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1通州区东北部地区市场调查报告一、区域概况近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD商圈的形成，尤其北京市将通县定为重点建设发展的卫星城之一，使通县受到了非常大的影响，加快了通县地区的建设发展速度。通县东北部地区区域范围为：西起北关环岛，东至潞邑地区，南起京哈高速路，北到丛林庄地区。此区域属于通县的郊区，因此人文环境较差，文化水平、人均收入偏低，商业和交通都很不发达。近年来随着通县地区整体的快速发展，有了一定的改观。区域内目前已有多条线路可直达市区，虽然大多路面较窄，且维修保养不当，路面情况较差，但解决了人们出行的问题。此区域的房地产项目启动较早，早在1995年，华龙小区、富河园就已开始销售，并吸引部分城区人口在此落户，使此地区的整体人口素质有所提高。此地区的市政配套建设速度较慢，故此缺少大规模的房地产项目。二、区域市场分析此区域内现有普通住宅、高档别墅等十余个项目，其中9个项目尚有市场表现，分别为：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园、华龙小区、新潮家园、上潞园、丛林庄小区、天润别墅。因为此区域的项目分布比较分散，有一定的地区差异，所以将以上项目按地域划分（项目聚集地），可分成三个部分，区域内的南区、西区、北区。1.西部地区（北关地区）西部地区自西向东依次排列着：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园4个项目。项目情况表项目名称富河园西潞苑枫露皇苑枫露花园发展商北京开原房地产开发公司北京正圆房地产开发公司北京五龙新村开发公司民望房地产开发公司代理商无个人3、4期信达行代理无地理位置北关环岛西北角北关环岛正北2公里东潞路西侧东潞路东侧建筑规模17万㎡共32万㎡一期20万；二期8万一、二期158栋；三、四期97栋，10万㎡7栋楼，10万㎡规划类型多层多层别墅多层2配套情况四期有会所超市运河文化广场、网球、足球场、泳池超市、小学、幼儿园、医院价格（元/平方米）二期2650-2980；三期均价3000均价2200精装8500；毛坯6000-7000起价1780；最高2150优惠比例98折95折未定无工期情况一期现房；二期年底；三、四期在建一期现房、二期2003年1月一、二期现房；三期在建；四期未建现房开盘日期1995年1998年1995年2000年销售进度一期100%；二期95%；三、四期未开盘一期100%；二期40%一、二期80%；三、四期未开盘90%潜在供应量6万㎡10万㎡280栋3000㎡户型配比（㎡）二居85-114；三居114；五居180三居92-129173.16-541.88二居88-89；三居125主力户型二居103㎡二居73-79㎡250㎡三居125㎡园林绿化30%30%40%30%装修标准毛坯毛坯毛坯初装媒体选择北青通栏小块广告北青小块广告客群分析市区内百领市区内年轻人、打工族市区内的成功人士市区内人群销售热线65680596695220958959875165811127交通及环境此区域显然已经与通州城区的发展速度同步，宽阔的道路、多条可直达市区的公交线路，完善的市政配套设施，整洁的周边环境，温玉河与潮白河穿流其间更是一种说不出的美妙感觉。项目情况富河园、西潞苑、枫露花园、枫露皇苑都属于有一定市场知名度的项目。普通住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑面积32万平方米，属于大型居住区。建筑形式为多层，户型种类齐全，格局新颖，价格较低，均价2200元/平方米。但社区配套不够完善，只有一个超市。枫露花园与西潞苑的基本情况比较相似，只不过社区偏小，总建筑面积10万平方米。富河园可以算这一地区的精品项目，坐落于北关环岛西北角，位置优越；外观华丽，楼体设计新颖，外墙采用华丽的涂料，社区内有多层楼，也有高层塔楼，分为四期建设，有完善的配套，四期设有会所，多种户型可供选择，一、二期的销售工作已经圆满完成，即将开盘的三期，期房均价3000/平方米的价格偏高。