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【商业环境分析】一．宏观发展环境分析二．商业竞争环境分析三．消费市场环境分析四．区位及交通环境分析五．项目立地环境综合分析【商业定位提案】一．差异化发展方向性提案二．项目商业设施经营定位三．商业设施风格形象四．目标客群界定五．商圈划定及修正六．商圈购买力推算七．卖场规模推算八．业种业态组合提案【商业项目开发建议】一．项目开发亟待解决问题二．商业项目开发建议(提案会汇报内容)宏观发展环境分析商业环境分析之—分析目的及分析思路：此部分分析旨在通过对项目所在区域地区生产总值、产业构成、社会消费品零售额、商业中心性指标、区域发展规划等方面的分析，了解项目所在区域的宏观经济特点，为项目商业定位提供宏观发展环境的相关依据。分析内容：郑州市经济发展环境二七区经济发展环境中原区经济发展环境商业发展规划区域经济及商业宏观环境的发展对项目的影响主要概念、指标解释：国内生产总值（GDP）：是指常住单位在一定时期内生产的货物和服务的价值总和，反映国民经济各部门生产经营活动的总成果。第三产业的拉动作用：加快发展第三产业可以有效地推进区域工业化和现代化的进程；可以扩大就业领域和就业人数，保证社会安定；可以显著提高人民生活水平，改善生活质量。社会消费品零售额：是指各种经济类型的批发零售贸易业、餐饮业和其他行业对城乡居民和社会集团的消费品零售额总和。这个指标反映通过各种商品流通渠道向居民和社会集团供应的生活消费品来满足他们生活的需要，是研究人民生活、社会消费品购买力、货币流通等问题的重要指标。一、宏观发展环境分析郑州市宏观环境分析：1、国内生产总值及人均GDP2、三大产业比重3、社会消费品零售总额4、城市化水平5、人均可支配收入和消费性支出二七区、中原区分析：1、二七区概况、中原区概况2、国内生产总值及人均GDP（与各市区对比及二七区5年对比）3、社会消费品零售总额（与各市区对比）4、城市化水平（与各市区对比）5、商业中心性指标（与各市区对比及二七区5年对比）6、人均可支配收入和消费性支出（与各市区对比）一、宏观发展环境分析郑州市人均GDP增长情况0500010000150002000025000300002002年2003年2004年2005年2006年万元/人0%20%40%60%80%100%郑州市二七区金水区中原区管城区惠济区上街区巩义市新郑市新密市荥阳市登封市中牟县郑州市及下辖主城区国民生产总值构成（2006年）郑州市国内生产总值总体呈增长趋势，尤其06年增长幅度大，经济总体呈上升趋势；郑州市人均GDP总体逐年平稳增长，人民经济生活水平逐年提高；第一产业第二产业第三产业郑州市经济总量构成的贡献点主要来自于第二产业，而代表城市先进性、成熟性、现代化的第三产业其比重不是很高。郑州市国内生产总值历年增长情况05000000100000001500000020000000250000002002年2003年2004年2005年2006年万元郑州市是河南省省会，著名商埠，地处中华腹地，九州之中，十省通衢。该市是中原城市群的龙头城市（主要经济技术指标列河南省首位），陇海--兰新地带重要的中心城市，以铝、汽车、食品、纺织等为主导产业支柱，且正逐步发展为崛起的商贸金融城市。随着改革开放的进行，郑州市经济发展获得了前所未有的进步，已被国家确定为综合实力50强和投资环境40优城市。一、宏观发展环境分析-郑州市经济分析郑州市社会消费品零售额增长情况02000000400000060000008000000100000002002年2003年2004年2005年2006年万元郑州市社会消费品零售总额增长迅速、尤其是去年（2006年）年均增长速度达到27％；流通行业市场表现活跃、商业市场繁荣、发展速度较快。