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道奇项目建议方案目录第一部分市场分析第二部分项目基本情况第三部分我们对项目定位第四部分我们对产品建议前言面对这个新项目，如何成功的运作它？这是摆在面前最大的问题。我们的观点：要成功运作项目先要回答好三个问题1、为什么？2、做什么？3、怎么做？让我们用下面的报告回答这三个问题：“市场分析”与“项目情况”告诉我们为什么！“项目定位”告诉我们要做什么！“产品设计建议”告诉我们怎么做！第一部分/市场分析一、绵阳房地产市场简析1、绵阳房地产发展在地理上已呈“集约式、组团式”发展。从目前绵阳房地产项目的分布地理上可以看出，目前绵阳市房地产市场已呈现出“集约式、组团式”板块发展趋势。目前，从区域上可以把绵阳房地产划分为五大板块：高水平政板块、市中心板块、游仙板块、高新区板块和经开区板块。高水平政板块高新区板块市中心板块经开区板块游仙板块2、房地产项目均价区域差异明显从今年一季度房管局备案合同金额综合计算，绵阳市总体旁通住宅销售均价为1790元/平方米，别墅项目均价为3400元/平方米，电梯住宅均价为2600元/平方米。从区域上看，市中心的房价达到了3000元/平方米以上，其次是经开区，房价为2351元/平方米，游仙区的房价为2081元/平方米。而高新区域的住宅销售均价在几个板块中仍处于较低的水平，仅为1540元/平方米。3、绵阳市房地产高新板块项目发展空间巨大从绵阳房地产项目的分布可以看出，高水平政板块、市中心板块是目前房地产项目最为集中的区域，而高新区板块项目比较少。在近几年全市新建的83个项目中，高新区仅仅占13个，而高水平政板块和市中心板块则分别占19个、22个。23%27%22%16%13%高水平政板块市中心板块游仙板块高新区板块经开区板块各板块开发项目情况(个数)4、未来绵阳市房地产高新板块面临激烈竞争从今年7月5日到8月5日经房管局批准预售的项目量来看，目前市场的竞争主要体现在高水平政板块和高新区板块之间。从批准预售的数量上看，平政高水板块有135套，高新区有213套；从批准预售的面积上看，平政高水板块有13777平方米，高新区有10800平方米。13530213高水平政板块游仙板块高新区板块各板块项目供应情况(套数)13777318510800高水平政板块游仙板块高新区板块各板块项目供应情况(平方米)二、小结绵阳市房地产市场经过多年的发展已经走上规范、健康的道路，随着绵阳的城市发展房地产市场也将随之发展壮大，但发展壮大的同时将面临市场激烈竞争。在此开发项目将面临机会和风险共存的局面第二部分/项目基本情况一、项目在绵阳区位•本案占地面积43余亩，地处绵阳市城高新区区域内安昌河畔处距离绵阳市城区3公里；•东邻项目二期待开发地块；•西临空置闲地；•南面对安昌河；•北临花园和汉龙待开发的双碑鱼场。二、项目周边配套设施由于本项目周边还没有任何的房地产项目人烟稀少，所以配套设施目前还没有。包括：菜市场、医院、药店、学校、公共交通、银行、娱乐、休闲、餐饮等等。这也将要求本项目必须要有商业，来逐渐完善项目区域内的商业配套。三、小结本项目的地理位置较佳，周边环境不差，区域内的发展潜力巨大，由于本项目周边区域内还没有进行过房地产开发，所以本项目周边的没有任何的配套设施。为什么？