有限公司与本项目开发商共有机密。未经许可，任何第三方不得以任何形式转载、翻印、抄袭或传阅本报告之内容。谨呈：十堰林安商贸物流发展有限公司前期招商摸底总结1整体招商策略和方法3阶段性招商策略及推广方案4市场内部规划与装修标准建议5项目进场装修及开业时间6招商价格策略2经营管理策略71一、目标客户群体定位招商摸底总结PART1二、目标招商区域及特点三、项目现状分析2一、目标客户群体定位1招商对象2345678十堰汽配市场经营户十堰东风商用车配套厂家十堰各工业园区商用车厂家西安、襄樊汽配商户各商用车原产地、省会城市商用车配件市场十堰沿街汽配市场五县一市汽配经营户个人创业者31）市场特点此类目标客户群主要经营范围在白浪，以面向全国市场批发为主；该市场属于联体街区+住宅底商街区式商铺；形成时间较长，单体业态规模大、产品全，在全国有较高知名度，曾号称亚洲最大汽配城；2012年起全国汽配市场萎靡，中国十堰汽配城销量下滑，但目前市场内人车流量依旧较大，整体商业氛围良好。1、十堰汽配市场经营户一、目标客户群体定位42）进驻原因对现在的市场脏乱差现象非常不满，租金涨幅大，市场扶持力度小，市场臭味较大，认为目前所在市场的配套设施不完善，市场现有的经营环境严格来说都不符合商用车的经营条件，经营环境较差；对于本项目联体形式的汽配市场的环境比较认可、林安先进的物流平台、统一招商、统一经营理念的认可，政府政策的支持力度，老市场更新换代大势所趋。3）进驻方式自购自营为主，租赁为辅。1）市场特点十堰东风有限公司33个，东风集团公司5个，东风实业公司35个；该厂家商户主要集中于十堰各个工业园区、五县一市工业园区；此类目标客户群经营主要是以批发为主，实力雄厚，主要业务来自厂对厂，私人厂对配套厂，部分有开直营店的需求，是未来林安招商重要的商户来源。2）进驻原因汽配行业不景气，东风配套厂对外订单量急剧下滑，迫切需要从实体上找生意；老汽配城升级搬迁到林安需要大量的实体直营店做依托；林安统一招商、运营、强大的实力，较好的地段；政府的支持。3）进驻方式租赁铺位为主、部分自购自营。2、十堰东风商用车配套厂家一、目标客户群体定位51）市场特点此类群体集中的区域在龙门工业园、港澳台工业园、温州工业园、神鹰工业园、六里坪工业园、万亩（红卫）工业园、长岭工业园、三环工业园、万向通达工业园、普林工业园、及下辖五县一市地区；此类厂家实力雄厚，部分下游是老汽配城商户，此类厂家主要来自河北、山东、河南、福建、浙江；今年来生意下滑，迫切需求市场直营店的支撑，比如车博世、方鼎、三环、东风油品公司等。2）进驻原因经营较好的厂家商户考虑开设直营店，想通过十堰市场拓宽全国市场，拉动订单；看好白浪区近几年的发展，考虑转至十堰汽配市场；老汽配城整体搬迁到林安是大势所趋，未来此类商户是我们市场成功运营的重要因素。3）进驻方式租赁铺位为主、部分自购自营。3、十堰各工业园商用车配件厂家一、目标客户群体定位61）市场特点此类目标客户群经营主要是以批发+零售模式；该部分商户主要经营范围面对本地区域，分布比较集中，经营时间较长，实力雄厚；其中西安、襄阳不少十堰、福建、浙江、山东、河北原产地商户。2）进驻原因西安、襄阳汽配比较饱和，货源进价较高，部分汽配城处于拆迁再规划状态，租金高；看好十堰的近年来的发展，看好白浪区未来商用车配件市场升级后的生意机会；市场入驻门槛较低；被林安实力、规划、营销、政策所吸引，有开分店的需要。3）进驻方式租赁铺位为主、部分的自购自营。4、西安、襄阳汽配经营户一、目标客户群体定位71）市场特点此类目标客户群主要有两类，一类全国商用车原产地商户，另一类是各省会城市商用车配件龙头商户、经营户；商用车原产地商户主要集中于山东济南、河北、浙江、福建泉州、河南、武汉、长沙、襄阳、随州、经营历史久，行业经验丰富，资金实力雄厚，有拓展下游市场的需要；另一类集中在各省会城市汽配市场，大部分为分销商，实力雄厚。