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第一阶段市场研究部分工作提案¾¾郑州郑州【【丰乐路地块丰乐路地块】】首先感谢首先感谢瑞亨置业有限公司瑞亨置业有限公司公司领导对我公司的信任，带着诚挚的谢意，我公司领导对我公司的信任，带着诚挚的谢意，我们开展了项目前期们开展了项目前期市场调研市场调研工作，经过近一工作，经过近一周周的努力，的努力，从项目实际出发，结合我从项目实际出发，结合我司数据库理论分析结果，司数据库理论分析结果，我们顺利完成了项目的前期市场调查工作，下面我们将我们顺利完成了项目的前期市场调查工作，下面我们将对对郑州市郑州市房地产市场调查的情况做详细阐述，不足之处，还望各位领导批评指正房地产市场调查的情况做详细阐述，不足之处，还望各位领导批评指正！！在此，我们对各位领导的关怀和信任再次表示真挚的感谢！在此，我们对各位领导的关怀和信任再次表示真挚的感谢！致谢目录第一部分2009—2010年中国宏观市场分析第二部分郑州市场分析第三部分区域市场分析第四部分区域特征及周边代表楼盘个案分析第五部分潜在竞争分析20092009--20102010年中国宏观市场年中国宏观市场分析分析¾09年政策分析核心特征保增长前期宽松平稳，年底政策突变信贷政策909年1月3日，四大国有银行宣布，只要08年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良记录优质客户，均可申请7折优惠利率。95月27日国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房比例为20%，其它为30%。96月19日银监会发布《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中要求，重点支持借款人购买首套自住房的贷款需求，严格遵守二套房贷政策。910月16日七部委联合发布《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的结余资金贷款支持保障性住房建设，利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。税收政策住房政策土地政策95月21日，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，规定符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：一是开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算开发项目的；三是直接转让土地使用权的。95月25日，发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。912月9日,国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制炒房现象。912月23日，财政部和国家税务总局出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，值得关注两点：一，普通住宅交易受到税收优惠；二，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税。96月2日，住房与城乡建设部，国家发展和改革委员会，以及财政部联合印发了《2009-2011年廉租住房保障规划》，到2011年，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。912月14日，国务院召开常务工作会议，发布促进房地产业健康发展的“国四条”，第四条要求“继续大规模推进保障性安居工程建设。94月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。将对建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违违法行为进行严厉查处。95月15日，国土资源部下发《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快编制、修编2010至2011年和今年保障性住房用地供应计划。98月21日，国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，进一步加强建设用地管理，依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地等行为。912月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。我们观点我们观点2009年宏观经济政策以“保增长”为重点，中国经济之所以先于世界其他国家走出经济低谷，主要得益于在危机时刻及时推出的宏观经济政策：4万亿财政投资政策、扩大内需政策和十大产业结构调整政策。而具体到房地产市场上，也依托本轮调控走出低谷，将08年压抑的市场得到爆发性的膨胀，从而促成了09年的楼市神话。说明：“国四条”最早虽然是在09年12月份提出，但其效力显现和地方政府出台施行措施还是在2010年初，因此，将该部分分析放入下半部分。¾2010年政策分析核心特征调整结构，稳定增长调控由“无为”转变为“有为”国四条增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险.加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。一二三四我们观点我们观点“国四条”出台的背景是我国宏观经济“保八”已无悬念，房地产市场量价处于阶段性高点。从经济平衡的角度，以及促进房地产业稳定健康发展的角度，调控政策介入房地产市场势在必行。“国四条”的政策对房地产市场而言是“中性偏空”，有可能造成阶段性的市场分水岭。但“国四条”的出台依然带有短期性质，并且需要各地政府去具体落实和解释，如无地方政府出台相配套的强力措施进行支持，还无法对目前的房价进行有力调控。国11条1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，共有11条，是继“国四条”后，国务院对房地产市场出台的又一个重量级政策文件。