郑州市历年城市化水平33343536373839402002年2003年2004年2005年2006年%郑州市非农业人口比重逐年加大，表明城市化水平逐步提高、呈上升趋势发展；0%20%40%60%80%100%2002年2003年2004年2005年2006年2002年2003年2004年2005年2006年郑州市二七区郑州市及二七区历年产业产值构成比第三产业第二产业第一产业郑州市第三产业占比并不是城市主导支柱产业，整体经济产业结构有待优化；一、宏观发展环境分析-郑州市经济分析郑州市人均可支配收入增长情况020004000600080001000012000140002002年2003年2004年2005年2006年万元/人郑州市人均消费性支出增长情况020004000600080002002年2003年2004年2005年2006年元郑州市人均可支配收入水平较低（名列国内第51名），但增长趋势显著，说明城市居民生活水平逐步提高、未来发展前景良好；郑州市人均消费性支出增长趋势平稳，但整体水平很低（低于全国平均水平8697元）；一、宏观发展环境分析-郑州市经济分析0%20%40%60%80%100%二七区金水区中原区管城区惠济区上街区巩义市新郑市新密市荥阳市登封市中牟县郑州市及下辖主城区国内生产总值对比（2006年）0100002000030000400005000060000郑州市二七区金水区中原区管城区惠济区上街区巩义市新郑市新密市荥阳市登封市中牟县郑州市及下辖主城区人均GDP对比（2006年）二七区历年GDP增长情况05000001000000150000020000002002年2003年2004年2005年2006年万元二七区国内生产总值较郑州市其它主城区其总量尚有一定优势处于第二位（该市的第六位）；但在整体产值额既定的基础上发展速度较快，增长趋势显著，特别是2005年增速达到509%，是2004年的五倍；此外，在三大产业构成中，二七区的第三产业比重明显高于其他城区，仅次于金水区→说明二七区的商贸立区的基础特征和发展方向。二七区人均GDP水平同样在区域排名中不占优势，相比于郑州市其他主城区排名第二（该市的第五位）。二七区位于郑州市中心偏西南部，东和管城回族区接壤，西邻中原区。辖区以二七广场为轴心，呈扇形向西南部延伸，具有良好的区位、交通、通讯等优势。借助以零售业为主的“二七商圈”和以批发业为主的“火车站商圈”，该区已发展成为是郑州市重要的商贸中心区，具有悠久的商贸业发展历史。以商业为龙头结合三大“工业集群区”的经济基础，2000年后，该区逐步确立了以“商贸立区、工业兴区、城乡统筹、协调发展”的总体发展思路。一、宏观发展环境分析-二七区经济分析二七区历年社会消费品零售额及增长趋势01000002000003000004000005000006000007000008000002003年2004年2005年2006年万元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%二七区居民收支水平增长情况050001000015000200002002年2003年2004年2005年2006年元消费性支出可支配收入在商业指标上，二七区整体发展占据该市前列。社会消费品零售总额排名该市第二位、仅次于金水区。此外，社会消费品零售总额发展呈快速增长趋势迅速，尤其是2005年，年均增长速度达到26.7%。→流通行业市场表现活跃、商业发展良好。二七区人均可支配收入和消费性支出水平都较低，但两者增长趋势明显，说明居民生活质量水平处于中等、但有逐步增长的基础。二七区城市化水平增长情况66.4666.46566.4766.47566.4866.48566.4966.4952002年2003年2004年2005年2006年%二七区城市化水平总体一般，年平均为66.5%，低于金水区及中原区，名列郑州市第三位，说明该区拥有中高收入的城镇人口数量有限、消费力水平有待开发。