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序：截止到2007年11月，中海已经陆续在青岛拿下三块优良地块（胶南项目A；市南项目B；市北项目C），累计建筑面积达到60余万平方米，初步形成了以品牌为中心，三个地块为三个城市战略点的城市战略版图构架，决定青岛地产方向的号角即将吹响…“中国地产行业领导品牌”中海定位世界500强成员企业系；港股上市公司；品质第一；服务第一“中国地产广告行业领导品牌”博思堂定位9年，7家公司，39个城市，347个项目，专业整合推广机构“承诺：传承中海的顶级品质”中海+博思堂|合作理由“赢得尊敬”青岛中海品牌方略PARTA“九问中海”“中海为什么选择青岛？”中海战略｜第一问1中海｜中国版图中海｜深圳中海｜香港中海｜北京中海｜青岛中海｜广州中海｜苏州中海｜上海中海｜成都／10%中海｜长春环渤海／京津冀／25%长三角／沪宁杭／23%珠三角／港珠粤／39%中海｜中国领土20年时间，38个经典作品，27个在建项目，累计土地储备超过1200万平方米区位中心城市三大经济中心区域价值决定城市价值城市价值决定地产价值要了解一座城市或一个区域的价值就得了解它在今天中国经济格局中扮演什么样的角色。“中国经济区域格局”今天中国的经济格局概而言之可划分为“三个中国、六大板块”。第一个中国是“一线中国”，包括长三角、珠三角、环渤海三个板块，或叫“沿海中国”，这注定是中国的第一世界，因为他们拉动着整个中国加入全球一体化，参与全球竞争；第二个中国是“中部板块”，位于其中的六省市都想做老大，特别是武汉、郑州，所谓“得中原者得天下”，其重要性也不言而喻；第三个中国是“西部板块”，主要是成渝经济圈，关系着国家西部大开发战略的成败；加上振兴中的老工业基地的东北，总共六大板块。“中海全国主流战略布局之必然”“主流战略”青岛，山东经济的龙头，品牌之城，世界级滨海城市，自从2005年陆续向外省品牌地产商打开了无形的铁幕，逢此良机，中海一鼓作气，几乎是一年之内连续拿下三块城市核心优质地块，以此为标志，代表着青岛地产开始走上了中国地产的大舞台，也代表着中国地产的核心力量开始改变青岛…“中海以何种战略姿态进入青岛？”中海战略｜第二问2胶州湾四方区市北区崂山区市南区胶南市西海岸李沧区城阳区胶州市黄岛区黄海★★★中海青岛战局部署图中海银川西路项目；市南核心区；20万平米欧式新古典；（小）高层建筑群中海市北区项目；市北CBD核心区；20万平米城市综合体建筑群中海胶南海王璐项目；胶南新城核心区；20万平米中高档景观社区青岛烟台威海“…众望所归的战略进入姿态…”三封天下中海品牌巨舰驶入青岛，选择的三个切入点恰好分别代表了城市战略发展的三个组成部分（市北：青岛CBD；市南：传统核心区；胶南：青岛海湾城市战略西翼），以此为平台，以中海之品质保证，全面配合青岛城市战略，提升人居形象，是其与城市共成长的历史高度。三个20万，三个核心点，三个形象点，三封天下——“青岛中海的历史使命？”中海战略｜第三问32007年是中国的地产政策年：累次加息，提高房贷首付比，包括17大的政治风向，都对中国核心城市的地产带来严峻的政策压力。2007年是青岛的楼市历程碑：以中海的高调进入和远洋对颐中的并购作为标志；青岛地产从诸侯割据的春秋时期进入问鼎天下的战国时期。2007年是中海的“持续缔造主流价值”年——“选择主流城市、锁定主流地段、关注主流人群、建筑主流产品、传播主流价值”。青岛中海的三大历史任务：１解决世界级品牌与青岛本土对接的问题;（万科，和黄）２解决累计高达60亿的销售回款问题（总量，速度）３解决通过高端品牌提升土地价值的问题（品牌，口碑）“楼市与资本市场有什么关系？”中海战略｜第四问4“…房地产的本质是金融问题…”楼市与金融息息相关，实为一体的两面，伴随着2007年中国宏观调控的渐入尾声，中国经济也完成了改革开放２０多年以来最为波澜壮阔的一次超级牛市秀，姑且不说人民币的升值与央行的调息，也不去讲提高二手房贷款对投机性需求的影响，单从资本市场的波动对楼市的影响判断，二者存在某种程度的微妙的反身性关系，而选择青岛这样一个资本化率较高的城市，必然要考虑到金融市场对楼市的影响。