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金色港湾三期商业街招商手册二OO五年一月2目录一、合作背景一）金色港湾项目简介……………………………………………………………1二）沌口开发区现状………………………………………………………………21、开发区经济…………………………………………………………………32、开发区人口…………………………………………………………………43、商业现状……………………………………………………………………54、公建配套……………………………………………………………………65、开发区前景…………………………………………………………………7三）新区规划……………………………………………………………………8四）商圈分析……………………………………………………………………91、人口情况……………………………………………………………………102、购物习惯……………………………………………………………………113、交通地理条件………………………………………………………………124、能见度………………………………………………………………………135、竞争状况……………………………………………………………………14二、招商项目一）招商项目………………………………………………………………………18二）招商项目情况…………………………………………………………………171、三期商业街威尼斯湾街……………………………………………………19附件一：新港地产开发（武汉）有限公司简介3金色港湾商业项目招商手册一、合作背景一）金色港湾简介1、地段金色港湾是由新港房地产开发（武汉）有限公司开发的高尚住宅小区，项目紧依200万平方米三角湖，位于开发区出入市区的门户地段，隔318国道与武汉外国语学院相望，项目占地800亩，总建筑面积50万平方米，产品类型包括别墅、Townhouse、洋房、商业街等，建成后将成为一个住户3000余户，总人口近万人的大型意大利风情高尚社区。2、开发量及入住情况金色港湾自2001年5月推出市场以来，目前已成功开发三期，约20万平米的开发量，一、二期500余户、总人口约1500人已于2003年年初入住；三期600余户也已于2004年10月底入伙，预计2005年5月三期入住率可达到50%，年底入住率可达到80%，总人口可望达到3000人；四期总开发量30万平米、2000户将于2005年5月推出市场。预计2006年年底即可入住，总人口将可达到5000人以上。3、业主构成情况金色港湾业主中，开发区政府部门公务员、外资企业外国专家、企业中、高级管理人员、私企老板构成了金色港湾业主主要组成部分，根据金色港湾市场营销部统计资料表明：在金色港湾业主中，开发区政府部门公务员占12%；外资企业外国专家占5%；企业中高级管理人员占35%；私企老板占15%。金色港湾是开发区除三角湖法国专家村以外外籍人士入住最为集中的小区，目前已入住包括众多外企老总在内的近20余户外籍家庭，东风本田及雷诺外籍专家入住金色港湾也正在接洽中。以上数据都表明，在开发区众多小区中，金色港湾以其临318国道的便利交通条件；紧依200万平米三角湖天然的自然景观资源；布局科学、合理的规划及景观设计；精良的工程质量；完善的物业管理，金色港湾已成为开发区人心目4中高尚住宅小区的代表，成为了开发区高素质、高购买力人群的聚集地。二）沌口开发区现状1、开发区经济武汉经济技术开发区是市政府确定的以汽车产业为重点的现代制造业基地。经过13年的建设发展，开发区已基本建成了一座以汽车产业为主导的现代化工业新区。1）经济状况到2003年底，已累计批准各类企业1673个，合同投资总额467亿元；其中外商投资企业171个，合同投资额35.5亿美元。世界500强中16家已入驻开发区，年销售收入500万元以上的工业企业已有100余家，拥有固定资产原值312亿元，从业人数38000人。2003年完成工业总产值303亿元，实现销售收入237亿元，实现利润16亿元。