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长江1号招商策划报告NO.1：ofthebusinessofplanning上海上实置业投资咨询有限公司2008.10.24汇报纲要Contents壹－－市场概况贰－－项目综述叁－－项目定位肆－－产品规划伍－－招商策略陆－－市场推广内容纲要【一、市场概况】福鑫长江路商业项目提案策划报告福鑫长江路商业项目提案策划报告1、苏州市概况苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积8488平方公里，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，总人口624万人。目前据悉，苏州流动人口与户籍人口接近1：1，已达到500万人左右。SUZHOU苏州【市场概况】2、苏州市经济指标一览根据政府公告统计数据显示，2008年2月苏州社会消费品零售总额达1323039万元，同比1月增长24.8%。金融机构存款余额为7381.49亿元，同比1月增长312.83%。贷款余额为5558.19亿元，同比增长214.33%。全社会固定资产投资达3387750万元，同比1月间增长2%。进出口总额1622867万美元，同比1月增长12.7%。接待境外游客11.7万人次，同比1月增长15.3%。2007年，苏州市区城市居民人均可支配收入21260元，全市农民人均纯收入10300元，分别比上年增长14.7%和11%。市区居民人均生活消费支出13959元，农民人均生活费支出7655元，分别比上年增长11.9%和12.4%。苏州消费价格总指数112.6，服务项目价格指数102.7，消费品价格指数116.4经济总量跃过5000亿元大关，全市实现地区生产总值达5701亿元，其中第三产业增加值1970亿元，比上年增长17.5%。产业结构进一步优化，三次产业的比例为1.7：63.7：34.6，第三产业比重比上年提高1.9个百分点。福鑫长江路商业项目提案策划报告总体结果显示：2007年至今，苏州经济总量持续攀升，产业结构稳步改善，人均生活水平继续提升，各类消费品市场需求不断增加。【市场概况】3、苏州商业地产市场分析作为楼市重要组成部分的商业地产部分，2007年苏州市区全年商业类房源新增供应面积近95万平方米，成交面积超过90万平方米。商业物业市场扭转了2006年明显的供过于求局面，基本实现了供需平衡。商业地产的迅速发展，也成为推动苏州经济加速发展的新动力，同时催生了许多经济新热点。【市场概况】福鑫长江路商业项目提案策划报告观前街商圈石路商圈十全街商圈凤凰街商圈高新区商圈金鸡湖商圈（苏州万达广场）（南苏州生活广场）苏州市主要商圈概览【市场概况】福鑫长江路商业项目提案策划报告（苏州万达广场）（南苏州生活广场）苏州市主要商圈概览【市场概况】现阶段苏州商业主要集中于老城区范围内，各行政区块都有较为集中的商业圈。且每个商圈各自的业态布局也有很大的不同，其中以观前街商圈作为传统成熟商圈，市场消费力依旧强劲。而其他新兴区域如新区和工业园区，则发展迅猛。工业园区作为新兴区块，其商圈范围是以金鸡湖为界分为湖西和湖东两个部分，随着苏州城市东扩，园区外来人口日益增多，区域内商业集聚效应将日趋明显,而湖东作为政府规划的新城CBD，其商业发展潜力巨大。福鑫长江路商业项目提案策划报告（苏州万达广场）（南苏州生活广场）苏州市主要商圈基本构成表商圈名称体量（㎡）主力面积（㎡）租金水平（㎡／天）业态布局客群定位观前街商圈60-80万100-150主街：20-35元/㎡/天辅街：8-15元/㎡/天主街：服饰、银行、商业大厦、茶叶店、书店、首饰店等辅街：餐饮、美发店、小吃、工艺品等苏州本地居民、来苏游客等各档次消费群体十全街商圈10-20万50-100十全街：5-12元/㎡/天风凰街：3-10元/㎡/天十全街：酒吧、餐饮、古玩、网吧、家居装饰、皮包等老外、本地白领、时尚