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汶上财神商业广场和记中原1前言招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产运作成功与否就看是否能根据市场情况，按计划的成功招商。因而，对商业地产的项目来说，熟练的运用招商技巧，结合大量自有商业资源，成功的招商开业是商业地产运作成功的关键。汶上财神商业广场和记中原2一、项目SWOT分析优势：1．本项目紧临汶上县一极商圈，离最繁华的汶上县商业中心仅1.7公里，交通极为便利，因此本项目的升值潜力巨大。2．物业外观形象复古风格，与周围的国家4A级景点宝相寺，观音广场交相辉映。3．结合本项目物业已经成熟的商业点（老房子芦花鸡、东方肥牛王等），加之项目本身41846平方米的体量，已经构成了一个新的商圈，使得本项目在将来有着巨大的发展潜力。4．项目周遍拥有众多的住宅区，众多的消费群体将会给该商业广场带来一定的支撑。汶上财神商业广场和记中原3劣势：1．建筑内部结构不合理，使得招商业态具有一定的局限性。2．由于本商业广场项目建成多时，一直销售不畅，造成一定负面影响。3.人气不旺，不具备以人气带动商铺销售的条件。机会：1．由于汶上县商业容量尚未达到饱和，现阶段本项目的入市能在第一时机内抢占市场，做响品牌形象；2．随着汶上县的不断发展，人口的数量将不断增加，汶上县居民消费观念和消费习惯的不断改变，因此汶上县的商业市场会有很大的发展空间。汶上财神商业广场和记中原4威胁：随着越来越多的商业项目的开发，势必会对本项目产生影响。二、主题定位1、说明根据我司的商业运作经验和判断，本商业广场必须有鲜明且独特的主题，才能在短期内获得竞争优势，顺利投产运营，并使其发展成为汶上县新的商圈亮点，进而使开发商获得短期的开发利润和长期的经营利润。这就是本次策划的灵魂和目的。汶上财神商业广场和记中原52、主题商业广场的功能经历了由购物到购物为主、餐饮娱乐为配套再到购物、餐饮和娱乐相得益彰的演变，同时餐饮休闲仍是商业广场的最能聚集人气的主题。本项目从地理位置上看，目前地段繁华程度不够，结合商铺成功运作模式的分析，我公司建议将本项目经营业态定位为——城市客厅（集品牌连锁酒店、各地方特色菜、私房菜、西餐厅、咖啡厅、KTV、茶楼、健身房、品牌连锁旅馆、培优为一体的汶上中、高端消费目的地）。3、定位的基本依据地段决定原则由于本项目处于汶上县次中心商圈，项目区域人气不旺，因此，我们必需通过精准业态经营定位，有效地将目标消费者吸引到本项目。业态演变原则汶上财神商业广场和记中原6传统的商业广场只是单一地购物场所，但是随着汶上人民的生活水平的提高和消费观念的转变，目的性消费将成为商业主流，餐饮、娱乐将成为消费者除日常生活性消费以外最大的需求，并且其规模也将赶超购物消费的规模。商圈扩大原则同样，根据本项目的市场定位，在消费群体的定位上需要充分考虑周边区域，扩大本商业项目开业后的服务半径，吸引更多的优质消费群，从而实现商业广场的持续繁荣。4、主题定位的因素从本项目近41846平方米的体量来看，适合做一个具有特色的主题商业广场。综观汶上县，市中心地段都是以百货为主要主题的商业步行街，本项目所处的次商业区域，如果以百货为主题业态，那么其经汶上财神商业广场和记中原7营将会举步维艰。从东方肥牛及老房子芦花鸡餐饮、幸福时光KTV的经营情况来看，上座率较高，另外从联润广场的情况来看，除了联润超市、餐饮、休闲娱乐外，其他各种业态的经营都较惨淡。可见餐饮、娱乐该业态在汶上县仍具有很高的消费需求。结合本案来看，由于本项目处于住宅人口密集地区，而周围是一些小型的餐馆，缺乏各类中、高档的餐馆。使得本区域大多数的中高档消费群体不得不“舍近求远”，到其他地区的餐厅消费，所以在本案设立一个具有一定体量、规模和特色的餐饮市场是有非常大的市场的。特色的餐饮娱乐市场同时还能吸引到其他区域的消费群体。5、定位原则主题定位必须注重错位经营的原则，避开同类业态间的竞争，填补区域市场空白，便于日后的经营。