项目四物业管理的早期介入与前期管理运作

项目四物业管理的早期介入与前期管理运作一、两个容易混淆的概念1、物业管理早期介入是指物业服务企业接受开发企业或建设单位的邀请，在物业接管、用户入住之前的各个阶段，如在社区建设项目的可行性研究、规划、设计、施工等阶段就介入，从物业管理和运作的角度为开发商提出有关规划设计、设备选用、功能布局、施工监理、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见,并在此阶段制定出物业管理方案，为以后的物业管理打下良好的基础。2、什么是前期物业管理：前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。物业管理早期介入有其特殊性，早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据物业项目和管理需要进行选择。早期介入在物业项目的开发建设中所起的作用与前期物业管理有所不同，主要表现在以下两个方面：1、内容作用不同。早期介入是建设单位在开发建设物业项目阶段引入物业管理，物业服务企业为建设单位的项目开发提供专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。2、服务的对象不同.早期介入服务对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。任务一如何做好早期介入工作一、早期介入的主要内容物业项目开发——经营——管理（一）可行性研究阶段（二）规划设计阶段(三)建设阶段(四)销售阶段（五）竣工验收阶段（一）可行性研究阶段⒈根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；⒉根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；⒊根据目标客户情况确定物业管理的总体服务质量标准；⒋根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；⒌设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。（二）规划设计阶段⒈就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；⒉就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；⒊提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；⒋就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见；（三）建设阶段⒈与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；⒉配合设备安装，确保安装质量；⒊对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；⒋熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中未反映的内容。（四）销售阶段⒈完成物业管理方案及实施进度表；⒉拟定物业管理的公共管理制度；⒊拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；⒋对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；⒌派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；⒍将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。（五）竣工验收阶段竣工验收是指工程全部建成后为检查工程质量而进行的一项工作程序。按照建设部关于建设工程质量控制的有关规定，任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收。单项工程竣工验收；分期竣工验收；综合竣工验收。物业服务企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。思考：请大家思考下早期介入的作用？？对于物业服务企业而言，由于将来的业主拥有“决定继聘或选聘物业服务企业”的权利，因此，在早期介入中物业服务企业能否主动站在业主的立场，充分考虑业主的需要，是一个能否在业主心目中树立起忠实可信的好“管家”的关键机会。早期介入还有利于物业服务企业加强对物业的全面了解，为物业前期管理做好充分的准备工作、形成有序的管理秩序奠定基础。二、早期介入的作用1、完善物业的使用功能2、改进、完善物业具体设计3、能更好地监理施工质量4、为竣工验收和接管验收打下基础5、便于日后对物业的管理1、完善物业的使用功能随着社会的进步，人们对各种物业的使用要求日益提高，发展商在开发时就要充分考虑人们对物业产品和工作居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更应该考虑房屋的使用功能、布局、造型、建材选用、室外环境、居住的安全舒适、生活的方便等。物业这种凝聚着巨大物化劳动和财富的不动产，不可能像更换家用电器和机械设备那样简便易行，这样说要求物业的开发建设从规划设计开始，就应有长远的眼光，既要考虑目前的实际，又要考虑几十年的发展中物业的适应性。因此，在物业开发的规划阶段，物业管理公司就应积极参与，就物业日后的使用和管理问题充分发表意见。比如，就房型的设计、供电供水、污染处理、电信、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等方面提出建设性的意见。2、改进、完善物业具体设计在物业设计时，设计人员往往按照一般规律，直接采用国家建筑设计标准。但实际上，中国疆域广阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，这就必然要对设计提出不同的要求。比如在海南，高温时间较长，空调用电量特大，尤其是旅游酒店和商业大厦，若没有空调，营业就会受至影响，按国家建筑设计标准设计的普通电路就不能承载大功率空调的负荷。而在北方，房屋设计就要考虑取暖问题。又比如通常的铝合金窗移动的滑轨都是平口槽型的，但对于台风较多的沿海地区，这样设计就有问题，每当台风到来时，就可能使槽内浸水，并倒灌进房，因此必须对这种平口槽进行改进，变成外低内高，有效防止进水等等。