汽车产业作为开发区支柱产业，产出规模已经达到150亿元，其它五大优势产业分别形成了20亿元左右的产出规模。同时，开发区建成了功能完善的基础设施和良好的投资环境，为建设以汽车为重点的现代制造业基地提供了较好的物质基础条件，也积累了一定的发展经验。2）产业基础武汉经济技术开发区建设现代制造业基地，坚持以汽车制造业作为主导产业，充分利用现有的产业基础，积极发展电子信息、造纸印刷包装、电气机械及器材、生物医药、食品饮料等优势产业，发展新材料及其他产业。已形成神龙公司、东风日产、东风本田、法雷奥车灯等一批在国际上享有较高知名度和市场竞争力的重点骨干企业。汽车制造业：东风总部、东风日产、东风本田、神龙公司；汽车零部件制造业：佛吉亚全兴汽车座椅、法雷奥车灯、通达爱西亚消声器；电子信息产品制造业：中国普天、唯冠电子、伦新华信电脑公司；造纸印刷包装制造业：晨鸣纸业、南洋印务、紫江包装；电气机械和器材制造业：海尔电器、麦克维尔空调；生物医药制造业：海特生物制药、潜江制药公司；食品饮料制造业：顶益食品、顶津食品、可口可乐公司、绿之源生物工程公司。52、开发区人口根据2000年公布的武汉市经济技术开发区第五次人口普查统计结果表明：截止到2000年11月1日止，实际在开发区工作、学习、生活的总人口为10万人左右。其中，登记总人数为75217人；不属于普查登记对象的人口约1.8万人。15~64岁人口56032人，占登记总人数的74.49%。2004年统计资料尚未获得，但相关指标有大幅增长是显而易见的。以318国道为界，国道以东主要为工业区，国道以西主要为居住区。常住人口主要集中在三大区域：①位于神龙公司旁宁康园。主要居住人口为神龙公司及周边公司的管理人员，该小区建成时间较早，聚集在该小区的人口为较早进入开发区、在开发区工作年限较长的一批管理人员，具有稳定、强劲的购买力，目前由于周边配套及新建小区的增加，大量中高层人员已外移至其它中高档社区；②沌阳街周边一些小区，该区域是开发区人口最集中的区域，包括了东方花园、东风阳光城、水木清华、绿岛花园等一批小区，尤其是近几年，随着开发区经济迅猛增长，生活氛围逐步成熟，入住该片区的人口越来越多，已形成了一个成熟的生活片区。③以金色港湾为中心，包括周边奥林花园、三角湖度假村、普贤花园等一批新兴小区，总规划面积达到100万平米，提供近10000户家庭住居。该片区由于依托三角湖、土地湖，具有天然的自然人文景观资源，小区建成时间不长，规划、设计理念新，具有较高的居住和生活质素，吸引了开发区一批新兴的高收入、高素质白领人士入住在此，已成为开发区一个新兴的高收入人群聚居地。金色港湾业主中，开发区政府部门公务员、外资企业外国专家、开发区重点大中型企业中高级管理人员、私企老板构成了金色港湾业主主要组成部分，小区成熟后入住总人口将超过10，000人；三角湖度假村是沌口开发区中最早的度假性物业，主要客户群针对外方市场，以租住为主，现居住有约200~300人规模的60余户外国家庭，同时也是部分开发区企业举办活动的首选场所；其他新兴小区如奥林花园建成后入住的人口规模将达到6000~7000人；普天花园建成后的人口规模也将达到2500人左右；外国语学校现有在校师生5000人；天鹅6湖假日山庄现有住户1000余户，约3000人；新江大有在校师生15，000人；泰合百花园规划2000余户，建成后的人口规模也将达到5000~6000人，原住民新民村人口15，000人。可以想见，2~3年后，在沌口开发区生活配套逐步成熟后，生活氛围日益浓郁的情况下，一批新开发小区相继成熟后，以金色港湾为圆心，方圆2000米辐射半径内的常住人口规模将有望达到7万人。同时，由于金色港湾所处地段位于318国道与107国道围绕的弧型区域内，是开发区出入市区的门户地段，且是汉宜高速、仙桃出入武汉市区的必经之路，每天车流带动的人流量接近50万人次。以上数据都表明，在以金色港湾为圆心，1000米辐射半径范围内，2~3年后常住人口规模将达到7万人，每天的车流带动的人流量达到50万人，不管是对于大型商家、还是社区配套商业，这样的人口规模都具有足够的吸引力。