2）进驻原因看好本项目未来的发展前景；而且市场经营门槛较低，能够承受租金及相应的经营成本，有开直营店和分店的需要；十堰是商用车零部件集散地，十堰是他们的上游市场及下游，来自全球的订单量高于其他地方，生意机会多；林安汽配新市场政府支持力度大，开发商实力雄厚，统一招商，统一经营、统一管理。3）进驻方式租赁铺位为主、部分自购自营。5、全国商用车原产地、各省会城市商用车配件市场商家一、目标客户群体定位81）市场特点此类目标客户群经营主要是以零售为主，少量的批发；该商户主要集中在汽车后服务市场；此类商户主要经营范围面对十堰市里修理厂、县市汽配商户。2）进驻原因十堰市临街门面租金高及部分地段较偏；看好整合后的新汽配城，看好白浪区商用车配件市场的生意机会；市场入驻门槛较低；被林安国际商贸物流城的实力、规划和营销政策所吸引。3）进驻方式租赁铺位为主、少量的自购自营。6、十堰各沿街汽配市场一、目标客户群体定位91）市场特点五县一市汽配经营户主要是以零售为主，面向本县以及下辖乡镇，而该区域的实力厂家发货至十堰汽配城面向全国。2）进驻原因较有实力的厂家及商户考虑开设分店；想拓展十堰市场；看好白浪经济开发区近几年的发展。3）进驻方式租赁铺位为主、个别自购自营。7、十堰五县一市汽配经营户一、目标客户群体定位101）市场特点此类目标客户群主要有两类，一类是目前从事汽配行业及积累一定行业资源的创业者，另一类是以前其他行业的经营户，转行或扩展经营，数量较广；此类客户群一般有一定的资金积累，创业心较强，但缺乏做汽配批发生意的经验，若将此部分人群进行统一的创业培训，进驻本市场的可能将大大提高；以白浪本地居民为主，对白浪较为熟悉，看好本项目的发展前景；由于普遍缺乏经验以及资金实力不强，前期需要市场给予一定的租金优惠以及相应的经营指导培训。2）进驻原因看好本项目未来的发展前景；而且市场经营门槛较低，能够承受租金及相应的经营成本，作为再就业方式或者创业方向，使得自己有更好的发展前景。3）进驻方式租赁铺位为主、个别自购自营。8、十堰汽配个人创业者一、目标客户群体定位111、十堰本地目标市场招商区域序号招商目标区域商户数量1中国（十堰）汽配城10012十堰东风商用车配套厂家1003十堰各工业园区厂家904各沿街商户12135个人创业者3006合计2704备注：涉及目标招商业态有：中重型配件、汽车全系列、汽车后服务市场、物流、生活配套、仓库及仓储、整车销售、车架、车身、车头等。二、目标招商区域及特点12序号招商目标区域商户数量（户）1丹江口652郧西403郧县、房县、竹山竹溪2004合计305备注：其中郧县及郧西是一个影响力较大的工矿车配件市场，市场需求量大，而且无统一的市场，该市场招商相对会简单。其它县镇街区式商户都是本地经营多年商户。2、五县一市招商区域二、目标招商区域及特点13序号招商目标区域目标招商市场商户数量（户）1襄阳华中光彩汽配城157锦绣东风汽配城120檀溪汽配城502西安海纳汽配城1500三桥汽配城500六村堡国际汽配城50玉林汽配市场400大明汽配城8003共计35773、异地目标招商区域二、目标招商区域及特点14（一）十堰市汽配市场本案中国（十堰）汽配城汽配物流广场车城路沿街市场汉江北路沿街市场凯旋大道沿街市场红卫花果朝阳路南岳路东风大道重庆路上海路天津路浙江路北京路武当路十堰市汽配市场分布图二、目标招商区域及特点15十堰市汽配市场基本情况现有市场已严重制约商户发展十堰市现有汽配市场普遍铺位陈旧、经营环境杂乱无序、无合理的业态分布、缺乏有效的推广及管理，严重制约了商户的经营发展。