类似这些看似细小，实则影响房屋日后使用的问题，一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理人员却十分清楚这些问题的存在及其造成的后果。所以，物业管理公司从日后管理的角度及时向设计单位提出自己的意见，就能使设计单位避免许多设计缺陷。3、能更好地监理施工质量国家建设部已有明文规定，我国的施工建设要与国际接轨，设立建设监理制，这样，一批专业工程监理公司便应运而生，尽管如此，也难以取代物业管理公司参与施工监理的作用。因为物业公司面临着以后验收接管及维护保养的任务，而工程质量的任何隐患和疏忽都会增加管理公司的工作难度。因此，物业管理公司对房屋建造的质量将给予高度的重视，让物业公司提早介入，一旦发现问题及早通过发展商限令施工单位解决，就可有效防止施工质量问题的发生和延续。因此，物业管理公司参与监督施工质量，使工程质量又多了一份保证。4、为竣工验收和接管验收打下基础由于已先期介入物业的开发，所以，物业管理公司对验收的物业的各种情况都已相当熟悉，这样，物业公司参与验收把关便可以提高验收工作的质量，缩短验收的时间；对于验收中发现仍需整改之处，也容易交涉和协调，使验收工作不至于成为“走过场”的程序。5、便于日后对物业的管理由于先期介入物业开发，物业管理公司对物业的整体情况相当熟悉，特别是对管线的铺设、设备的安装了如指掌，这为物业的管理、养护、维修带来许多便利：一是方便了物业管理中维修保养计划的制订；二是方便了物业管理中的检修，特别是可以缩短检修时间；三是能够或比较容易保证维修质量；四是方便了改造、搭建、拆除等改进改进的进行及设备的重换等。所有这一切，可大大提高物业管理的工作效率和工作质量，为物业管理公司日后向业主（用户）提供良好的服务打下好的基础。三、物业管理早期介入的工作重点（一）物业服务企业通过投标来接洽物业管理业务进行三项分析：1、可行性物业企业的资质2、可靠性开发商的资信条件及协助配合3、可赢利性经营目标（二）建立与业主或使用人的联络关系（三）查看工程建设现场（四）设立管理模式，草拟及制定管理制度（五）建立服务系统和服务网络（六）办理移交接管事宜四、早期介入的方式及内容物业管理早期介入的意义和作用，愈来愈为开发商和管理公司所重视，越早介入作用越大也正为许多人士所认识。然而，以什么样的方式介入，以及介入后如何展开具体的工作，这是人们十分关切的问题。1、早期介入，充当顾问所谓早期介入，是指物业处在规划设计阶段，发展商聘请专业经验丰富的管理公司做顾问，参与规划设计，使设计在符合国家规范的前提下，尽可能地照顾到使用者的要求以及日后管理的需要。此时，管理公司的专业眼光及经验能有效弥补设计人员的不足，使设计趋于合理完善。管理公司早期介入，充当顾问的作用具体表现在：1）审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议。如为满足使用者在装修方面的不同需求，住宅房建成不作间隔的毛坯房即可，如此也可降低造价和售价。2）提出设备配置或容量以及服务方面的改良意见。如不同容量的空调主机搭配，便于根据实际需要选择开机，减少浪费。3）指出设计中遗漏的工程项目。如泵房排水池漏水的疏忽等。管理公司早期介入一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据发展商的需要确定。如定期参加发展商的设计会议，或不时与发展商会晤，出谋划策等。2、中期介入，扮演监理所谓中期介入，是指物业的土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面熟悉线路管道的铺设走向，另一方面对设备安装的质量进行监督，其作用类似监理。中期介入对管理公司日后的设备维护、检修作用甚大，因参与人员以后也极可能是负责工程设备维护的人员。由于对安装布线了如指掌，一旦线路有故障，便迅速查找原因，修复故障。3、晚期介入，开始管家所谓晚期介入，是指物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移交接管验收和准备入伙及筹备开业时管理公司全面介入，开始履行“管家”职责。晚期介入是管理公司由先前的顾问工作转入实质性的操作工作。为适应晚期接管工作的需要，管理公司的整套队伍基本都要到位，许多准备工作在此时几乎是同步展开的。而且由于时间紧迫，为了赶上按时交楼或开业的日期，往往是一边竣工验收，一边准备入伙交楼，一边筹备开业庆典。对发展商来说，多年的苦心开发建设终于“瓜熟蒂落”，有回报了；对管理公司来说，多年来旁敲侧击（顾问），现在终于可能上台大展拳脚了。对发展商来说是创业的结束，对管理公司来说则是征途的开始。纵观上述三个时期的介入，可以看出，管理公司在早期介入最好，提出的建议、意见最及时，发展商有充分考虑采纳的余地；中期介入虽然晚一点，但是不少方面还可以挽救，可以减少物业接管以后的返工，避免一些在后期管理中难以解决的问题；晚期介入虽对物业设计的完善及工程质量的控制为时已晚，无济于事，但对管理公司的全面运作来说也是正是时候。按照一般的惯例，管理公司最迟介入的时间应为交付前三个月，即管理公司至少需要三个月时间作各方面的准备。五、物业管理服务早期介入的程序（一）物业管理早期介入的一般程序：1、物业部组成工作小组（小组成员可兼职，但至少应包含安全、房屋本体、设备设施、绿化景观四个专业人员）。2、物业部与地产公司双方确定工作内容以及要求。3、物业部制定工作计划。4、计划实施，物业部应重点关注安保系统、智能化系统、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理用房、物业管理方案和管理合同的确认。5、物业部与地产公司双方每次的协调研讨应形成书面资料，以备复查。6、涉及物业利益的文件最终应由物业顾问和地产管理层确认，如：物业管理费、前期物业管理服务协议、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。（二）物业管理服务早期介入工作组的工作内容1、为物业项目的设计规划提出建议。2、收集物业项目的相关资料（图纸、规划设计说明、销售情况等）3、参加开发商组织的工程会议，掌握施工情况。4、根据物业项目不同的建设阶段，为开发商在工程专业方面提出建议。5、制定物业项目的前期运作管理服务方案及物业管理的相关费用标准。6、做好物业前期筹备工作。【案例】某大厦为一座以写字楼为主的综合楼。开发商在设计和施工阶段聘请某知名物业管理公司作为前期物业管理顾问，物业管理公司在以下几个方面给开发商提出了良好的改进意见，并得到开发商的采纳：①原设计大厦客梯只有3部，物业管理公司根据大厦规模和人流量，从方便客户使用、减少等待时间、提高大厦档次等方面考虑，建议增加2部客梯。②原设计大厦只有