限价房运作模式研究

限价房运作模式研究目录摘要.......................................................ⅠAbstract.......................................................Ⅱ第1章绪论...................................................11.1住房保障体系...............................................11.1.1住房保障体系的提出......................................11.1.2住房保障体系的构成......................................11.1.3住房保障体系提出的必要性................................21.2住房保障体系中的限价房.....................................31.2.1限价房的提出............................................31.2.2限价房的概念............................................41.2.3限价房的内涵及意义......................................5第2章限价房现有运作模式......................................72.1限价房性质.................................................72.1.1住宅的双重性............................................72.1.2限价房的主要性质........................................72.1.3投资主体与限价房的性质..................................82.2现有运作模式研究...........................................82.2.1建设模式................................................82.2.2管理模式...............................................11第3章限价房实施中的问题及对策................................143.1限价房实施中的问题........................................143.2解决对策.................................................163.2.1限价房选址方面的对策...................................163.2.2限价房销售对象界定对策.................................163.2.3限价房定价的对策.......................................163.2.4限价房的监管对策.......................................173.2.5限价房的物业管理对策...................................18第4章限价房实施的完善及建议.............................194.1限价房实施的完善..........................................194.1.1人群界定的完善.........................................194.1.2限价房运作的完善.......................................204.1.3限价房开发周期与销售模式的完善.........................214.1.4限价房品牌的完善.......................................214.2限价房实施的建议..........................................22结论.........................................................24致谢.........................................................25参考文献.......................................................26I摘要为了进一步完善我国住房保障体系,满足普通居民的住房需求，国家在2006年正式出台了有关限价房的政策。限价房是一种限价格限套型的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。我国的限价房政策自出台以来，各地在实施过程中出现了许多问题，致使该政策一直存在诸多争议，但限价房将是解决中等收入人群住房问题的有效措施之一，应纳入我国的住房保障体系。因此本文将通过对限价房的运作模式研究对限价房的若干运作问题提出相应的问题。本文是从社会住房保障体系出发,第一部分绪论，主要阐述住房保障体系的相关问题，以此引出其中限价房的概念、内涵及意义；第二部分对限价房的性质、现有的建设模式和管理模式等相关问题进行合理的阐述；在限价房实施过程中出现了若干问题，第三部分对于这些问题进行分析并提出其解决对策；第四部分对限价房的建议进行进一步的完善。【关键词】住房保障体系；限价房；运作模式IIAbstractInordertofurtherimproveChina'shousingsecuritysystemtomeetthehousingneedsofordinaryresidents,thestateformallyintroducedin2006,thelimithousingpolicy.Housingisalimitlimitlimitofcondominiums,commercialpropertyprices,mainlytosolvethehousingdifficultiesoflow-incomefamilies,isthelimitofatemporarymeasureforthehighprices.Limitcommercialhousinginaccordancewiththefixedpricepremiumlineofthinking,adopt-governmentalorganizations,supervision,marketoperationmode.Differentfromordinarycommercialhousingislistedinlandtransferlimitroomhadtobeconfinedtohousingpriceswhenthebuildingstandardsandsalestargets,theGovernment'sdevelopmentcostsfordevelopersandcalculateareasonableprofitafterthelandtransferofthepricerangeset,fromthesourceofthepriceregulation.SinceChinaintroducedthepolicylimitroomhasemergedintheimplementationprocessacrossanumberofproblemsthatthepolicyhasbeenplaguedwithcontroversy,buttheroomwillbealimittosolvethehousingproblemofmiddle-incomepeopleisoneofeffectivemeasuresshouldbeincludedinourhousingsecuritysystem.Thisarticlewilllimitroomonthemodeofoperationofsomeoftheoperationsroomonthelimitputforwardtheissueaccordingly.Thisarticleisstartingfromthesocialhousingsecuritysystem,thefirstpartoftheIntroduction,themainsetofissuesrelatedtohousingsecuritysystem,whichlimitthisleadstotheconceptofhousing,theconnotationandmeaning;thesecondpartofthehousinglimitthenatureoftheexistingbuildingmodelandmanagementrelatedissuesandreasonableexposition;roominthelimitarisingfromtheimplementationofanumberofissues,thethirdportion,theanalysisoftheseissuesandputforwardthecountermeasures;Tolimitthefourthpartoftheproposaltofurtherimprove.Keywords:Homesecuritysystem;LimitRoom;Operation1第1章绪论1.1住房保障体系1.1.1住房保障体系的提出由于我国正处于全面建设小康社会的关键时期，工业化、城镇化快速发展，居民收入持续稳定增长，消费结构发生深刻变化。住房与房地产问题关系到经济发展，也关系民生改善，始终是社会各方面关注的热点问题。特别是2007年以来，房地产市场剧烈波动，在经历了若干年的快速增长之后，去年下半年受国际金融危机快速蔓延、世界经济增长明显减速、国内经济出现下行趋势等因素的影响，房地产市场开始进入新的调整期。为应对形势发展变化，党中央、国务院及时把宏观调控的首要任务调整为保持经济平稳较快增长，近期果断实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，采取了一系列扩大内需、促进经济增长的政策措施，全力保持经济平稳较快发展。其中，把加快保障性住房建设，促进房地产市场持续健康发展作为重要举措之一。从民生消费角度出发，住房堪称居民的第一消费品，是一种非常昂贵的消费品，它在任何国家和地区都是需要经过个人长期努力才能实现的消费目标。如果过度强调住宅私有化或自有化，把“居者有其屋”在实践中片面地理解成“居者拥有其屋”，则显然超越了发展中的中国国情与相当多居民的承受能力，也不可避免地会在制度安排与政策措施上存在制度失范、供应缺漏、公平性不足的问题。现阶段需要做到的应当是分层次满足不同群体的住房需求，让“有房可住”的制度安排或者政策措施真正替代“居者拥有其屋”的单一目标。1.1.2住房保障体系的构成要实现“住有所居”，意味着要有体面的居住面积。目前我国住房保障体系主要包括四个部分——经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房，前2三种主要采取审核和抽签的原则确定受保障群体，后者还在试点之中，采取排队原则确定。对于中等收入者，建设部提出2008年各地要加大限价房的供应量，探索政策租赁房的供应。1.1.3住房保障体系提出的必