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连云港大港路地块定位报告目录Ⅰ．地块属性分析Ⅱ．区域房地产市场分析Ⅳ．产品初步定位建议第一章地块属性分析地块区位用地面积用地性质容积率建筑限高地块A大港路北、平山路西40.3亩（2.69万m²）商业、办公容积率≤3.0≤80米地块B平山路西、瀚海路（延伸段）南33.9亩（2.26万m²）商业、居住容积率≤2.0≤80米区政府检察院西墅花园海滨花园瀚海国际宗地概况地块位于连云区，处大港路与平山路延伸段交汇处；地块较为方正，利于后期规划，目前宗地内地面较为平整，余少量待拆民房；从区位功能规划上看属于滨海新城板块，属于滨海新城外围板。地块现状平山路大港路地块内部东北S紧邻大港路与平山路，交通相对便捷；周边有新区政府、检察院、规划中的文体中心及实验学校等，发展前景较为明朗；W与碱厂、规划中的垃圾场一路之隔，环境污染问题可能会对客户购房心理产生一定抗性；周边现有生活设施配套较为缺乏；O属政府目前着力发展的滨海新城板块；周边已有居住小区、建材、家居市场等入住，区域居住、商业氛围初现端倪；T周边对办公类产品需求度不高，规划中的本类产品将面临较大的市场风险。地块SWOT分析属于滨海新城边缘小体量开发项目，目前区域内现有住宅开发项目较少，根据市调情况来看，去化速度普遍较快，本案住宅类产品面临一个较为宽松的小局域市场环境；附近有西墅花园、滨海花园、瀚海国际等小区，居住氛围已经初步形成，到本案上市时周边居住人口将达到数万人，从而为本案商业项目的开发提供了一定的客源基础；区位属新兴板块，周边第三产业欠发达，对办公类产品的支持度不够。地块状况小结项目市场环境初步分析项目位于海滨新城外围边缘，从区位上看，墟沟板块及开发区板块内房源将与本案住宅类产品形成一定的竞争关系；办公类产品受到滨海商务板块的威胁；商业环境相对较为宽松；根据市调结果来看，区域内现有住宅房源市场认可度普遍较高，去化速较快。西墅花园与海滨花园已处于尾盘阶段，瀚海国际在推二期，目前在售项目房源已基本去化殆尽；总体看来在滨海新城自身区域内项目持续去化的情况下，目前后续项目不多，项目处于一个较为宽松的小局域市场环境之中。在综合考量了地块自身属性、周边大环境及区域小环境的基础上，我司认初步为本案住宅、商业部分具备一定的可操作性，接下来，我们将从市场角度予以进一步阐述……颂唐观点第二章区域房地产市场分析宏观市场环境分析区域房地产开发建设情况施工面积今年1-10月份，全市商品房施工面积1399.48万平方米，比去年同期增长10.7%，其中商品住宅施工面积1101.55万平方米，同比增长7.4%。市区商品房施工面积872.48万平方米，比去年同期增长13.8%。其中商品住宅施工面积676.94万平方米，同比增长8.5%。020040060080010002008.1-102009.1-10商品房施工面积住宅施工面积单位：万平方米进入09年，在国家宏观调控和地方政府出台的一系列刺激房地产市场健康发展的政策作用下，连云港房地产市场开始走出去年下半年市场低迷的状况，开发企业信心逐步恢复，反映在施工面积上，09年1-10月连云港商品房施工面积同比增长10.7%，增速较为平稳。竣工面积1-10月份，全市商品房屋竣工面积214.29万平方米，比去年同期增长66.3%，其中商品住宅竣工面积175.71万平方米，同比增长69.2%。市区商品房屋竣工面积108.91万平方米，比去年同期增长184.5%。其中商品住宅竣工面积88.08万平方米，同比增长168.5%。0501001502002008.1-102009.1-10商品房竣工面积住宅竣工面积单位：万平方米区域房地产开发建设情况新开工面积1-10月份，全市商品房新开工面积251.09万平方米，比去年同期下降53.9%。其中商品住宅新开工面积192.42万平方米，同比下降53.4%。市区商品房新开工面积122.65万平方米，比去年同期下降51.7％。