邓州项目调研报告

1邓州市农产品物流项目前期定位调研报告雨润农产品集团▪前期开发部2013.10.162前言调研目的：研判邓州市农产品物流项目发展可行性，并对项目业态定位及布局进行初步研判。调研时间：2013年10月10日－10月16日调研方法：实地调研、深度访谈、二手资料调研人员：刘永超3核心问题提炼：问题一：邓州资源禀赋及城市特征能否支撑农产品物流项目发展？◆问题二：新项目建成后，能否实现新老市场有序对接和转移？◆问题三：项目产品如何规划布局？包含哪些业态？◆问题四：项目能否资金平衡，为后续持续运营发展良好基础？◆问题五：如何保障新老市场有序交替？关键词：“零负债”“新老市场有序交替”4索引12345项目区位特征及调研结论邓州区域市场发展环境及城市特征邓州农产品物流及房地产竞争市场研究项目地块及周边配套研究邓州项目定位及投入产出测算邓州项目下步工作建议65项目区位特征及调研结论第一部分：16合肥南京武汉Ⅰ项目区位特征及调研结论项目区位特征平顶山市漯河市许昌市驻马店市南阳市信阳市邓州火车站邓州客运站迎宾大道本案①②③①邓州市第一高级中学②迎宾大道西向景象③迎宾大道路况本案本案－南京：625km本案－邓州火车站：5km本案－邓州市政府：3km本案－二广高速桑庄镇出入口：12km7Ⅰ项目区位特征及调研结论项目调研结论1、邓州户籍人口175万，市区42万人口，为农产品物流市场发展提供了较好的消费基础和条件。2、邓州市最大的果蔬批发市场－－南桥店水果市场及新丰市场基础设施落后，经营模式单一，政府有意配合完成新老市场的有序转移。3、项目地块位于邓州东向发展主轴迎宾大道南侧，与邓州市第一重点高级中学近在咫尺，周边路网完善，教育、医疗配套齐全，为市场作为邓州市最大的批零兼营农产品物流中心提供了条件和可能。4、邓州房地产正处于快速发展期，周边房价在3800-4500元/平米，随着产业集聚区的完善，房价看涨态势明显。5、地块净用地较小，政府地块被路网切割零碎，建议与规划部门进行沟通协调，以充分发挥项目的规模优势。结论：项目市场基础及地段位置均上好，具有较好的操作基础；但地块规模较小，且被路网切割较为零碎，建议沟通调整。8邓州区域市场发展环境及城市特征第二部分：29邓州是国务院确定的丹江口库区中心城市、是全球华裔“邓姓”发源地、医圣张仲景故里、千古名篇《岳阳楼记》诞生地、老一辈无产阶级革命家习仲勋祖居地；是南水北调中线工程渠首市、丹江口水库库区市、国家粮食核心主产区，是中原天府，丹水明珠。Ⅱ邓州发展环境及城市特征邓州印象1988年撤县建市，2011年被确定为省直管试点县（市）。10区域位置：邓州地处南阳盆地中南部，位于河南省西南部，豫、鄂两省交界部位。辖区范围：邓州市辖3个办事处、13个镇、11个乡、1个开发区。面积人口：邓州总面积2369平方公里，中心城区人口42万人邓州市户籍总人口数是175万人。区域交通：距南阳、襄樊、老河口机场均在60公里以内，焦枝铁路、二广高速公路、207国道和三条省道穿境而过。农业资源：农业是邓州市的基础产业，邓州市有耕地240万亩，盛产辣椒、小麦，素有“粮仓”之称。邓州市区位图邓州区位优势明显。地处中原腹地，位于武汉、西安、郑州大三角和南阳、襄樊、十堰小三角中心部位，是承南启北、连结东西的轴心。邓州物产丰富，人口众多，具有发展农产品物流的基础条件。邓州市区位特征河南省南阳市Ⅱ邓州发展环境及城市特征11邓州市经济发展走势与几个已考察县域经济体而言，邓州经济总量较大。近年来，GDP增长平稳，增幅多在两位数以上。