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2013年【冠源·爱琴湾】二期推盘策略谨呈：湖南冠源房地产开发有限公司2013.03.22目标:一炮而红,价格稳步增长,全年持续走货序号目标12013年一期.二期一批实现清盘(512套)2形象提升,为一线江景豪宅开发作铺垫3价格继续突破,获取价格红利4再次轰动宁乡一、市场研判二、典型项目的突破模式三、项目本体分析四、面临的压力与机会六、核心问题界定七、解决方案八、执行体系一、市场研判供给与去化:连续三年供远大于求，2013年去库存压力巨大宁乡楼市2009-2012年供销走势图69.3141.48137.07148110120.1116.0798.2850751001251501752009201020112012预售面积销售面积单项目年最大去化量为6.4万平米,大多项目年去化都在3万平米以下2012年全年累计商品房销售前十名楼盘（按成交面积）板块项目名称套数面积（M2）销售金额（元）1行政兆基君城54464292.082279991082行政中源·凝香华都45052810.592405339503行政绿地·中央花园32947932.032198033694行政盛翠豪庭26042074.91807981785滨江海博星河绿洲30337907.721456559876行政龙湾一品24835112.811456128187金洲碧桂园·山湖城12732636.11797158678南城南国水乡23528727.45908403039金洲五街国际25328596.8610987052710南城皇庭尚品22725777.3683586635价格年前回落后，2012年价格相对平稳，上涨乏力426939664043412642144135403439773707354336213748369135693570940470166637760992076919460243404734398735703464445738303634648861205884885253483000350040004500500055006000650070007500800085009000950010000商品房住宅非住宅商品房460243404734426939873966404341264214413540343977住宅357034644457383036343707354336213748369135693570非住宅64886120588488525348940470166637760992071020369191月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月份1月3月6月9月12月绿地中央花园3,984382038573,8963957五街国际36873688377237573798皇庭尚品4,0543,5403,0463,13933502012年,全年价格稳定徘徊1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房均价460243404734426939873966404341264214413540343977同比29.811.6540.3926.2324.4014.863.095.994.23-3.00-6.90-30.1环比\-0.579.08-9.82-6.61-0.531.942.052.13-1.87-2.44-1.4非住宅均价6488612058848852534865937016663776099207102036919同比60.3-0.6326.9799.4633.0040.581.5832.587.5856.5828.87-24.3环比\-5.67-3.8650.44-39.623.286.41-5.414.6521.0010.82-32.2住宅均价357034644457383036343707354336213748369135693570同比8.32.941.1620.9318.286.745.61-2.61-0.87-4.05-5.78-17.1环比\-3.028.55-14.0-5.122.01-3.022.183.51-1.43-3.32-6.7别墅均价6929110979781551657737362599053895647604050424846同比-2.9857.18151.726.14-6.2231.8212.4-23.1-6.20-6.27-18.0-36环比\60.15-11.9-43.64.6627.53-18.6-10.04.796.96-16.5-3.89多层均价244519812973287729662769268726513107282628882912同比0.811030.857.557.395.254.678.431.14-9.971.192.14环比\1950.08-3.23.09-6.65-2.96-1.3417.20-9.042.191.34电梯房均价359335773760377636943719371836493829370935803565同比8.261.211.2816.1823.0112.773.51-7.642.273.862.81-9.68环比\05.120.43-2.170.680-1.864.93-3.13-3.48-0.42宁乡楼市进入了战国时期，全面开发，价格之战、品质之战、规模之战兆基君城：最低价：3100；最高价4500皇庭尚品：最低价2910最高价3350中央花园：最低价：3780；最高价4480星河绿洲：最低价：3252；最高价4734爱琴湾：最低价：3188；最高价4600财富金座：最低价2888最高价3470公元道1号：最低价2910最高价3470华都丽景：最低价2860最高价3326颐和源：最低价2918最高价3348福临门名郡：最低价3100最高价3642紫金城：最低价3306最高价3788金色夏威夷：均价3