商户担忧进驻成本我司根据项目的基本信息与商户进行初次沟通的过程中，项目优越的地段及D区/E区的经营环境得到了商户的认可，但商户普遍担忧进驻项目成本会较高，搬迁费用过大。中重型配件、全系列业态招商难度较低，重点攻克汽车后服市场我司针对目标市场商户访谈来看，中重型配件、全系列这一业态商户的进驻意向较高，而汽车后服务市场的意向度进驻最低。项目本地招商重点以中国（十堰）汽配城为主，其它区域为辅根据十堰市商用车配件市场目标商户的分布情况来看，十堰市的重点招商区域主次为：中国十堰汽配城、汽配物流广场、白浪路、许白路、车城路、武当路、红卫、花果、天津路、辽宁路等主要沿街市场。二、目标招商区域及特点16商户担忧进驻成本及搬迁费用过大新市场开业需要培育期，汽配生意需要很长一段时间才能好转，商户担忧进驻成本及搬迁费用过高，加大店面的经营难度，主要进驻成本包括：人工费用、库存货物搬迁、车载费用地税、国税、店面租金、仓库物流租金、人工工资、店面宣传等费用。、市场位于白浪西路处，地理位置较为优越，交通便利；市场汽配经营面积40052平米。共计商户1001家，市场于1999年开业，开业率达95%。经营状况较好；市场定位为商用车配件批发为主的市场，商铺装修档次较低，以砖混建筑为主，内部经营业态混乱，乱摆乱放现象比较严重；市场内汽配品类不全，难以满足消费者采购需求，乱涨租金，偷盗严重，交通拥挤不堪。（1）市场特点1、中国（十堰）汽配城二、目标招商区域及特点17商户数量已购买商户未购买商户1001户318户683户备注：总共自营户522户，其中汽配城318户，剩余户数是部分汽配城商户过户给子女，部分是有厂无店商户购买，部分投资个以自营价格购买，部分关系户购买。无形之中增加了自营商户户数1）已购买商户意向分析对目前市场经营环境不满意以及对项目整体规模、配套、区域划分非常认可；自买铺位能够避免租金上浮压力，且后期能够升值；认为十堰需要一个大规模体量的市场来对老市场整合升级，扩大十堰汽配在全国影响力。2）未购买商户意向分析对认为新市场风险度较高，习惯原有的经营模式；老市场商户不整体搬迁将很难做起来；项目整体规模、配套、区域划分非常认可；目前在汽配市场的铺位是自属铺位，搬迁过去将会对自身的铺位不利；老汽配城目前租金整体下调，并出台相应优惠政策将商户的经营成本。（2）访谈因素分析二、目标招商区域及特点18十堰市各沿街市场主要分布在朝阳路、重庆路、花果、红卫、辽宁路、东风大道、白浪路、汉江路、凯旋大道、南岳路、车城路等，地理位置优越，处于十堰市中心，是十堰市较早路形成的成熟沿街市场，以零售为主；沿街市场商户约713户，经营面积17850㎡（不含整车、物流、仓库、工业园区厂家）；沿街市场布局陈旧，定位为汽车后服务市场为主的市场，商铺装修档次较低，建筑形式以大棚区和砖混建筑为主。市场内配件品类较少，较分散。2、十堰市各沿街市场（1）市场特点：二、目标招商区域及特点19沿街汽配市场地理位置一般较好，以零售为主，知名度较高，不愿意到新市场发展；商户认为在市里的市场辐射范围较广，担心到偏远的白浪区域生意量下降；商户表示白浪区消费力能力有限，又有老汽配城在，市场经常竞争激烈；商户表示目前在招商的市场比较多，其中部分商户对昌升国际意向比较高，离市区较近，很多商户准备计划在昌升国际意向定铺；很多商户表示一般新市场都很难做起来，但是如果老汽配市场拆迁整体搬到一个新市场发展，市场会很快做起来，所以有部分商户都是观望其它同市场的商户动向。（2）访谈因素分析3、十堰东风商用车配套厂家①十堰是商用车之都，商用车配套厂家是立身之本，老汽配城商户大部分上游渠道为该类厂家。②东风商用车专业厂家有东风实业、东风有限、东风集团与民营品牌商用车配套厂之分。③东风公司和沃尔沃集团合作势必会促成十堰乃