1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年GDP59.461.463.871.576.889.9111121138160197214235261283增幅10%8.105.709.809.209.4013.410.711.19.9010.710.110.29.8010.210%8.10%5.70%9.80%9.20%9.40%13.40%10.70%11.10%9.90%10.70%10.10%10.20%9.80%10.20%0%2%4%6%8%10%12%14%16%050100150200250300GDP增幅邓州、汝州、灌南、遂平、丰县、盱眙项目经济总量对比邓州市逐年GDP增长走势图Ⅱ邓州发展环境及城市特征邓州市汝州市灌南县遂平县丰县盱眙GDP（亿元）285.4322.43210.47123.3228.73221.88增幅10.20%9.60%12.60%11.50%13.70%13.50%10.20%9.60%12.60%11.50%13.70%13.50%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%050100150200250300350GDP（亿元）增幅28312邓州市经济规模2012年邓州市主要经济简述序号项目总量同比±%1面积2369平方公里－－2人口175万市区40万3GDP总量283.46亿元10.2%4地方财政收入7.4亿元20%5居民储蓄存款余额137.54亿元24.6%6城镇人均收入18056元12.3%7农村人均收入8131元13.9%8农林牧渔产业142.4亿元4.5%9社会消零总额95.86亿元15.6%10恩格尔系数31.50.2%2012年邓州市主要农产品产量序号农产品总产量同比±%1粮食21.8亿吨2.4％2油料24.19万吨－－3棉花1.18万吨－－4蔬菜18.39万吨－－5水果39.57万吨－－6肉类12.42万吨－－7水产品0.66万吨－－8生猪12.09万吨－－9家禽8.55万吨－－邓州市农产品资源丰富，是国家商品粮储备基地。市区人口42万，对农产品需求量较大。Ⅱ邓州发展环境及城市特征13邓州市城市发展方向邓州市总体发展规划对城市人口及用地规模的指引：规划预测邓州市2020中心城区总人口为50万人，建成区建设用地面积50平方公里。对城市发展方向的指引：城市主要发展方向为向东发展，向北和向南作为次要发展方向，城市向西只作为调整发展用地。在城市南部根据现状产业布局配套发展相应工业和仓储物流；城东新区组团规划以教育科研、医疗卫生、商业服务为主要内容，配套建设南部工业、仓储物流产业。湍北组团是以行政办公、现代服务业为主要功能的综合组团片区。邓州市重点产业群发展导向对城市性质的指引：邓州中心城区为南阳市域南部经济区的中心城市，发展以农产品加工、食品、纺织、机电为主的豫鄂边界地区的工贸城市。对主导产业的指引：大力发展粮食加工、油料加工、畜产品加工、蔬菜加工、林产品加工、棉纺加工、饲料加工、饮品加工、酒类加工、机械装备制造业等核心和优势产业，积极发展高新技术产业。Ⅱ邓州发展环境及城市特征14财税政策增值税、营业税：自项目投产之日起，本级财政地方留成部分前两年100％，后三年50％，通过企业发展专项扶持资金等形式给予乙方资金支持。所得税：本级财政地方留成部分前两年100％，后三年50％，通过企业发展专项扶持资金等形式给予乙方资金支持。土地政策项目出让净地300亩，其中商业用地180亩出让价格为3万元/亩、商住用地120亩出让价格为3万元/亩，出让价款包括但不限于：征地、拆迁费、青苗补偿费、六通一平、土地出让金、契税等所有费用，乙方净地接收，不再承担土地出让其他费用。规费政策项目建设期间免收项目地方政府收取的城市基础设施建设配套费。乙方建设符合人防工程标准的地下工程，甲方免收人防费并缓缴人防建设押金，劳保统筹费缓至工程竣工时先征后返。邓州市政府为了促进整体经济均衡发展，对各个不同重点产业结构区出台了相应的一些优惠扶持政策，具体如下：邓州市投资政策Ⅱ邓州发展环境及城市特征资料来源：《河南省邓州市人民政府、江苏雨润农产品集团有限公司雨润农副产品交易中心合作协议书》15邓州农产品物流及房地产竞争市场研究第三部分：316现有农批市场分布南桥店水果批发市场、新丰农贸市场、邓州市农贸大市场是最大的三个农产品相关的专业市场。