结合本区域的消费需求，因汶上财神商业广场和记中原8此，我司将商业街的主题定位“中、高档餐饮娱乐主题公园”。6、项目整体定位综合考虑汶上商业房地产市场和项目自身的特点，我们对项目的整体定位概括如下：我们的目标：以本项目为中心，带动周边如尚书路、宝相寺路目的性消费的繁荣。我们的定位：一条汇聚中高档次餐饮业和高品味娱乐业，辐射周边区域中高端消费群体的核心商业广场。7、商业定位诠释项目整体定位明确了本项目商业街的立足点、服务范围、功能设定、档次水平和业态性质。立立立足足足点点点汶上财神商业广场和记中原9由于本项目处在众多的住宅群中，拥有较多的潜在消费群体，为项目将来持续发展奠定了基础。服服服务务务范范范围围围本项目定位立足于次商业中心区域，主要服务范围是以本项目所在的位置为中心，吸引区域内的所有中高收入群体。功功功能能能设设设定定定紧紧抓住区域内中、高档餐饮及娱乐行业的市场潜力，为目标消费者提供高水平的目的型消费服务。档档档次次次水水水平平平与区域内的既有商业开展错位经营，避开低档次的餐饮、娱乐设施，定位于中、高档的餐饮、娱乐中心。业业业态态态性性性质质质汶上财神商业广场和记中原10由于本项目商业体量适中，为了立足于汶上次商业中心区域，所以内部业态主要以较大面积的品牌餐饮行业及娱乐行业为主。力争通过此类商业设施在本项目内的积聚，树立商业广场特色，带动周边商业氛围，最终形成一个立足于城市次中心地位的中、高档消费商圈。三、各功能的规模与分布1、功能分布的依据主题依据汶上财神商业广场和记中原11结合已经确定的经营主题，对业态进行细化，确保项目将来的经营和发展。建筑分布依据根据目前已定的建筑形态及面积，综合考虑人流、物流、车流动线，使面积使用最大化。市场需求依据充分的对整个市场了解，根据消费者的消费需求和消费习惯进行错位的合理的业态分布。商家入住依据根据开发商最初对项目的微观认识和规划，结合商家入住意向从而确定项目的业态分布。为了便于招商，具体功能分布图见下面：汶上财神商业广场和记中原12蓝色：娱乐区——1号楼B区、4号楼B区、5号楼。汶上财神商业广场和记中原13酱绿色：餐饮区——1号楼A区、4号楼A/C区、3号楼整体。酱蓝色：茶楼——2号楼C区。绿色：培优——6号楼整体。酱红色：城市旅馆——2号楼A/B区。2、初步确定的各功能的规模比例功能娱乐餐饮茶楼培优城市旅馆规模比例（％）303551515汶上财神商业广场和记中原143、功能分布根据商业街的建筑规划、层数和相关面积，将各功能分布如下表：区域功能分布表1号楼A区1号楼B区2号楼A区2号楼B区2号楼C区3号楼4号楼A区4号楼B区4号楼C区5号楼6号楼娱乐√√√区位位业态汶上财神商业广场和记中原15餐饮√√√√茶楼√培优√城市旅馆√√4、各功能区的面积汇总表（单位：平方米）汶上财神商业广场和记中原16区位业态1号楼A区1号楼B区2号楼A区2号楼B区2号楼C区3号楼4号楼A区4号楼B区4号楼C区5号楼6号楼面积合计娱乐27332956492310612餐饮344255095339196016250茶楼27202720培优63086308城市旅馆4175178459565、各功能的规模比例功能面积（㎡）比例（％）汶上财神商业广场和记中原17娱乐1061225.4餐饮1625038.8茶楼27206.5培优630815.1城市旅馆595614.2此功能规模比例与初步确定的基本一致。6、区域业态分布汶上财神商业广场和记中原18编号业态面积（㎡）区域位置1娱乐106121号楼B区、4号楼B区、5号楼2餐饮162501号楼A区、4号楼A/C区、3号楼整体3茶楼27202号楼C区4培优63086号楼整体5城市旅馆59562号楼A/B区7、区域业态定位译文诠释由于本项目地理位置处在泉河湿地公园内，却紧邻宝相寺、观音广场，交通方便、周围环境极佳，符合定位。本项目还具有一定体量的住宅项目，而其中的大量消费者的需求也不可忽视。注：该招商业态可根据招商实际情况调整汶上财神商业广场和记中原19四、项目租金定位及分析1、租金定位的依据本项目虽然处于尚书路、宝相寺路交接处，但和中心商圈有一定的距离，没有形成一定的商业气氛，属于一个商业断层区域，因此需要有较长的市场培育期。