3此区域的发展前景不言而喻，是东北部房地产发展的重头戏，无论从位置、交通、环境都具有先天优势。2.南部地区（潞邑地区）南部地区由南向北依次排列着：华龙小区、新潮家园、上潞园3个项目。项目情况表项目名称华龙小区新潮嘉园上潞园发展商北京民望房地产开发公司北京鹏程房地产开发公司北京海涛房地产开发公司代理商无无个人地理位置北关环岛向东潞邑地区，北关环岛向东北关环岛向东建筑规模53栋楼，32万㎡47万㎡9栋楼，8万㎡规划类型多层多层多层配套情况小学、7万平米绿地、医院、超市超市、银行、邮局、幼儿园、翔程公园（30000㎡）无价格（元/㎡）起价1850；最高价2200起价1740均价2160起价1530；最高价1950优惠比例一次性98折一次性98折无工期情况现房一期现房、二期10月入住一期现房、二期有一栋未完工开盘日期1995年2000年2000年销售进度90%一期90%二期50%一期80%；二期30%潜在供应量4000㎡30万㎡5万㎡户型配比（㎡）一居57-60；二居60-90；三居96-122一居59二居88-89三居129四居167一居54；二居73-93；三居81主力户型二居80二居88二居73园林绿化30%40%30%装修标准毛坯房精装毛坯房媒体选择北青、晚报？？？（豆腐块）分栏广告小宣传单客群分析拆迁户、市区内的居民拆迁户、市区内的居民生活水平较低的人销售热线895902168959622289593383交通及环境南区道路平整、有公交线路可直达市区与通州城区，市政配套较完善，人们出行、购物、娱乐较方便，近年来有一些城市居民落户在此。由于此地区建设开发正在进行中，所以卫生环境较差，还有待改观。项目情况南区房地产项目较少，南区南部的华龙小区为此区域内的代表项目，该小区4的总建筑面积32万平方米，共53栋多层建筑，楼体设计风格比较时尚，采用的是落地阳台、铁艺护栏、外墙是鲜艳的涂料，户型种类多，大多为南北朝向，户型格局也比较合理，但房屋的使用率比较低。小区的配套完善，有学校、超市、医院、公交车站，均价为2100元/平方米，此小区的居民大多为市区人口。新潮嘉园虽然总建筑规模要大于华龙小区，但目前仅开发了10万平米，大部分尚未开发（包括其社区配套），且一期开发的几栋楼无特色，在售的二期共四栋楼，推出了精装修的交房标准，均价才2160元/平方米，有一定的价格优势，随着开发面积的增加，社区规模的扩大，社区配套的逐步完善，此项目发展前景比较乐观。与两者相比，上路苑较逊色的多，由于此项目属南区的北部，所以与北区项目价格比较相近，起价1530元/平方米，总建筑规模30万平方米，户型种类较少，格局陈旧，社区无配套，居住人口素质较低。随着其南部新华大街的发展，此区域具有较大的发展潜力，再有珠江集团在此大片征地，要在通州区建成“城中之城”，势必会带动此区域房地产业的发展。3.北部地区（丛林庄地区）项目包括：丛林庄小区、天润别墅2个项目。项目情况表项目名称丛林庄小区天润别墅发展商北京鑫华房地产开发公司北京鑫华房地产开发公司代理商无无地理位置通洲县城东北8公里通洲县城东北8公里建筑规模81栋，40万㎡10万㎡规划类型多层别墅配套情况文化公园花园、网球场、文化广场价格（元/㎡）起价1380；均价1600独栋4200；69万栋、联排3000；52万/栋优惠比例一次性99折一次性98折工期情况现房现房（一期）二期50%，余下50%年底交房开盘日期19961999销售进度95%独栋80%；联排35%潜在供应量2000㎡4万㎡户型配比（㎡）三居106（唯一的户型）独栋339-800；联排180-246主力户型三居106独栋339；联排186园林绿化30%40%装修标准毛坯毛坯5媒体选择小块广告路牌、北青客群分析拆迁户、单位集团购买市区内人群、追求生活品质销售热线8959980989591041交通及环境北区属于区域内较偏僻的地带，道路狭窄、坎坷不平，只有一条公交线，无任何市政配套设施，常住人口较少，属待开发地段。