“中海品牌战略版图如何部署？”中海战略｜第五问5地产品牌首先需要解决的是市场地位，而战略版图正是品牌的话语权，其将明确每年度发展商在市场的战略方向，从而对单体项目销售形成品牌促动力；思考之一、中海：青岛战略版图七大品牌整合价值体系世界版图——依托总部全球建设经验，布局澳、港、内陆国际城市世界运营——伦敦、东京、首尔、新加坡等全球资本运营世界理念——诚信卓越，精品永恒世界品质——中海地产第四代精品世界物业——中海物业、中海深蓝，4100万平米管理经验世界中海会—10万高端会员，350家联盟商业世界公民——6000万公益捐助，世界级企业责任世界中海中海品牌攻击方略第一战：中海是谁品牌告知+鲜明的市场地位第二战：中海对于青岛的意义品牌美誉+中海三项目带给青岛人的新生活第三战：中海对于青岛人的意义品牌忠诚+“中海会·青岛会”全面启动第一战：中海是谁品牌告知+鲜明的市场地位阶段主题“中国的世界500强成员企业”第二战：中海对于青岛的意义品牌美誉+中海三项目带给青岛人的新生活阶段主题世界的中海，青岛的中海中海市南项目|中海市北项目|中海胶南项目第三战：中海对于青岛人的意义品牌忠诚+“中海会·青岛会”全面启动阶段主题：您的微笑，我的荣誉——欢迎您加入“中海会”十万大家庭——中海品牌·青岛·视觉形象创作主题1、中海地产，世界500强成员企业主题2、您走过的每一步，都有中海的印迹主题3、工科中海，建设中国主流城市价值推广：关于品牌启动关键词：话语权现代市场的竞争就是话语权的竞争，话语权的竞争就是对媒体资源把控的竞争。所以说中海地产要启动青岛市场必须首先启动当地主流媒体。借其力量以最小成本完成品牌地位在青岛城市的最大认知。“中海青岛战略新闻发布会”品牌关系意义*地产品牌的市场攻击方式往往是通过媒介新闻发布会的方式体现，再以品牌价值的方式形成项目的攻击启动点，从而全面实现项目核心竞争的产品价值；“中海青岛城市运营中心”品牌关系意义*运营中心完全改变了展示中心项目单一作战的方式，而是在城市核心位置建立统一的运营中心，所有地产的产品可以在运营中心统一实现销售，现场接待厅是便于买家深度了解，运营中心完全实现地产品牌整体附加值；品牌启动事件主题：“中海地产万里行——青岛”——青岛／中国主流媒体.新闻发布——方式：旅游与媒体联谊相结合的方式。路线：青岛—北京—上海—广州—深圳—香港—澳门—青岛中海经典项目考察+媒体酒会意义：媒体关系+中海品牌+新闻报道人员：青岛各主流媒体高级领导、高级记者时间：2007年12月“结论…品牌的本质是承诺…”什么叫品牌？品牌就是兑现了的承诺。承诺不是凭你空口白牙去说，人家要听其言而观其行。你自己所承诺的一切，兑现了多少都将沉淀在你的品牌里，实际的兑现率体现你承诺的含金量，含金量高，你就成了金招牌。最后当你拓展一个新领域的时候，人们就会信任你，市场就会跟着你走。而中海在青岛市场的品牌承诺是什么？这正是万众瞩目之所在。“中海银川路项目与城市的关系？”中海战略｜第六问6“市南银川西路项目方略”1、项目的意义2、地块的意义3、区域竞争环境4、板块定位5、城市竞争格局6、目标客群7、产品分析8、思考结论…2007年5月30，中海地产以总价8.68亿元拍得银川西路地块，高调进入青岛；此举不仅是“中海地产”进驻青岛的开山之作，也是全国性战略企业在青岛市区核心区取得的首个项目，同时也是全国性大企业在市区核心区取得的仅有的两个项目之一…1.项目的意义结论：“青岛品牌地产的里程碑”2.地块的意义市南中央商务区海尔路商务区浮山后中央居住区香港东路富人区山东路CBD浮山中海基地国际尼克劳斯森林公园青岛大学市委市政府、五四广场奥运会帆船场地通达繁华，坐拥青山，城市主流选择3.