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渡凡商城-商业招商方案2013.7.1花桥国际商务城是江苏省委、省政府为实现产业升级而做出的重大战略部署。作为江苏省“十一五”重点项目和唯一以现代化服务业为主导产业的省级商务开发区，其将依托上海的交通优势、江苏的区位优势，昆山的成本优势以及“融入上海，面向世界，服务江苏”的目标定位，在3-5年内建设成为国际大都市的卫星商务城。花桥国际商务城主要以制造业区域性总部，金融企业后台处理中心，业务流程外移外包，展览展示和采购配送中心这四大产业为主，以贸易公司，销售公司为辅的产业定位。商务城先导区（即集中自由办公区）花桥国际商务城先导区位于上海郊环线内，毗邻上海嘉定区安亭国际汽车城，占地面积3800亩，为花桥国际商务城最具商业价值的板块。目前已全面进入建设阶段。吸引了东方海外，中环置业，光华集团、亚太集团、港汇、美通、赛格数码，中宇集团，第一上海等知名企业入驻，建设项目包括商务办公楼，商务公寓，星际酒店以及配套银行、超市等；届时，以全新的CBD集聚区将在此崛起。项目背景渡凡品牌体系-商业地产平台•2011年8月12日，渡凡集团在上海发布了“综合商业地产开发”战略，建立渡凡品牌体系。•在2011-2020年期间，将在国内多个一二线城市分别拓展3-10个新的纯商业或以商业为主的项目，基本完成渡凡体系国内布局。项目定位本项目前裙房三楼由渡凡企业全权负责综合商业开发，以渡凡影城为中心，进行综合商业开发，引入年轻人喜闻乐见的时尚品牌，运动、休闲、娱乐、餐饮全面发展，打造花桥办公娱乐休闲新地标。项目定位•以下是具体的市场定位实施：①形象定位1）品位新时代CBD生活---------概念创新2）情感享受---------高档办公休闲娱乐地标，满足你情感的需要（成就感）②功能定位1）自由空间、自由组合---------框架结构设计2）投资潜力大---------地处繁华地段，未来的“陆家嘴”3）尽享都市繁华---------坐拥繁华景象（高层建筑）③品牌定位•项目“USP”的提炼（UniqueSellingProposition，即独特销售主张）：●突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP；（黄金地段、全框架结构，任意分割组合）●高位嫁接，从形象上提升USP；①时尚性（外观设计的前瞻性）②舒适性（远离城市喧嚣，独享宁静生活）③高贵性（办公生活品质的全面提升）④便利性（交通的便利，生活的便捷）目标人群分析•小资·雅皮太平洋商业广场地处花桥商业繁华地区。中央CBD商业区拥有数量庞大的白领，是中国小资的大本营，他们追求生活品味和高雅的生活，思想前卫，懂得享受，虽能容易接受新的事物，但缺乏离经叛道的精神。•海派·风格太平洋商业广场距上海仅一步之遥，其继承上海独具一格的“海派文化”，它既古老又现代，既传统又时尚，是“名士才情”于“都市商业”的结合。具有开放而又自成一体的独具风格。•女人·情调花钱最厉害的是女人，女人通常都比较讲究品相，讲究生活情调，她们也许并非可以这样，而是小情小调已经融入了她们的血液。目标人群分析30003000-50005000-1000010000-2000020000啃老族、单身族大中学生普通白领，自由职业者中级白领中产阶级核心客群消费客层月收入项目的交通优势渡凡商城安亭站墨玉路兆丰路曹安公路（312国道）兆丰路站(在建中）A30(上海郊环线）A11(沪宁高速）地铁11号线渡凡商城到上海市中心、机场及昆山市中心的距离：人民广场33km；虹桥机场24km；昆山市中心17km。花桥商务国际城地处江苏与上海的连接点，被誉为嵌入上海的陆上半岛，交通非常便利，沪宁高速，上海郊环线，曹安公路，A5告诉都在此交汇。上海轨道交通11号线终点站（安亭站）距本项目只有440米的距离。目前，沪宁高速和曹安公路都在拓宽中，312国道上海收费站后移三公里，从上海进入花桥国际商务城的车辆免收过路费。