一、宏观发展环境分析-二七区经济分析中原区04～06年GDP增长情况0510152025302004年2005年2006年亿元中原区04～06年社会消费品零售额增长情况01020304050602004年2005年2006年亿元0200000040000006000000800000010000000郑州市二七区金水区中原区管城区惠济区上街区巩义市新郑市新密市荥阳市登封市中牟县郑州市及下辖主城区社会消费品零售额2006年市区值亿元从商业发展指标上看，中原区整体发展处于城市中端水平，尚需提高（GDP名列该市第七位、次于金水区和二七区/第三产业比重以及社会消费品零售额名列该市第四位，低于金水区、二七区和管城区）；但从该区经济发展和商业发展上看呈上升趋势：04~06年中原区国内生产总值增长显著，06年的年增长值为19.6%；社会消费品零售额04～06年增长平缓，年增长值基本没变，保持平稳。→表明该区正逐步由工业为龙头的产业基础上，向现代化城区进行发展，商业优化正逐步开展。一、宏观发展环境分析-中原区经济分析中原区位于郑州市西部，是郑州市最早的建成区之一。该区素以科技力量集中、工业基础深厚而著称，是郑州市的主要工业区。郑州市建设区域性中心城市为中原区带来了发展契机，未来几年，中原区将以城区扩张为龙头，以优化环境为基础，调整农业，振兴工业，加快发展第三产业为发展目标。02000400060008000100001200014000郑州市二七区金水区中原区管城区惠济区上街区巩义市新郑市新密市荥阳市登封市中牟县郑州市及下辖主城区人均可支配收入2006年中原区04～06年人均可支配收入020004000600080001000012000140002004年2005年2006年元中原区人均可支配收入与郑州市其他主城区相比总量优势显著，说明该区居民生活水平较高；中原区人居可支配收入近三年增长显著，尤其2006年，增长幅度大；随着城市的建设及中原区产业结构的调整，产生或带来有一定消费能力的人群的涌入；一、宏观发展环境分析-中原区经济分析中原区城市化水平较高，名列郑州市首位，达到75%，表明该区具有一定消费能力的城镇人口数量较多。→商业发展的消费力基础雄厚。一、宏观发展环境分析-商业规划分析为了规避项目开发的风险性，预示未来竞争趋势，在规划方面的分析我们结合郑州市城市总体规划和郑州市2010年商业网点设置和商业区域规划2方面进行阐述：（一）郑州城市总体发展规划：1、城市发展战略目标：我国中部地区商业贸易、金融中心、陇兰经济带中心城市；综合实力步入全国省会城市先进行列。在三次产业调整上：大力发展第三产业、积极发展第二产业、加强农业的基础地位来部署。2、商贸金融设施建设规划：中心商务CBD区：二七广场至火车站地区建设为商贸金融区；燕凤地区规划建设为商务金融区。市级购物中心布局：花园路购物中心、碧沙岗购物中心、京广购物中心、花园口组团购物副中心、须水组团购物副中心、莆田组团购物副中心、小李庄组团购物副中心居住区级商业服务设施规划布局：围绕市级购物中心，结合居民区住宅布局，在关虎屯、黄家庵、寺坡、任寨、宋寨、白庙、冉屯、三官庙、绿东村、郭庄、耿河、冯庄、齐礼闫等地选址。一、宏观发展环境分析-商业规划分析为了规避项目开发的风险性，预示未来竞争趋势，在规划方面的分析我们结合郑州市城市总体规划和郑州市2010年商业网点设置和商业区域规划2方面进行阐述：（二）郑州商业规划：市区商业网点建设分为市级商业中心、区域商业中心、社区商业三个层次。市级商业中心：商业网点高度聚集，经营服务功能完善，服务对象以本区域以外消费者为主的城市商业中心区。二七商业中心：地处市中心，乃郑州市最繁华的商业区。未来规划为大型购物中心、主题商厦、专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点和老字号商店。龙湖商业中心（略）：位于郑东新区拟建国内一流商业区为目标。碧沙商业中心：地处城市西部，是西部最集中的商业区。发展目标为进一步提高商业聚集程度，调整结构，提高档次，形成集购物、休闲、文化娱乐、餐饮为一体的商业区特色。适度设置大型购物中心、百货店、便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点。区域级商业中心：