“国11条”内容分五个部分，分别是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任。整体风格更加严厉明确收紧二套房贷政策住房供应类别更加明晰提出要加快研究完善住房税收政策首次提出地方政府的调控责任金融信贷政策出现收紧趋势简简评评¾“两会”上的地产房地产既直指民生，又关乎经济的发展趋势，无疑成为2010年全国两会备受关注的目标，无论会场内外，房价都是最炙手可热的话题之一。在全国两会的各项提案之中，关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山。百度发布的两会热词榜显示，此间与两会相关的搜索量日均突破30万次，其中房价以15%的关注度成为网民最为关注的话题，跃居榜首。两会楼市最热房价千夫所指在09年初，国内楼市在经历了短暂的低迷之后，迅速开始高歌猛进，使得“蜗居”、“蚁族”、“房奴”等词语频见报端，高房价问题再次牵动国人的神经。今年两会，楼市的话题成为最热的话题。目前收到的政协提案中，数十份都为解决高房价出谋划策；而全国人大代表中，最为积极和成型的议案也均指向高房价。在与普通老百姓的互动中，网络上85%的网友矛头直指向高房价。“两会”前，楼市调控举措已然密集。1月10日，国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中涉及五方面、十一个条款的内容，全部指向调控房价。而就在3月5日，国务院总理温家宝在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时说，要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，并重申了一周前提出的四大调控措施。这一系列表明，中央已对高房价有了高度重视，而民意的沸腾更是不能忽视的力量，假若楼价持续发疯，稳定房价的政策无效，更严厉的政策有可能持续加磅。房价真的能稳定吗？对于一般百姓而言，房子是事关尊严和幸福的基本要件，因此，2010年的房价真的能稳定吗？解读这个问题，需要先了解我国城市房地产业的三大方面背景：我们观点其一就是地方政府的“土地财政”。自分税制改革之后，“土地财政”(这里统指卖地收入与各种房地产业的高税费收入)，迅速成为地方政府主要的收入来源，也是无奈之举。从上世纪90年代末期开始，地方政府通过开放信贷，减免税费，以及享有“户口福利”等方式，抬升楼市，使中国的楼市进入上涨曲线，房地产业成为各地拉动投资和扩大内需的支柱性产业。房价真的能稳定吗？其二就是我国不可逆的城市化进程。按照一般的估计，大约到2020年，中国的城市人口将达到9亿，在这个过程中，城市化将呈现出不可逆的状态，资源向城市尤其是特大、大型城市集中，也是这一历史时期的必然，愈来愈多的人口，需要在城市定居下去，需要拥有房子。其三，就是政府的保障性住房政策的推进。譬如此次政府工作报告上，中央财政今年拟安排保障性住房专项补助资金632亿，比上年增加81亿。计划建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，并扩大农村危房改造试点范围。第一个背景，使得土地成本成为房价的一个主要部分。09年3月的两会上，全国工商联房地产商会通过工商联向大会提交了一份《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》。报告称，在房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%；在项目总支出中，流向政府的部分所占比例为49.42%；在开发项目的总销售收入中，政府份额占37.36%。房价真的能稳定吗？第二个背景：在这一历史时期，城市，尤其是大型、特大型城市，购房者的需求将远远大于住房供给，购房看似成为一种刚性需求。第三个背景，则是一个增加住房有效供给的变量。但是，今年政府工作报告上，所提出的632亿资金安排，相对于每年规模数万亿的商品房市场，这种有效供给的增加，是微不足道的。分析这三个背景：我们观点即便我国的大城市，房价已经远远超出了市民收入的承受水平；即便蜗居，已经成为许多人难堪的事实；即便很多专家学者，认为房价已经存在泡沫……房价真的能稳定吗？但只要这三个大背景，没有大的改善，那么，房价还会继续涨下去，所谓稳定，也只是一种强行维稳，很可能是有心无力。在这种情况下，我们暂时可以得到的结论：我们观点1、两会调控政策对目前房地产市场影响不大；2、两会政策或后续政策对刚性需求虽有一定分流，但影响不大；房价真的能稳定吗？总体的楼市不会受太大波动，而强调的大规模实施保障性安居工程、支持居民自主性住房消费、抑制投机性购房、大力整顿和规范房地产市场秩序也是分别针对中低收入者、投机炒房的客户、捂盘惜售的开发商。所以判断，两会针对房产后续的政策应该重点针对中低收入者、投机炒房者、捂盘惜售者进行。此次两会中提到的调控政策力度虽然有所加大，但效力依然将不尽如人意。唯一明晰的是，它明确了今年政府在楼市调控层面的态度，使世人继续对后市抱有希望。我们观点郑州市场郑州市场分析分析9从2001年开始，郑州市商品房市场就供应、成交总量就在不断上升，在2007年这种量达到历史最高值，在08年开始出现下降，在09年由于经济形势的好转和新一轮调控政策的出台，使得房地产市场又开始转暖，其成交量已经达到并超过07年水准。2001年—2009年1—11月郑州市商品住宅供求情况图数据来源：CRIC¾供求分析¾供应量分析数据来源：CRIC909年1—11月，全市商品住宅受经济危机和宏观调控影响，开发信心不足，导致开发商大面积减少开发量和施工量，整体供应与2004年相当。9随着市场行情的好转，预计今年的商品房供应量会有一个较大的上升，大约能达08年的水准。2001年—2009年1—11月郑州市商品房供应量对比图数据来源：CRIC9住宅产品供应占比提高，办公、商业物业占比下降。2008年1—11月—2009年1—11月郑州市商品房各物业供应量对比图¾成交量分析数据来源：CRIC2001年—2009年1—11月郑州市商品住宅成交量对比图909年1—11月，商品住宅成交量突破历史高位。数据来源：CRIC2008年1—11月各物业成交量占比2009年1—11月各物业成交量占比2008年1—11月—2009年1—11月郑州市商品房各物业成交