对我们招商工作来讲，承租户也会考虑到同样的问题，因此租金将会受到影响。在市场上没有形成一个品牌效应以前，要提升租金是非常困难的，只能按照市场实际的情况来制定可行的招商租金。汶上财神商业广场和记中原202、租金的确定项目周边的路段如尚书路的平均租金约在0.5——1.5元/平方米·天，广场路已成型的餐饮一条街的平均租金约为0.7元/平方米·天，中都大街的平均租金约为0.5——3.5元/平方米·从以上数据来看，项目周边的商铺租金0.7元/平方米·天左右，根据目前市场的租金结合到本项目的实际情况，综合分析得出本项目的平均租金定位：0.6元/平方米·天五、招商准备工作、时间安排及实施1、招商准备工作（只针对配合招商部分）：汶上财神商业广场和记中原21完成项目名称、以及项目标志等的CI设计。确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。完成设计制作财神商业广场招商文告、招商楼书，包含项目功能分布及内部结构图。完成招商队伍的建立（招聘），进行培训及人员甄选分配。制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。确定公司组织机构和部门设置。招商处的筹建。招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。汶上财神商业广场和记中原22制定商户准入标准、条件、和招商规则。制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等）。2、招商时间安排招商前期准备工作阶段为：一个月正式招商时间确定为：十二个月后招商期暨开业庆典筹划阶段：一个月1、正式招商前1个月内完成招商人员招聘（10天）及培训工作（10天），同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自汶上财神商业广场和记中原23的工作倒计时实施方案。2、正式招商前1个月必须完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。完成项目标志等系列CI设计，更换识别系统（包括名片、信函、旗标等）。确定宣传包装概念及总体广告用语。3、在正式招商前1星期完成前期招商文告、招商楼书制作，确定招商媒体广告计划（包括广告创意、制作等）、招商各项管理费用支出预算。完成各种POP的制作。完成招商部筹建工作。（用时1个月）4、在正式招商1星期前完成一切招商准备工作。5、招商工作正式开始。6、招商工作正式开始1个月，配合组织公关活动，针对对象为行业协会、政企部门。汶上财神商业广场和记中原247、招商工作正式开始从开始起2个月内。招商第一阶段。以汶上为重点的招商工作，招商比例按计划完成总体的20％左右。外埠招商设1个月试探期，如果反应良好，则由负责人员作出报告提交招商部，由招商部作出外埠实地设点招商计划（包括地点选择、招商规模、策划广告宣传配合、费用预算等），报请总经理审批。8、招商工作正式开始1个月，完成所有外地实地招商工作准备。9、招商工作正式开始2个月至10个月，为招商进入第二阶段招商比例按计划完成总体的60％左右。在确保汶上地区招商工作按计划顺利进行，并达到预期目标、回款理想的基础上，提高要求进行市场二次开发。目标定位于增加中心业态的名、特、优、新、独、多样化等的内涵，外埠与品牌商家在这一阶段列为重点。汶上财神商业广场和记中原2510、招商工作正式开始10个月至12个月为招商进入第三阶段。招商比例按计划完成总体的80-90％左右。本期工作重点是拾遗补缺，针对中心的商品结构进行微调整。做到符合汶上商业广场的原定市场定位及功能分布设计。根据实际招商情况制定招商收尾计划，对招收工作未达到设定标准的进行最后突击攻关。11、招商工作正式开始11个月至12个月，开业前2个月为后招商期及商家进场装修阶段。同时对剩余的招商面积进行去化。所有招商目标在开业前责成有关分部确实完成。根据招商阶段预先挑选商铺情况、