项目情况两项目的开发商是同一家房地产开发公司，建筑规模比较大。丛林庄小区在售的仅一种户型，格局的设计陈旧，起价为1380元/平方米，价格在通县来讲是最低的。天润别墅户型种类比较单一，密度较大，每栋别墅的间距很小；起价为3000元/平方米。两项目虽然社区规模大，但目前社区的配套设施较少，生活、娱乐条件较差，今年年底会建成文化公园与文化广场，可以使两项目增加一些配套设施。两项目仅仅能够满足购房群体的最低居住要求，唯一的优势是价格低。三、区域项目分析1.建设规模分析西潞苑、新潮嘉园、华龙小区和丛林庄小区总建筑面积都超过了30万平方米，至少分为三期开发，每一期平均只开发10万平方米左右。其他项目开发的规模每一期大概也是10万平方米左右，说明了这些项目的开发商具有一定的实力，并且对此区域的发展前景看好。2.配套设施分析由于此区域内的多数项目的社区规模较大，并因周边生活配套设施不够完善，所以社区内的配套是必不可少的，大多项目在社区内有超市、菜市场，还有的项目有学校、幼儿园，特别是华龙小区修建了7万平方米的社区公园。3.建筑形式分析此区域的住宅项目全部为多层楼，大多是南北朝向的，没有电梯。别墅项目则分为独栋和联排两种，整体规划得不好，外观参差不齐，密度较大。4.市场供应量分析此区域目前在建的新项目不多，但在售的项目基本上都有后期建设，仅这次调查项目的后期供应量就有56万㎡。65.户型分析户型分析表此区域住宅的户型种类比较齐全，大多项目都具有一居到三居的多种户型。可以看出此区域的户型以小面积为主，比较经济实用。户内的布局大多是两厅一卫（二居、三居）、南北都有阳台，与在此区域购房群体的消费观念、经济收入相吻合。而且由于是多层，所以房屋的使用率较高，房屋的使用面积都超过了75%。户型配比以二、三居为主，配有少量的一居，住宅的户室比例为：一居占户型总量的10%，二居占50%，三居以上的占40%。别墅为：独栋70%，联排30%。区域内的别墅项目虽然很少，但户型种类及户型面积却非常齐全。共有十余种户型，部分配有400㎡以上的私家花园，可满足满足消费者的不同品位。6.价格分析经过调查，此区域的住宅均价在2000/㎡，住宅价格自西南向东北价格逐渐降低，富河园小区均价2800/㎡，最北端的丛林庄小区均价仅1600/㎡。由于房屋的总价较低，打折的幅度不大，一般为98折，只有西潞苑小区可以达到95折。房总价低并且都可以做贷款，对一般平民百姓来说是比较容易接受的。别墅的价格也是因位置而定的，天润别墅的位置较偏僻，均价仅3500/㎡；枫露皇苑的位置及交通条件比较好，均价6500/㎡。7.销售周期及销售率分析销售周期及销售率分析表开盘时间销售面积销售率（目前在售）普通住宅富河园199517万㎡90%西潞苑199832万㎡40%（二期）枫露花园20009万㎡90%户型住宅别墅户型面积一居室50—60㎡180㎡—800㎡二居室70—90㎡三居室90—110㎡户室比例一居室10%联排30%二居室50%独栋70%三居室40%7华龙小区199530万㎡90%新潮家园200047万㎡50%（二期）上潞园20007万㎡30%（二期）丛林庄小区199640万㎡95%别墅枫露皇苑199510万㎡80%天润别墅199910万㎡独栋80%联排35%根据调查可以看出，此区域的项目一期大多已经到了销售收尾阶段，部分项目一期已售罄，二期的销售正在进行，销售率已经近半。普通住宅项目的销售周期最短的是枫露花园和上潞园，二项目都是从2000年开始销售的，用2年时间分别销售了9万㎡，和7万㎡，平均每年销售4万或5万平方米。销售周期最长的是华龙小区，从1995年就开始销售，目前共销售了30万㎡，平均年销售4万㎡。其它的项目虽然销售周期不同，但平均年销售面积与前两项目基本相同。可以看出，此区域项目的销售速度大致相同，项目规模越大，销售周期越长。特别提到丛林庄小区的销售速度较快一些，大概每年能够销售7万㎡。由于此区域的项目面对的消费群体是大众百姓，所以房屋销售非常有市场，开发面积如果不是很大，基本上是盖完楼就可以卖掉，所以大多现房或准现房的销售率很高。8.广告宣传分析此区域项