在绵阳房地产市场激烈竞争和项目存在先天不足的情况下要成功运作该项目，达到开发商的目标：1、追求利润最大化2、解决项目期望值与实际差异3、要求去量快4、致力于引领及突破5、通过本案塑品牌形象要求我们根据市场需求对项目作出创新：1、定位创新2、产品创新才能防止项目与其他项目同质化，符合消费者需求从而达到成功运作的目的第三部分/我们对项目定位一、项目目标客户群定位1、地块对住宅消费群的吸引力项目吸引客户的核心价值地段：项目位于发展潜力巨大的高新区与市中心接壤处，具有“依城廓而享山林之怡，居闹市而有林泉之趣”的近城不进城的地理优势环境：安昌江稀有的江景资源与小区江南园林环境产品：别墅建筑指标、江南园林环境、川西民居建筑配套：社区有会所、商业街、智能物业管理等完善配套定位：江南园林风韵，川西民居雅舍2、住宅目标客户群定位A、主力目标客户群定位年龄：30--45岁左右来源：绵阳市市区职业：私营业主、个体工商户为主，部分为企业白领、公务员特征：高收入高消费阶层，注重生活品质吸引点：项目塑造的江南园林、川西民居的意境的高品质生活B、次主力目标客户群定位年龄：50岁以上来源：绵阳市市区及绵阳籍外出工作的回乡客职业：离、退休人员特征：在外工作时间比较久远，有可观积蓄且稳定收入，注重健康吸引点：项目引生出的生态、健康生活方式C、其他目标客户群定位年龄：不限来源：外出打工人员职业：在外打工（经商），且有一定成就特征：在外工作（经商）回乡为老人或者自己置业。吸引点：项目高品质健康生活，且价格不高。二、项目定位当绵阳市房地产市场充斥以欧洲风格、澳洲风格、现代风格等各种定位的项目时，该项目的定位创新值的我们慎重的思考：创新是项目的灵魂，如今的发展商不仅是住宅的提供者，更是生活方式的提供者和保障者，也可视为居住文化的创造者，在整体规划设计上的成功可以说已奠定了项目的核心竞争力。房地产市场表面是供给不足，其实是有效供给不足，真正满足消费者需求的楼盘总是供不应求，好房子永远不愁卖。怎么样才算好房子？好房子不只是用来住的，更是一种生活的方式和意境。在快速成长的房地产市场中，消费需求也趋向一种新的方向，人们不再满足简单的居住功能，而是期望一个能够与自然和谐共生，感受一种特别的文化气氛、生活气息，在享受生活情趣的同时获得一种精神上的享受。思路清晰起来，一幅生活意境画面呈现：小桥●流水●人家；野径通幽、步移景异；楼台亭榭依水而建，荷塘水池星罗棋布……“雨后两三荷声，梦里一枕清凉”。这不正是现代都市人渴求的一种江南风韵的生活意境。定位前的思考？2、项目形象定位融合江南、川西风格的生态住宅楼盘•小溪流水、亭台楼榭……充分诠释江南园林的景观；坡屋碧瓦、石材墙体……表现出川西民居的建筑风格。•两者通过人的生活融合一体，营造出人与人、人与自然和谐统一的生态、健康生活1、项目整体定位江南风韵川西雅舍3、项目产品定位低容积低密度高绿化小桥流水亭台楼榭坡顶石材立面碧瓦别墅品质江南景观川西建筑高品质的生态的建筑群4、案名与主定位语江南印象——品江南之韵与园林共舞案名一案名二丽江雅舍——江南风韵川西雅舍案名三道奇●意境——江南多层院落川西花园社区三、项目价格定位1、项目住区比准价格花园星河湾三期丽景花城二期距城区距离535交通便捷度474片区档次感觉474公共配套设施5.598地形地貌575自然环境888未来展望发展潜质878社区环境8.51010内部配套设施101413产品形态101015建筑外观101211单体户型设计101211物业管理61010开发商品牌612121001281242000210016281562.501693.55修正指数（100%）可比价格（元/㎡）比准价格（元/㎡）本案建筑本体价值附加地块属性社区性质产品属性比较案例区域因素地块素质比准因素2、项目住区价格建议项目住区比准价格：1628元/平方米项目住区价格建议：1650元/平方米做什么？在对住宅建筑和现代生活的深刻理解下，我们确定了开发该项目的发展方向：将项目打造成融合江南风格和川西风格为一体的生态住宅社区。营造出人与自然和谐共生，在享受生活情趣的同时获得一种精神上的享受的特别生活方式。