项目的交通优势（地铁11号线）地铁11号线上海段主线江苏路隆德路曹杨路枫桥路真如上海西站李子园祁连山路武威路桃浦新村南翔马陆嘉定新城白银路嘉定西嘉定北支线上海赛车场昌吉东路（未启用）上海汽车城安亭兆丰路光明路(本案）江苏段规划兆丰路(本案）光明路花桥漕新路同三国道沪宁高速公路曹浦路梅浦路徐公桥路纵六陆纵一路沿沪大道轨交11号线全长5.992公里，昆山段运营时间可为每天5时至23时，最短行车间隔可达1.8分钟，乘坐约10分钟左右就可由花桥进入上海。其单节车厢载客量为310人，整列车额定载客量1860人。11项目的区位优势毗邻职能中心：花桥国际商务城核心区中心，核心区内汇集了制造企业总部、业务流程外包、金融、办公、服务、ITO、BTO、酒店、高档住宅等项目。F1国际赛车场：亚洲最大的国际标准F1赛车场近在咫尺。财富“金三角”：北面：沪苏交通主要干道曹安公路和东方海外希尔顿五星级酒店；南面：沪宁高速、第一上海广场等隔湖相望，尽享自然美景；西侧：为中环广场、赛格数码广场、以及高档住宅绿地21城等。安亭轻轨站：距11号线安亭路站仅440米依托国际车城城辐射发展：位于上海外环线内，行政划分属于江苏，地理位置伸入上海的半岛，与上海国际汽车商贸区连成了一体。伴随着国际赛车运动在上海的升温，周边区域喜得国际汽车城的辐射和带动，地区经济提速加快，太平洋商业广场尽享商务城和汽车城大环境的优势，商圈圈圈环绕，紧扣地区尖端发展脉动。本案人口规模（商务城）花桥国际商务城总人口达到约30万人。花桥商务城实际居住人口=总人口-通勤人口，约25万人人口规模（周边）区域户籍人口常住人口商务人口备注花桥镇8万目前镇区商务无法满足需求安亭镇7万依托安亭汽车城，居民收入高轨道交通导入10万这一群体有不断扩大的趋势绿地21城、陆家、白鹤50万绿地21城规划25万人口商务城导入30万其中含白领、海归16万人口居住人口合计75万商务人口合计30万花桥商务城周边人口可达105万上海国际赛车场昆山加工出口商务城昆山加工出口商务城安亭汽车产业区上海花桥商务城商圈分布伴随江苏省昆山市花桥商务城发展计划，未来将有越来越多的城市居住人口入驻。因此，花桥商务城未来预计将服务于金融街、中关村等商圈潜在居住人口。渡凡-商业位置说明：•花桥商务城规划如图。五角星位置为太平洋商业广场。商务楼已全部售出，商场现开始招商。•本次招商重点为渡凡商城渡凡商城商铺分割1263457891011经过分割共11间可用铺面面积分布1263457891011185m2379m233m258m262m254m257m278m277m284m2984m21234567891011业态规划咖啡馆时尚小火锅炸鸡店电影纪念品店奶茶店零食店音像店拉面馆书吧美甲店日式料理项目周边业态项目周边业态项目周边业态项目周边商业调查渡凡商城光华酒店公寓中宇商务广场中宇商务广场中宇酒店公寓旋转咖啡座花镜广场下沉广场花箱水景轨道交通11号线金卫国际广场【商业竞争力分析】1、金卫国际广场项目位置曹安公路曹新路口开发商项目类型商业综合体总占地（㎡）8.58公顷总建面（㎡）8万开业时间已开业经营方式租金形式已签约商户•11号线建设指挥部•花桥国际商务城客商服务中心•中国农业银行•米萝咖啡•银通江鲜馆项目简介金卫国际广场紧邻太平洋商业广场，占地45亩，建设面积约8万平方米，现有政府机构及大型商业、企业入驻，其入驻率达100%。备注•开发商经营模式：自持经营（内部组建商业公司）【商业竞争力分析】2、中环广场项目位置曹安公路曹新路口开发商上海嘉正置业有限公司项目类型商务写字楼体量22000平方米开业时间已开业物业费10元/平米/月已签约商户•无项目简介中寰广场位于花桥国际商务城先导区，上海11号轻轨花桥首发站；距11号轻轨墨玉路站600米左右，距花桥开发区管委会约150米，距希尔顿酒店约150米中寰广场大堂挑高14米，比金茂大厦大堂高3米9，比恒隆广场大堂高5米；由世界五大行之一的世邦魏理仕担任物业管理；由世界最高建筑—台北101大厦的景观团队出任景观设计。