其中商品住宅新开工面积89.29万平方米，同比下降51.0%。0501001502002503002008.1-102009.1-10商品新开工面积住宅新开工面积单位：万平方米新开工面积的下滑,反映了开发商对房地产市场发展前景信心不足，对新项目投资较为慎重，反映在新开工面积上，表现为同比下滑53.4%。区域房地产开发建设情况070140210280350420490560630700施工面积竣工面积新开工面积销售面积2008.1-102009.1-10单位：万平方米相比08年，除新开工面积同比下降53.4%外，09年连云港房地产住宅市场在施工面积、竣工面积及销售面积等方面都有较大幅度的提升，其中销售面积同比增长高达142.5%，市场需求得以极大释放。这一方面反映出区域房地产市场的繁荣，但同时也应看到过高的去化速度提前透支了市场的消化能力，结合较大的施工面积，可以预测连云港房地产市场后续供量应巨大，新上市项目将面临较为严峻的去化压力。区域房地产市场开发建设数据汇总区域房地产开发建设情况小结市区数据销售面积及销售额1-10月份，全市商品房销售面积342.41万平方米，同比增长105.1%。其中商品住宅销售面积306.65万平方米，同比增长101.5%，90平方米以下的商品住宅销售面积40.03万平方米，同比增长123.3%。全市商品房销售额104.76亿元，同比增长125.1%，其中商品住宅销售额87.48亿元，同比增长116.2%；90平方米以下的商品住宅销售额11.66亿元，同比增长148.9%。区域房地产销售情况0204060801001202008.1-102009.1-10全市商品房销售额全市住宅销售额01002003004002008.1-102009.1-10全市商品房销售面积全市住宅销售面积单位：万平方米单位：亿元销售价格进入09年以来，连云港市商品住宅销售价格呈现出回暖上升态势。1-10月份，全市商品住宅销售均价达2853元/平方米，同比增长7.3%。其中，市区商品住宅销售均价达3433元/平方米，同比下降1.6%。新浦区商品住宅均价最高，达3764元/平方米，同比增长9.6%；连云区商品住宅均价为3444元/平方米，同比下降15.0%。050010001500200025003000350040002008.1-102009.1-10全市住宅销售均价市区住宅销售均价单位：元/平方米宏观市场环境小结房地产销售价格逐年稳步上涨，并且涨幅逐年增加，截止09年10月底，全市住宅销售均价为2853元/㎡，同比增长7.3%；结合前面供应数据和09年前10个月的总体销售表现来看，整体市场呈现出供求两旺的态势；同时也应看到新开工面积的下滑，说明开发商对目前的持续升温的市场行情普遍持谨慎乐观态度，对新项目的投资开发较为慎重。区域楼市现状分析连云港楼市大体可分为三大板块：海洲区板块、中心城区板块以及连云区板块，而本案属于连云区板块的滨海新城板块。连云区板块中心城区板块海洲区板块本案楼市板块划分中心城区板块代表楼盘有；鼓楼嘉园、香格里拉花园、石棚名居等；价格区间：3600—4000元/㎡；海洲板块板块内房地产市场发展速度迅猛，规模楼盘、品质楼盘密集，代表楼盘有龙门山庄、四季花城、久和国际新城、映象西班牙、福港好莱坞、上城等楼盘；价格区间：3000—3800元/㎡；连云区板块中心城区板块及海洲板块因与本案距离较远，相关数据对本案参考意义不大，因此不作重点研究，地块所在的连云区板块是本次报告的重点分析板块。以新浦区为中心，区域房地产市场发展最为成熟，代表楼盘有建院未来城、万润怡景苑、国大国际花园等；价格区间：4500—5000元/㎡；各板块主要特征概述目前连云区板块已形成墟沟主城核心板块、滨海商务板块、滨海新城板块及开发区板块等四大板块。