用项目营造的这种意境生活方式打动住宅消费者，从而认可项目的本身，完成项目的开发和销售，达到开发商预期目标。第四部分/我们对产品的建议一、对项目商业部分建议1、对新增商业建议•设置位置：沿排洪沟两岸分别设置联体商业铺面，形成小区内商业街•商业结构：A）3、4、、5号楼用板式连廊连接，使一层构成整体商业B）2号楼改建成小区会所，与1号楼连接构成商业C）A区商业与B区商业通过排沟上的景观桥相通•商业业态：社区商业（满足小区生活配套）如小超市、干洗店、茶楼等•商业面积估算A区商业街大概（长93米、进深12米）1116平方米B区商业街大概（长47米、进深11米）517米共可供应1633平方米连接廊桥商业A区商业B区景观桥二、对项目住宅部分建议1、住宅部分结构建议A、底层住宅改成1跃2的结构，且带成私家花园•一跃二的跃层户型结构和独立的私家花园提升1楼户型价值•一跃二的跃层户型增加户型面积，合理配比户型面积•满足不同消费者的需求B、顶层住宅改成带屋顶花园的跃层结构•顶层的跃层户型结构和屋顶花园提升顶层户型价值•跃层户型增加户型面积，合理配比户型面积•满足不同消费者的需求C、部分的二层住宅采用退台结构设计，增加户型的空中花园•二层空中花园有效提高二层户型的价值•退台式的设计防止底层商业对住宅的干扰2、项目住宅风格设计建议A、将江南风格景观元素融合进小区的景观设计中排洪沟整治：①设闸蓄水②按江南小桥设计横跨的两座景观桥③水岸种植成排杨柳主题景观设计：①中厅以荷塘为主题设计一个水系主题景观②亭榭景观以荷塘依水而建绿化景观设计：①采用坡地绿化设计，灵活多变地处理小区空间②运用江南园林典型的借景、对景、分景、隔景的手法设计绿化景观，形成小中见大、虚实相间的景观布局。③天然的石材铺成的小径穿插在花涧水侧。融合江南文化的设计：以有“江”和“南”字的诗词各栋建筑命名，比如“江天楼、江月楼、江鹤楼、南辰楼、南云楼、南屏楼……B、川西民居风格建筑元素融合进小区的建筑设计中天然石材外立面、坡屋顶、青砖、碧瓦……各种川西民居风格的建筑元素在小区的建筑上充分体现出来。用川西民居的建筑元素诠释出深厚的蜀地雅致文化。3、项目住宅户型设计建议A、住宅户型配比建议户型的设置：1）小户型70—90平米两室两厅一卫（两室两厅双卫）2）中户型95—115平米三室两厅一卫（三室两厅双卫）3）大户型120—135平米三室两厅双卫（四室两厅双卫）4）超大户型140平米以上四室两厅双卫以上户型的配比比例：1）小户型占25%2）中户型占60%3）大户型占10%4）超大型占5%注：户型类型以错层为主，平层、跃层为辅B、住宅户型设计功能建议异型景观阳台设计即可以增加外立面的的层次性，同时又可以克服室内设计的呆板。入户花园设计增加室内景观空间玄关作用保护私密性落地窗、飘窗设计成为居室空间的外延低窗台设计,可坐可卧,既增加使用空间,又开阔了视野明厨、明卫设计保证室内空气的流畅空间的功能合理发挥室内通道设计合理的设置室内的通道，使其具备多重功能通道，使户内实用率提高。双卫、双阳台设计功能分区更明确更符合现代生活C、住宅户型设计参考一梯两户户型参考●室内面积的有效利用●穿堂风●入户花园+大阳台●卫生间增加衣帽间的功能一梯三（四）户户型参考●室内面积的有效利用●楼梯朝向的合理运用调节户型功能●温馨的入户花园错层、跃层户型参考●户型设计采用跃层、错层多样化设计，增加室内的层次感，同时满足消费者不同的要求。错层结构跃层结构怎么做？融合江南与川西风格的生态住宅社区的项目主题定位的指导下，我们从产品的本身着手进行创新。对小区商业、景观设计、户型配比、户型功能设计等方面提出系列建议，从细节上来塑造小区生态的品质满足市场消费者对住宅的需求。从使项目以“短、平、快”的方式成功完成开发销售。谢谢！