备注•开发商经营模式：自持经营（内部组建商业公司）【商业竞争力分析】3、光华壹克拉酒店公寓项目位置昆山花桥曹安路99号开发商苏州光华集团下属的佳福娱乐有限公司昆山项目类型酒店式公寓开业时间已开业全部售完经营方式出售售价(元/平米)7000-8000（成交价）项目简介壹克拉座落于昆山花桥国际商务城先导区的核心位置，该区域与上海接壤，紧邻312国道、沪宁高速和同三高速。先导区是商务城的CBD区。该项目小户型为主，70年产权酒店式公寓，有时尚耀眼、璀璨夺目的感觉，犹如钻石，因此取案名：壹克拉。备注【商业竞争力分析】4、亚太广场项目位置花桥国际商务城兆丰路18号开发商江苏美乐地房产开发有限公司项目类型商务写字楼体量37500平方米开业时间已开业经营方式租金形式已签约商户•交通银行•大千美食林项目简介租赁方式：业主自销+营销代理营销代理：上海北孚房产营销代理有限公司（消极营销1人）物业管理：港联物业备注昆山花桥希尔顿逸林酒店坐落于昆山花桥国际商务城，该商务城是长三角地区具有竞争力的现代服务业示范区，上海经济圈内以商务为核心功能的国际化、生态型的综合性城市。酒店地理位置优越，交通便利。酒店楼高24层，共有398间精心打造的客房和套房，为商务和休闲旅客提供簇新豪华的住宿享受。2,500平方米的会议及宴会中心，多个相配套的多功能会议室，配合先进的设施、设备、以及专业的希尔顿会议品牌，为您提供全面的商务、休闲及娱乐服务。昆山花桥希尔顿逸林酒店距离上海市中心仅35分钟，临近多家国际高尔夫球会所及著名的阳澄湖和周庄水乡，并与上海国际赛车场合上海汽车博物馆亦有只有咫尺之遥。昆山花桥希尔顿逸林酒店1.花桥国际商务城是江苏省委、省政府为实现产业升级而做出的重大战略部署。作为江苏省“十一五”重点项目和唯一以现代化服务业为主导产业的省级商务开发区，其将依托上海的交通优势、江苏的区位优势，昆山的成本优势以及“融入上海，面向世界，服务江苏”的目标定位，在3-5年内建设成为国际大都市的卫星商务城。势必会拉动当地消费，吸引投资者目光，昆山花桥商业升值潜力巨大。2.绿地、光华等项目商业规划面积大，地块位置相临较近，未来有望通过商业的集中效应提升花桥商务城太平洋商业广场整体的商业档次。3.花桥国际商务城内希尔顿酒店邻近上海国际赛车场，是上海国际赛车场的指定合作酒店，势必会带动周围发展。4.渡凡商城-邻近上海安亭。将集结上海和昆山消费人群，是未来潜在商圈的核心位置，商业氛围将日渐成熟。商机分析：渡凡商城点评：•渡凡影城入驻渡凡影城已入驻渡凡商城。渡凡商城将成为是花桥国际商务城唯一一家集合餐饮、娱乐、休闲为一体的综合商业广场。势必会吸引周围的消费人群。•缺餐饮整个花桥国际商务城现只有银通江鲜馆及米罗咖啡2家餐饮连锁机构。这2家店的爆满的现状不难看出，餐饮在花桥国际商务城内属于极度缺乏，存在很大的市场需求。•未来消费需求大花桥国际商务城目标成为小浦东陆家嘴，整个规划以商务写字楼和酒店式公寓为主。当地的优惠政策也吸引了大量国内知名企业入驻，包括阿里巴巴、华硕等。大量的白领必然会产生大量的消费需求。结论：花桥商务城周边有潜在消费力1：超市不饱和•花桥国际商务城内暂无大型超市，如引进超市势必会将周围消费人群引入。甚至可辐射上海安亭消费人群。•花桥商务城5公里外，易买得超市已经开业，由于距离较远，不影响太平洋商业广场周边的消费人群。2：餐饮的目标客群集中在花桥国际商务城的企事业单位及国内知名大企业•渡凡商城是花桥国际商务城的唯一综合商业体。高档餐饮的选址将集中在渡凡商城。•高档餐饮的目标客群以商务宴请、家庭聚会等高消费活动为主，消费目标清晰化，消费档次高，对区域整体商业品质的提升起到快速推动作用。项目SWOT分析•邻近上海安亭，轨交11号线2012年年底通车•展示面宽，可识别性强•框架结构，商铺分割灵活•独立商业楼，可做餐饮•具有很强的品牌号召力•整个渡凡商城无煤气管道，无法引进大型餐饮•周边缺少餐饮，有较大的市场空白•有地下停车场，可解决停车位少的问题•周边有医院、学校，