500格林春天：均价3450新政下，开发商谨慎入市，主推120㎡中小户型楼盘名称主力/面积区间（㎡）交房标准绿地中央花园区间：80-160主力：80—120毛坯凝香华都区间：57-157主力：75-132毛坯冠源·爱琴湾区间：85—145主力：92—144毛坯格林春天区间：83—152主力：110—120毛坯铂金汉宫区间：99-164主力：99-124毛坯蓝庭国际区间：52-139主力：102-122毛坯福临门名郡区间：37-159主力：90-130毛坯星河绿洲区间：114-152主力：114-138毛坯140㎡以上产品，市场需求相对较少楼盘名称滞销产品面积交房标准爱琴湾140㎡以上户型毛坯五街国际149㎡，195㎡户型毛坯翰林华府134-145㎡毛坯格林春天140—152㎡毛坯星河绿洲138-152㎡毛坯90-120平米供销比最小，去化速度快，库存压力小2012全年商品房住宅供销关系分析表户型项目供（套）比例销（套）比例供－销（套）供销比=90㎡448535.45129319.0131923.47：190-120㎡270221.36189627.878061.43：1120-144㎡414032.73286942.1812711.44：1＞144㎡132310.4674410.945791.78:1合计12650680258481.86:1二、典型项目的突破模式五街国际：地段+产品设计+高频率的促销策略五街国际位于金洲大道与宁乡大道交汇处，有东西两个组团构成，东组团有6栋19-33层的高层住宅，西组团为2栋33层的酒店式公寓，其中1-4楼为商业裙楼。东组团西组团项目定位：宁乡门户，国际生活港项目营销动态：该项目分三期开发，一二期为住宅，三期为两栋写字楼及裙楼商业组成，一期于去年底首推三栋房子400多套房源，目前所剩房源不多，项目引进深圳观澜湖大管家服务机构，明年五一交楼。特色：5米8泛会所，超高入户大堂，零分摊，超大赠送面积最高送16㎡均价：折后4000左右主力户型：110-120㎡营销/优惠策略：底价清盘（88折），再减5000元（房交会），按揭99折/一次性98折，12月底前契税减半启示/可借鉴之处：5米8超高入户大堂，N+1超大赠送127.96㎡90.83㎡中源凝香华都：地段+产品综合品质+实景体验中源凝香华都位于现宁乡城区的西北,一环路与二环路之间。地块东面是学府路，南侧为新康路，西临城市主干道花明北路，北面为规划的城市二环路。项目占地315亩，建筑面积47万平方米，共2800多户。份4期开发，1,2期已经开完完毕。现正推出三期高端住宅【荣域】.二期四期一期三期在售项目定位：宁乡首席英伦皇家名宅项目营销动态：目前在售三期“荣域”36号等几栋房源特色：点板给合，两梯三户，最大栋距达200米，主卧270度弧形观景阳台（早期）均价：4100元左右户型：83—130㎡主力户型：101—130㎡（三房）营销/优惠策略：按揭97折、12月底前契税减半项目工程进度：前期已近交房，所推产品正在建造中媒体宣传：采用了工地围挡，道旗和户外广告牌等方式启示/可借鉴之处：两梯三户，主卧270度弧形阳台，超大赠送。兆基君城：体验+形象包装+总平规划项目位居文体中心斜对面，处于宁乡二环南路与文体路的交汇处，兆基君城占地500余亩，总建筑面积将近60万平米，一期开发建筑面积30万平米，容积率2.11，建筑密度21.7%，由27栋11、18层带电梯小高层构成。兆基君城拥有近10多万㎡绿化、1.4万多㎡的中央湖景公园、8万㎡的商业配套、4万㎡的星级酒店、2700㎡大型豪华专属会所、3000余㎡泛会所，1所品牌国际幼儿园、网球场、篮球场等配套设施。金色夏威夷：体验+户型设计项目位居玉潭新城，处于宁乡二环南路与安康路的交汇处，总建筑面积25万平米，一栋27层的公寓丶十栋高层住宅及一栋幼儿园组成，其中，住宅建筑面积156864.09平米，商业建筑面积9703.57平米，公寓建筑面积13600.1平米，幼儿园建筑面积749.96㎡，物业用房207.03平米，地下室建筑面积54661.32平米，容积率2.79，绿化率42.88%，住宅总户数1338户，公寓总户数312户，地下停车位1353个。项目定位：宁乡首席25万平米美式全景国际住区项目营销动态：目前正在办卡，12.25日开盘特色：N+1超大赠送面积，89㎡三房，130㎡五房，超大赠送面积、220米栋距均价：待定户型：86㎡-130㎡主力户型：89㎡三房，130㎡五房营销/优惠策略：办卡1千抵3万（前面先优惠2万，开盘前7天算价再优惠1万）启示/可借鉴之处：多变空间，N+1超大赠送，公寓规划三、项目本体分析1.东面一线临江，且沿江面长2.距核心商业中心仅5分钟3.西临滨江中学4.属于滨江板块，非城市热点开发区域项目区域认知：非城市热点区域、进则繁华、退则宁静、河西城区罕见一线临江地块项目认知：沩水西45万平西班牙风情大盘项目特点：建筑规模：45万平米建筑类型：高层建筑风格：西班牙风情建筑、红色的屋顶，暖色的外墙，铁艺栏杆开发策略：分期滚动，分组团开发园林风格：地中海、多漾太水景、情趣景观廊架，趣味雕塑亲水健身步道配套：高端商业配套、幼儿园、游泳池、康体设施细节品质：红外线周界防翻越系统；闭路电视监控系统；门禁可视系统；停车智能系统；24小时电子巡更系统项目现状：实景体验，市场口碑好，已有一定的群众基础，但沉寂太久1、“醉美不过爱琴湾”已形成一定的市场认知；2、1期正在清盘中，已进入现房状态，建筑品质口碑好；3、2012年市场上爱琴湾的声音较少；4、滨江路与白马一街正在建设中；5、已登记客户达6000多批，已有600多组老业主；6、第一次开盘火爆；7、已有江景大宅的价格标杆支持；8、部分业主已入住，项目部分景观已实景展示；二期产品认知：市场主流产品，平面设计相对创新，130平米以上产品占比大，去化速度有压力户型栋号面积套数优劣产品分类A.B8-13126㎡-124㎡138优C9125㎡18优D9104㎡34优E9121㎡36优F9134㎡18优G10、11、12134㎡270优一期红动宁乡的成