青年等南门商圈15-25万80-1205-12元/㎡/天综合购物休闲多为苏州本地普通居民石路商圈15-20万100-2008-20元/㎡/天大型百货商店、超市、自行车市场、银行、网吧周边居民，消费偏向中高端吴中商圈10万左右50-1003-6元/㎡/天超市、百货、饭店等零散分布区域居民、消费中等高新区商圈20-30万100-2004-10元/㎡/天苏州乐园、日韩餐饮街、百货、酒店等高新区工作人员、周边居民、部分外来游客等环金鸡湖商圈100万200左右2-5元/㎡/天餐饮、娱乐、日常百货等多为园区工作和居住人群福鑫长江路商业项目提案策划报告（苏州万达广场）（南苏州生活广场）苏州市商业网点分级布局规划表【市场概况】类别市区园区吴中区相城区高新区市级观前、石路、南门湖东——————副市级环古城风貌休闲商业带环金鸡湖风情休闲商业带长桥、沿太湖旅游度假休闲商业带元和狮山区域级平江新城、金阊新城、沧浪新城金鸡湖西、研究生城、东沙湖蠡墅、木渎、越溪、太湖旅游度假区黄埭、渭塘——镇级——阳澄湖郭巷、横泾、光福、胥口、临湖、东山、西山、甪直望亭东渚商业街玄妙观苏州小吃街、平江新城商业街区、石路西扩步行街、葑门横街商业老街、人民路地下商业街、南门步行街、南门餐饮街、人民路北段地下商业街、沧浪新城商业街区金鸡湖东商业街区县前街商业街区、太湖度假区文化水街相城中心商业街区、渭塘珍珠湖路商业内街——专业市场在金阊新城和新区浒墅关片区内，建设以生产资料、物流配套、二手车市场为龙头的批发市场群。——位于郭巷东方大道附近，以农副产品为主导。位于相城大道两侧，以家具、小商品市场为核心，同时发展珍珠、水产品等特色市场。位于横塘，重点发展各类建材、电子、装饰材料。福鑫长江路商业项目提案策划报告根据上实市场部所提供的专业市场调查报告显示，苏州现阶段的商业地产运作主要表现形式如下：1主题商业引领市场主流现代商业区别于传统商业的重要标志不仅体现在建筑形态上，而且还体现在业态业种的定位上。现代商业，往往在规划之初便赋予某个主题，让其具有鲜明的特征和内涵，从而圈定了特定的消费客群。在苏州，各类主题商业不断涌现，并逐渐成为商业物业市场的主流形态。苏州万达广场、南苏州生活广场等一批集餐饮、购物、休闲娱乐等多种功能于一体的综合性、一站式购物中心成为区域商业的龙头，在2007年推出其产权商铺，取得不错的销售成绩，在商业物业市场刮起一股旋风。凯马广场的重要组成部分凯马大街、中澳广场、东方锦城等商业项目均成功开盘销售，推进整个汽车主题公园加速建设。（苏州万达广场）（南苏州生活广场）福鑫长江路商业项目提案策划报告南苏州生活广场概况：项目总占地面积5万平米，建筑面积14万平米，容积率2.8，得房率90%;交房标准为毛坯；地段：位于越湖路1109号，吴中区新行政中心以西，国际教育园对面。有55、54、53、522路等多条公交线路经过，分别通往相城区、汽车北站、园区、火车站等地；产品：越溪板块第一个纯商业项目，内部规划为集百货、餐饮、娱乐和酒店为一体的综合性商业街。业态：A区为家纺、运动品牌；B区和C区为餐饮区；D区为大型娱乐城；E区为主体商场集百货；F区为15层的酒店公寓；G区为18层的酒店；客源：区域——吴中区65%其他区域15%上海、浙江20%客层：私营业主私企老板投资客用途：自用50%投资50%福鑫长江路商业项目提案策划报告苏州万达广场概况：总占地面积64000平米，总建筑面积为45万平米，容积率为7.0，绿化率为33%，交房标准为毛坯；地段：位于平江区人民路与城北东路的交汇处，地理位置优越，东依园区，西邻新区，南接古城，北连相城，交通便利，对外交通：312国道、沪宁高速等；西南边为苏州火车站和石路商圈，北边为沪宁高速，南边为312国道、汽车北站；另外，规划中的轻轨2号线将在本案处设立站点；产品：社区分为四种物业形态：普通住宅、酒店式公寓、写字楼、商铺；其中住宅10幢，8幢为29F、30F的高层，两幢16F的酒店式公寓；写字楼3幢；社区配套商业和大型卖场。