3、商业现状开发区商业目前正处于一个商业发展的过渡时期。一方面，开发区经济发展日新月异，人员收入稳定，购买力旺盛，对商业表现出强烈的需求，2002年春节汉阳家乐福的月营业额在全国所有的家乐福分店中营业额排名第二就是最好的证明；另一方面，开发区现有的商业配套略显滞后，现有的商业设施如神龙街、沌阳街、晨鸣社区等，仅能够满足居民最基本的日常文化生活需要，而对满足更高层次的消费需求如购物、酒店、商务、休闲、娱乐则明显缺乏，要依靠更远区域如汉阳家乐福、汉口江汉路、武商广场、汉口江滩等成熟商圈来协助解决。巨大的需求矛盾成就开发区广阔的商业发展空间。神龙街：神龙街的商业业态主要是以餐饮一条街为主，兼具部分社区配套商业，其功能主要是为神龙公司及周边企业进行配套服务，整条街商业由自发形成，设施陈旧，经营档次低档、无序，缺乏整体的业态规划，神龙街发展契机是在2002年体育中心建成后开始发展，是目前开发区最旺的商业区域之一。沌阳街、晨鸣社区和神龙街的情况基本一致。开发区的商业设施建设表现出了良好的发展势头，表现在一大批商场、购物中心、主题式商业步行街的兴建；同时，武汉市一批具有战略发展眼光的零售商家纷纷在开发区抢滩设7点，进驻开发区。中百仓储抢滩金凯购物中心、中百超市入驻水木清华。2004年开发区在建、在售商业项目情况如下图：项目名称湘隆时代商业中心金凯购物中心泰合中央街水木清华清坊街商业面积70，000㎡30，000㎡13，000㎡11，000㎡首期开业时间2004年9月28日2004年11月1日中百仓储开业（因故推迟）明年中百超市已开业，2004年11月30日小区业主入住总体业态规划临神龙街一面（一期）为百货类步行街，已有部分商家入驻，二期商业尚在规划中。其中10000㎡为中百仓储，6000㎡为大型餐饮，余下面积为综合商铺为泰合一、二期之间的一条社区内街，因紧邻新江汉大学，将以学区商业和社区商业为主建筑及外立面较有中国古典特色，但由于位置较偏，且周边无大型成熟社区，即使商业街临街也仅能服务于社区及部分江大及新一中师生。4、公建配套学校：和金色港湾隔三角湖相望的新江汉大学有在校学生达1.5万人，国道对面的武汉外国语学院可招收英、法、日、德、俄等语种的6~18岁中外学生；此外，区内还有全日制中小学21所以及武汉商业服务学院等。医院：拥有神龙医院等5所医院、1所卫生防疫站金融：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行、光大银行、中信银行等均在开发区建立了支行。公建：一批宾馆、酒店、写字楼可为客商提供商贸、居住、办公、餐饮、娱乐等服务。家乐福、汉商购物城为区内居民购物提供了方便。体育中心：6万人体育场已经竣工，已成功举办“远东四国女足邀请赛”，并被定为为82003年女足世界杯主赛场之一（实际上未打）；8千人体育馆以及游泳馆等大型体育设施正在兴建。5、开发区前景分析1）规划前景根据武汉市总体规划（2006~2020），以沌口开发区为核心区域之一的武汉新区，规划总面积为368平方公里，相当于目前武汉主建成区的面积；规划到2020年总人口达到100万。毫无疑问，沌口开发区将成为武汉市政府今后一个相当长时间内的重点发展区域，一般而言，在政府政策倾斜区域下发展的区域，将获得比其他区域更多的发展机会，沌口开发区也有望成为继深圳蛇口、上海浦东模式“武汉版”。拥有广阔的发展前景。2）发展前景沌口开发区自1991年建区以来，经过13年的发展，其经济建设成就有目共睹，开发区经济增长稳定，外企云集，居住人口急剧增长，居民收入增长稳定。经济方面：沌口开发区2003年完成国内生产总值107亿元，占武汉市总财政收入的近1/10，开发区每年以年均20%的增长速度增长，增长速度居全国各大开发区前列，据权威统计部门统计，沌口开发区在全国各大开发区中，其硬环境排名第9位，软环境排名第5位。企业方面：神龙公司、东风日产、东风本田