邓州市农贸大市场南桥店水果批发市场新丰农贸市场项目所在地Ⅲ邓州农产品物流竞争市场邓州最大的水果批发市场：南桥店水果批发市场邓州最大的蔬菜批发市场：新丰农贸市场邓州最大的农资市场：邓州市农贸大市场17南桥店水果批发市场Ⅲ邓州农产品物流竞争市场南桥店水果批发市场位于邓州市文化路东，归属花洲街道办，占地约54亩，共四排门面房，约86间，50余家商户。市场背景：市场房屋归个人所有，一拖一两层结构为主，多自建有遮雨棚扩大经营面积。经营模式：“租金＋进门费”租金每个门面根据市口不同在1000-2000元/间年。进门费根据车辆大小不同收费标准不同，8吨车辆进门费500元/次（含装卸费）。每日进出车辆约10辆。18新丰农贸市场新丰农贸市场位于邓州人民路，占地约78亩，批零兼营；其中，蔬菜批发业态分布在长800米，宽50米的街道两侧，为自发形成的市场，约有商户60余家。Ⅲ邓州农产品物流竞争市场市场背景：市场房屋归个人所有，为农户自发建设房屋，无统一管理和收费行为。经营模式：“租金”蔬菜批发业态仅仅收取租金，三间房约80平米，一年租金在5万元左右。干杂调料交易区冻品肉类交易区蔬菜批发交易区19邓州市农贸大市场邓州市农贸大市场位于邓州市火车站附近，占地约35亩，主要由沿街约40余家门面组成。经营业态涵盖粮油、化肥、种子、农药及部分物流等。Ⅲ邓州农产品物流竞争市场市场背景：市场依托老化肥厂而建，曾一度是邓州市农资的主要集散地，但随着化肥厂的衰落而逐渐演变为一个涵盖粮油、化肥、种子、农药及部分物流等杂业态的混合型市场。经营模式：“租金”市场以收取租金为主，每个门面租金2万－5万不等。20农产品物流市场规模综合评估Ⅲ邓州农产品物流竞争市场蔬菜水果水产禽蛋肉类冻品干杂副食小计占地面积（万平米）43.60.30.60.81.210.5商户数605025244652257建筑形式1+1＋自建遮雨棚1+1＋自建遮雨棚大棚门面＋自建冷库门面门面－－日成交量（吨）12040－－－－－－－－160成交额（万元）28.816－－－－－－－－44.8邓州市作为42万人口的县级市，农产品物流市场初具规模。但市场管理方缺失，呈现无序经营状态，既无法形成规模优势，成为地方农产品走出去的平台，也无法追溯农产品来源，确保食品安全。三大市场业态综合分析表21农产品物流市场开发思路初探Ⅲ邓州农产品物流竞争市场•开发建设新市场•拟定招商方案•积极洽谈对接商户，实现市场有序转移企业•整顿老市场，增加老市场运营成本•发布老市场搬迁新闻，并编制老市场区域新规划政府•南桥店水果批发市场及新丰农贸市场蔬菜、水产、副食干杂等批发业态转移至新市场。合力关键词：整顿•开发•转移•提升22指标2012年总量单位邓州市销售面积住宅35.87万平米商业2.95万平米其他0.35万平米小计39.17万平米销售金额住宅88890万元商业11331万元其他964万元小计101085万元邓州市房地产成交规模邓州市全年商品房成交规模在35万平米左右，由于市区人口基数较大，商品房需求相对旺盛。邓州市房地产市场规模Ⅲ邓州房地产竞争市场23项目周边楼盘市场表现Ⅲ邓州房地产竞争市场财富书香人家财富书香人家凰马国际香溪美地新御花园盛世•美景天成财富名家和谐大厦名仕公馆售罄楼盘在售楼盘待售楼盘邓州项目周边楼盘分布图本案目前，项目周边在售项目有财富书香人家、皇马国际，由于教育、医疗配套优势明显，区域内楼盘具有较强的市场支撑。24项目周边楼盘市场表现Ⅲ邓州房地产竞争市场皇马国际：邓州首席综合街区，距离本案500米，目前市场价4200元/平米。项目地址：邓州城区北京大道邓州市北京大道与团结路交叉口东北角开发商：河南东锋房地产开发有限公司建筑面积：260000平米项目定位：皇马国际由1个精品MALL，1条商业步行街，10栋高层住宅，1栋SOHO，1栋酒店公寓组成，打造邓州首席综合街区。市场表现：目