滨海商务板块滨海商务板块是连云区的重点发展板块，板块内产品品质代表了区域的最高水平，且产品形态丰富，涵盖了单身公寓、别墅及商务写字楼等，代表项目有：项目名称建筑面积产品类型主力面积推案情况价格四季花城53万㎡高层93㎡2房121-138㎡3房一期已于09年6月交付，二期现房在售，一期3400左右二期3900左右上城28万㎡高层、别墅120-140㎡3房/4100海客瀛洲22.5万㎡高层107、129及140㎡3房09年8月推二期，3700龙门山庄14万㎡高层、别墅90㎡左右2房130㎡3房目前属于尾盘海景房5000非海景房3000左右典型个案板块内在售住宅项目，海景房源均价已突破5000元/㎡，非海景房均价约在3600/㎡元左右，办公类产品均价在8000-12000元/㎡左右；板块住宅规模楼盘、品质楼盘林立，建筑规模多数集中在20万㎡以上，后期供应较大，估算在60万㎡以上；由于该板块占据了背山面海的优越地理位置，海景成为广告宣传的最大锐器，而非海景房表现主题往往都集中在地段、户型、价格等方面；该板块内办公类产品有金港湾、金海国际、阳光国际、大陆桥国际商务大厦等，售价在8500-11000元/㎡左右，根据市调情况来看，除阳光国际，大陆桥国际商务大厦两在开发时间较早的项目去化情况较好外，金港湾预约情况、金海国际去化情况均不理想，反映了当地办公产市场的不景气。滨海商务板块市场小结阳光国际入驻企业一览入驻企业基本以船运代理、物流、金融公司为主，说明当地第三产业发展不健全，严重依赖港口经济，同时也说明在非港口地带开发办公类产品客观存在着较大的市场风险。与本案竞争关系滨海商务区是政府重点发展的港口商务办公区，以连云港港口为依托，周边船运、物流、贸易企业分布较为密集，办公类产品分布较为集中，对本案规划中的办公产品构成严重威胁。本案办公类产品在区域功能定位，客源基础等方面不足以与之抗衡，因此本类投资开发须谨慎，可转而考虑开发酒店式公寓、SOHO等兼备办公、居住功能的产品。墟沟主城区板块作为连云区发展时间最早的老城区，土地资源相对稀缺，目前商品房开发都以15万方以下的小盘为主，且后续可开发楼盘资源有限，代表项目有：项目名称建筑面积产品类型主力面积去化情况价格日出东方14.9万㎡高层，沿街底商100㎡左右2房130㎡以上3房50%3600左右郁海名郡13万㎡高层，沿街底商111㎡与121㎡3房已交房，去化80%3500港城蓝天约7万㎡小高110㎡2房，159㎡3房24%4200典型个案墟沟板块市场小结该板块住宅平均价格水平在3700元左右，而裙房及沿街商铺的价格水平普遍较高，在8000-20000元之间；户型区间跨度较大，从39㎡1房到150㎡4房都有涉及，目前去化速度最快的户型区间为90-110㎡的两房与三房房源，这类房源市场上出现暂时的供不应求现象；板块楼盘整体去化速度较慢。与本案竞争关系区域内办公产品稀缺，但住宅产品供应充足，且与本案区位相近，在生活设施配套、居住氛围等方面优于本案，因此在一定程度上将会分流本案住宅类产品部分客源。区域内以中大户型为主，本案可以从灵活的户型设计等方面为突破点，寻求市场差异。滨海新城板块项目名称建筑面积产品类型主力面积去化情况价格香缇花园8.5万㎡花园洋房100㎡/120㎡85%3000-3500滨海花园3.7万㎡高层101.79㎡/102.40㎡2房去化率达80%开盘2500目前3000滨海新城板块为本案所处板块，目前板块内房地产市场发展处于刚刚起步阶段，有住宅产品滨海国际、滨海花园及西墅花园（安居房）三个项目。地理位置：连云区大港路北、碱厂生活区西侧开发商：连云港江海置业有限公司总建筑面积:3.7万平方米销售价格：2500-3000元/平米主力面积：101.79/102.40平米滨海花园开盘时以较低的价格入市（2500元/平左右）入市，并取得了较好的去化，目前项目整体价格提升到3000元/平，以去化150平米的大户型为主；项目客群主要以项目周边首次置业的刚性需求为主，滨海花园滨海花园体量较小，项目整体规划一般，但项目产品以中、小户型为主，并现房发售，去化情况较好，因其处于尾盘阶段，故与本案的竞争关系不