区域竞争环境周边项目概况从目前的情况看，银川西路的项目并不算很多，地块本身的面积也有限，周边项目包括颐中高山、优山美地、瑞纳紫域、省房银川美居、海信半山兰亭等，新楼盘的价位在8000元／平方米以上，高的已经超过10000元／平方米。区域内各项目同质性较强，规模都不大，基本上以山或银川路作为传播切入点，住宅形式以高层、小高层为主，也有部分多层公寓。颐中·高山中海.银川西路项目优山美地银川山苑省房.银川美居瑞纳.紫域海尔路浮山国际尼克劳斯森林公园中海.基地市委市政府黄海中海市南区项目位置示意图海信.半山兰亭市北中央商务区市南商务区崂山商务区青岛豪宅区浮山商圈+CLD国际城·名苑“颐中·高山”位于市南区大尧北山路97-182号，总用地123862.64平方米，规划总建筑面积20.39万平方米。社区共有8个楼座，其中北侧的一排高层建筑气势雄伟，用几何线条勾勒出明快、清新的感觉。建筑类型有高层公寓、多层公寓、连体别墅、会所等。颐中·高山只属于和他有共同生活理想的人。即使在青岛市南区，享受着多条城市主干道以及城市精彩配套的福惠，也不忍受喧嚣。生长于大尧山脉原生树林和野生植被之中，每年就在家里阳台用整个春天欣赏野山花，激情时对着远处的大海呼唤……主力户型面积：60平方米～400平方米均价：9500元优山美地，位于青岛市市南区银川西路，总规划建筑面积3万平方米，4栋单体18层高尚住宅。栖居氛围得天独厚：西北侧与浮山森林公园肌肤相亲，绿氧充沛；南向为中央商务区（CBD），与繁华不即不离；周边交通便捷，生活设施、教育网络一应俱全；山、海、城的三维景观让生活更加健康舒适。优山美地——青岛中央生活区(CLD)的主流文化社区。优山美地的建筑拥有张扬的个性。她以简洁明快的建筑风格，呈现变化丰富而鲜明的层次，四座板楼依地势而建，使建筑的表情与人的情感相互融合。四栋18层板楼采用经典的南北朝向平行式布局，以宏观的角度设定建筑的高低、错落与排列，给人以连续与和谐的感受。“优山美地”都市核心，主角生活半山兰亭所处位置十分独特，其独特之处在于项目地块处在浮山山脚的山地缓坡上，与山体相连，属于城市半山住宅。项目地块坐落于隆德路以东、规划中的宁德路以南、宁夏路武警支队以及燕儿岛路市南软件园以北。半山兰亭地块用地面积25157.5M2，总建筑面积30190M2，容积率1.2。项目建筑形态为纯多层住宅，由6层花园洋房结合4层叠拼HOUSE组成，其中6层住宅的户型面积约140M2左右，4层叠拼HOUSE户型面积约185M2左右。半山兰亭利用地块独特的坡地地势，营造出了富有层次感的台地庭园景观园艺空间。青岛东部新城区的中心区域，已成为青岛市最繁华的现代都市核心片区。海信·半山兰亭正坐落于东部中心区北的半山台地之上，是青岛城市中心罕有的半山纯多层庭园住宅，项目地理位置得天独厚。“海信.半山兰亭”半山纯多层庭园住宅银川美居位于青岛市市南区银川西路28号，安庆路以北，银川路以西，临近青岛市58中分校。该项目建筑面积3万平方米，由2个11层小高层和3个多层住宅组成，小区绿化率40％。此地段交通便利，环境优越，无任何工业厂区，周围居住区密集，周边配套设施完善，依山而立，是追求生活品质人群的理想居住区。户型面积80-137平米。“省房.银川美居”4、板块定位银川西路是从2004年开始引起购房者关注的居住板块。美瓴居、颐中·高山等几个精品楼盘让该区域的热度激增。其实如果算上天山小区，银川西路的居住魅力早已在青岛购房者那里得到认同，后来海牛花园、城市·生活·家等楼盘的开发以及银川西路打通，让这个区域迅速成为品质优秀的居住开发用地。据判断，银川西路将成为本市中高收入者购买自住房的热点区域，尤其是期待改善居住条件的中年白领，将十分看中这个区域。除了面对区域的竞争，中海银川项目还要面对青岛市区范围内的品牌项目之挑战，其作战格局是超越板块的，立足于整个城市的。浮山后传统热点板块海尔东城国际２春光山色２河马石·四季景园２鲁信长春花园香港中路绝对核心板块凯悦中心鼎盛时代万邦中心香港置地广场银川西路新兴热点板块瑞纳紫域银川美居优山美地颐中高山海信半山兰亭中海基地项目城阳