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《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网与“百亿”传奇共舞环球置业北仑中心区项目前期定位报告宁波迪赛2010年1月《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网引言2009年的12月23日,环球置业以超过23.26亿获得本地块,刷新宁波的总价地王。从其诞生之日起即引发全城瞩目,因此对于项目的缔造者――环球置业来说,传奇序幕已经拉开。宁波迪赛非常荣幸,能够参加本地块前期项目定位的研讨,我们将兢兢业业,全力以赴,不仅从项目规划本身提供切实可执行的预案,更希望能够从企业战略高度、实操策略角度为项目出谋划策,迪赛人渴望能够有机会与环球置业共携手,依托前期竞地的全城效应,实现项目效益、形象、品牌等远大目标,缔造更大传奇!迪赛的角色《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网本项目开发目标解读经济目标\品牌目标\形象目标\产品目标经济目标品牌目标形象目标产品目标通过开发及营销节奏的把握,全力冲击100亿销售传奇,40亿目标利润依托本案一举奠定环球置业在宁波地产界至高影响力延续航运中心高端形象使本案成为北仑乃至宁波的新标杆地产项目以洞悉先机的视角,创造宁波新生代产品标杆《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网基于目标,我们将重点研究解决的四大核心问题地产周期:本案预计横跨5-6年的开发周期,因此第一要务是了解该周期内,城市将如何演变?区域市场将如何变化?对客户产生怎样的导向变化?目标客户:北仑区往年住宅平均去化量仅为55万方左右,而2010-2012年的36个月内,北仑住宅预计推出量125万方、类居住公寓产品预计推出量55万方。待本案推出之际,北仑主城预计将面临激烈竞争,本案必须寻找更庞大的目标客户群体。产品体系:大盘产品线的抉择,是经济效益、销售速度、竞品分流等诸多因素分析综合的优化组合。开发节点:本案在长达5-6年的周期内,产品体系定位如何能踏准市场步伐,形成最佳开发节奏?《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网本次提报思路上半场——审时度势读城品地识势下半场——战略对决定位客户产品开发节奏《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网上半场——审时度势一、读城二、品地三、识势《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网读城区域市场分析《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网区域市场格局已售未售荣安花园申洲项目新隆华府浙大网新地块派舍提香新隆华府贝期特商务中心里仁花园四期汉通商务中心黄金海岸蓝海资源配置中心东方石浦大厦世贸世界湾黄山豪庭东海明园四季桂花城好时光凤凰国际广场金城国际花园凯旋宫惠金佳园中央风景中心区C地块商务办公住宅钱塘江路以西板块核心区板块老城区板块钱塘江路以西板块:高新及工业板块为主,居住为辅,新盘少。核心区板块:以中提升项目为主,行政办公金融功能将会是板块的主要功能体系,区域整体形象大幅提升。老城区板块:长江路以东以次新房为主,以西则有高端新盘。本项目属于北仑核心区板块新盘较多,本项目未来竞争主要集中新城区的《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网区域目前在售个案信息本案周边项目均已站上万元价格体系目前北仑住宅市场以北仑区域客户为市场主流项目名称开发商项目规模建筑形态主力面积目前售价(元/㎡)销售情况主力客户世茂世界湾一期宁波世茂1075户8幢高层90-140余房10000-11000开盘2个月基本售罄以个体老板、企业高管为住,周边的老师、医生也较多、拆迁户黄金海岸四期北仑华信置业190户6幢小高层120-1309000-10000已售罄周边学校老师、医院医生、企业如台塑、电厂、保新钢铁的中高层管理为主新隆华府新隆房地产207户4幢高层90-1208500开盘当天已售罄以北仑当地客户为主,多为周边学校老师、医院医生等、拆迁户四季桂花园四期申洲置业420户7幢18层高层,2幢11层小高层100-1208300-850095%,目前仅剩余10#60㎡左右以及1楼的140㎡十余套北仑当地个体老板、企业中高层管理、拆迁户里仁花园三期远望华夏置业762户3幢26层高层,9幢11层小高层150-23011000-1200095%以上,目前仅剩余二三十套224㎡左右的产品企业高管、外籍人士东海明园北仑房产1227户12幢点式高层、5幢板式住宅,1幢商务办公120-1408500-900099%,目前剩余少量顶楼复式数套北仑当地个体老板、企业中高层管理金城花园宁波经济技术开发区房地产总公司614户15栋小高层、高层130-14010000-1100095%以上,目前剩余低楼层的113以及200㎡以上十几套当地企业主、企业高管派舍提香派舍置业1016户3幢多层,17幢小高层80-1207500-760095%以上,目前剩余200㎡以上的复式十几套当地个体户、工薪阶层等,宁波投资客荣安花园永元置业795户12幢多层,4幢高层70-1207500-9000推出项目基本售完,剩余2幢高层未推当地工薪阶层、个体户等,宁波投资客价格标杆价格标杆价格标杆以北仑区域客户为主《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网区域整体走势——供求严重失衡06-08年平均成交约在55万平米左右,2010年至2012年,36个月内预计累计上市住宅项目总建筑面积在125万方左右,公寓上市面积达55万方。