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中航共青地产事业部市场营销部二〇一一年二月二十三日宏观政策分析及应对策略宏观政策回顾新“国八条”出台与房产税开征楼市保障房政府监管土地政策财税政策信贷金融•房贷：二套最低首付6成•土地竞买必须说明资金来源并提供相应证明•合理确定本地区年度新建住房价格控制目标•主要城市拥有2套后不能再购房•严格实行地方政府问责制•加快建立个人住房信息系统•多种方式增加保障房供应•广州2011年计划供应10万套•上海重庆开征房产税•不足5年全额征收营业税•加强土地增值税征管的监督•增加土地供应•大力推广“限房价、竞地价”加强闲置土地处置宏观政策分析政策形势不利房地产市场宏观调控逐渐从严，限购更严格、范围不断扩大；调控政策组合与叠加措施，短时间内效果突显；多数专家认为房地产市场未来调控周期还将持续3—5年；机会尚且存在宏观调控的起效时间与调控效果是自上而下逐渐延缓与削弱的，共青城作为4线以下城市受政策影响不会很严重；目前共青城作为不限购地区，将吸引限购地区需求流入；宏观政策对首次置业的影响不大；共青市场情况楼盘名称开盘日期认购金额推出房源销售价格优惠措施销售率工程进度签约时间恒奥国际2011-1-94万多层和小高84-140，约90套多均2600，2300-2900；小高均2500，2200-3500VIP增值5000，开盘99折90%地上四层2011-1-14日金涛国际2011-1-162万多层84-128的两房三房，54套均价3100，2900-3300一次性97，按揭98100%地上四层开盘后十日内签约青城花苑2011-1-63万小高，186套，97-126平方均价3100，2800-36003万抵3.6万70%地面基础2011-5月邦华苑2011-1-130%首付2栋多层2栋小高，240套均价3200，3100-3380无优惠90%四层以上开盘内五日签约兴德顺景2011-1-295万小高为主86-130约120套均价310098折优惠40%未动工翠湖名都2010-10-274.5万多层，小高层均价28004.5万抵5万90%挖土2011年5月和熙家园2011-2-125万小高层，高层31005万抵7万0.6平地未定共青市场情况共青市场不利外来开发商不断进入，今年将有10余个项目入市销售，竞争愈发激烈；违规销售情况严重，多数楼盘未取得预售证便开始认筹、认购；共青当地银行已在2010年开始执行限贷政策；机会尚且存在共青城目前执行“限贷，不限购”，政策影响相对不严重；中航城·果岭东方一二期梳理了良好的口碑，客户基础良好；项目品质标杆形象将为项目后续销售提供有利支撑；地产事业部十二五规划中航城“十二五”项目收入汇总表工程名称：江西共青地产事业部新建项目序号工程项目名称技术指标预算明细（单位：万元）规模(m2)用地（亩）容积率2010年2011年2012年2013年2014年2015年未出售价格收入合计1中航城·聆湖名城2355181772.00840294208753129131621317218729192中航城·聆湖名城(低密度)1595601761.3658808970158301142024000661003中航城·商业地产5150004381.76250025200450001083001810004项目收入合计9100787911.7384021192014633218835724373638132300320019出路在哪里？综合房地产宏观调控政策现在与未来走势的分析，结合共青城本地市场的研判，要求我们：加快项目开发与销售速度抢占时机抢占客户项目应对策略一、开发策略大盘开发思想、小步快跑整体规划设计，确定合理分期开发体量，避免销售断档；分期开发，分批次推售；项目应对策略二、项目定位做品质标杆、不一定要做价格标杆大盘开发，分批次稳步提升价格；让利一定空间给客户，培养忠实客户；促进项目各期去化速度，实现整体利润最大化；项目应对策略三、形象定位CBD·GLOF·阔景名宅CBD——展现项目未来与前景的核心卖点；GLOF——项目品质生活与生态生活的标签；阔景名宅——回归产品本身，灵动空间，阔景生活；项目应对策略四、客户定位立足大共青逐步外拓深耕共青本地客户市场，抢占市场份额；随着购买力的消化，要逐步向大共青外拓客户；项目未来要立足大共青，辐射昌九；项目应对策略五、营销策略客户营销活动营销客户是项目最大的资源，最给力的营销渠道；通过各种活动落实客户营销，制造体验；以活动为方式，以体验内容，培养项目忠实客户；项目应对策略五、营销策略客户营销的三个层面吸引意向客户促成准客户培养忠实客户项目应对策略五、营销策略吸引意向客户高调推广、集中亮相亮相演出、引爆关注置业讲堂、拦截客户项目应对策略五、营销策略促成准客户发放VIP卡、锁定客户产品推介会稳定客户客户根据付款方式的不同进行差别优惠分期付款促进客户成交项目应对策略五、营销策略培养忠实客户客户联谊活动、拉近距离老带新活动，客户营销提供良好的客户服务从看房到购房从入伙到入住高尔夫夏令营、摄影比赛业主高尔夫区位赛、家装评比认养小区树木，做主人翁CBD发展论坛，展示未来制作季度项目杂志逐步建立会员制度内容回顾未来市场挑战与机遇并存加快项目开发与销售速度大盘开发思想、小步快跑做品质标杆、不一定要做价格标杆立足大共青逐步外拓客户营销活动营销