内部认购的商铺均为2层，共计42套，规划面积为76.58—313.02平米，主力面积为232.32—238.54平米。业态：休闲、娱乐、连锁超市、大型卖场、餐饮为一体，配套设施也将会一应俱全；客源：目前以内部客户认购为主；福鑫长江路商业项目提案策划报告苏州凯马广场概况：凯马广场总开发面积为1500亩，规划有2288个停车位，规模宏大。内有汽车贸易市场(4S店)，赛车场、汽车电影院、汽车俱乐部、汽车会展中心、汽车文化中心、文体健身中心、商业商务中心、餐饮娱乐中心以及旅游集散中心；地段：位于苏州西南的中心位置，中有城市干线苏福路、长江路、宝带路穿过，距苏州市区5分钟，距苏州工业园区10分钟。，周遭4S店林立，周边交通便利，有游4、63、662、65、502路等多条公交线路经过，分别通往火车站、吴中汽车站、沧浪区、新区、平江区等地；产品：中澳广场、非凡第五街、东方锦城等6家发展商共同开发，规划包括数高档精装酒店式公寓、办公楼，大型豪华会展中心，特色风情商业步行街等综合性物业；业态：内外商业活动群规模庞大，包括星级酒店，格调酒吧，高档咖啡厅，量贩式KTV，特色精品屋、商业街等各类商业；客源：区域——木渎30%新区15%市区20%其他35%客层——投资客私企老板用途——投资100%福鑫长江路商业项目提案策划报告2专业市场遍地开花专业市场是主题商业的另一种表现形式，除相关的配套商业外，专业市场在业态业种定位方面一般比较专一，依靠规模聚集产生的强大辐射能力生存发展。专业市场多建立在交通便捷的郊区，受城市规划与产业布局影响较大，它们多由行业内资深企业牵头投资开发，在招商运营方面拥有无可比拟的优势，其销售对象往往定位为行业的经营者。对于从事一般开发业务的房地产商而言，规划发展专业市场的压力较大，与专业运营管理公司合作成为项目开发的必由之路。【市场概况】福鑫长江路商业项目提案策划报告3传统商业街在配套中升级CommercialStreet在主题商业和专业市场逐渐占据市场主流的时候，传统商业街这一物业形态相比要暗淡的多。但在大型居住区、商业物流密集区，传统商业街作为配套商业仍占据一席之地。2007年苏州商业物业市场，大观名园鸿运商业街、欧风商业街、湖东新街口等几个商业街项目表现较为抢眼。【市场概况】福鑫长江路商业项目提案策划报告近些年苏州专业市场发展很快，区域上主要集中在市区环路交界、新区长江路沿线、金阊新城312国道沿线、相城区相城大道沿线等。蠡口家具城、华东装饰城、华东电器城、新东方汽配城、赛格电子市场、美之国装饰城等一大批专业市场均已成功开业；苏州机电五金城、江南汽配城、华夏五金机电城等专业市场已完成一期开发并陆续招商经营，二期正处于筹备发展之中。【市场概况】福鑫长江路商业项目提案策划报告上实在项目调研过程中发现：苏州专业市场飞速发展的同时，一定程度上存在重复规划和盲目发展的现象。由于专业市场辐射力强，同一类型市场在一个城市过多的存在会形成恶性竞争，浪费城市资源。A-BOSS国际服装城长江路金阊新城目前苏州专业市场存在长江路与金阊新城在汽配、机电五金方面的冲突，如城区小商品基地与金阊新城小商品城之间的矛盾，等等。A-BOSS、国际服装城等大型市场的失败。Viciouscompetition福鑫长江路商业项目提案策划报告项目调研商业调研【商业调研】调研目的：了解项目所在目前商业现状调研方式：地毯式调研对象：区域内商铺调研地点：项目所在位置商业主干道，其中包括长江路、苏福路项目所在区域内大型商业项目，包括凯马、山水华庭、金枫国际、绿宝广场样本量：146家福鑫长江路商业项目提案策划报告消费者调研商业调研【商业调研】结论：项目所在地区目前正在招商的商业面积约为28万平方米（不包括专业市场）。未来本案约有7万平方米的商业上市，总体商业面积将达到将近171万平方米，（包括专业市场以及已经规划的商业项目）人均商业面积严重超出国际警戒线；所调研的几条商业主干道上，近九成的商业为专业市场，以中低档的商业形态为主。少量中高档商铺中以休闲娱乐和餐饮