至2009年北仑新城区市场成交关系图0204060801001201402003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年010002000300040005000600070008000商品房屋销售面积(万平方米)商品房成交均价(元/㎡)2010年年底-2011年预计住宅上市项目(不含本项目)建筑面积(万方)核心泰山路南8#地块12中心区C地块32.2四明山路北、中河路东地块4.4申洲新大路1#地块14.6新隆华府2期3.4世茂世界湾2期20黄金海岸五期8.8黄山豪庭五期30合计125.4《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网区域未来上市项目信息20101季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度2011世界湾二期/25万方/90㎡-200㎡惠金佳园/8.5万方/90㎡-140㎡新隆华府二期/3.4万方申州新大路1#地块/14.6万方里仁花园四期/10万方/110-140㎡泰山路南8#地块/12万方/120-160㎡黄山豪庭五期/30万方黄金海岸/8.7万方/110-130㎡本项目/60万方北仑区域未来上市住宅项目,均先于本项目上市,且以普遍住宅为主;待项目上市时,我们将面临北仑区域中端高客户群体的“衰竭期”。《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网区域市场结论市场态势:价格标杆不断涌现,北仑主城房价迈入万元体系项目所属区域房价处于北仑城区高位,以金城花园、世贸二期为代表的标杆价格均达万元以上。市场趋势:未来市场住宅与公寓集中放量,供需结构严重失衡目前北仑市场处于尾房消化期,未来两年内,区域市场集中放量,住宅市场125万方,公寓55万方,供大于求局面明显。客户趋势:本项目推出时,将面临区域中高端客户“衰竭期”北仑区域项目均先于本项目上市,且以中大面积为主力,他们将吃掉区域中高端客户。Q1:面临如此的局面,本项目应该如何突围?《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网品地本项目地块分析《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网区位——北仑CLD核心区位周边环境——双景观优势根据北仑中提升、北延、南拓、西产业的发展思路。同三线以东泰山路以北所围合的中部区域为行政和高端居住,南部为区域次级中心,承接中部的居住区域。本项目地块东西临太河,北为沿河市政绿化长廊,南为住宅小区,环境优美,利于高档住宅的打造北侧市政绿化长廊太河景观《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网地块劣势——3点硬伤E2E3轻轨1号线(高架)加油站新凯河路(24米)规划道路(16米)1、北侧轻轨一号线的噪音影响;2、加油站对周边住宅客户的心里影响;3、地块地形被城市道路隔开,难以形成一个整体;《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网地块分析优势•区位优势:北仑已成规模的成熟CLD中央生活区;•交通优势:中河路、泰山路、太河路、大碶高速等组合便捷交通环境;•配套优势:各项市政、商业配套十分成熟;•环境优势:双景观优势,宜于打造高品质楼盘;•规模优势:60万方总建大规模,北仑稀缺;•品牌优势:宁波港集团在北仑的资源价值。劣势•北侧轻轨一号线的噪音影响;•加油站对周边住宅客户的心里影响;•地块地形被城市道路隔开,难以形成一个整体。Q2:60万方的大盘产品线必定覆盖很广,本项目如何布局?Q3:本项目地块先天存在的3个影响点我们如何来化解?《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网识势城市之变《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网宁波向东轻轨时代北仑融入宁波进入倒计时北仑城市发展的双引擎《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版!策划人士必备资料库!货到验货后付款房策网海量房
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