北京两块限价地投标揭晓--金融街13亿拔头筹（DOC 83页）

第1页共82页北京市东城区东直门外大街46号天恒大厦606B室TEI:84608296FAX:[phone]年5月关键词：北京两块限价地投标揭晓--金融街13亿拔头筹汇盈市场部二OO七年5月第2页共82页北京市东城区东直门外大街46号天恒大厦606B室TEI:84608296FAX:[phone]目录第一部分宏观政策3一、最新政策3二、汇盈评论4第二部分市场动态6一、土地供应分析6二、市场供应情况分析19三、市场销售情况分析21四、新盘供应23五、市场资讯32六、楼盘资讯41第三部分企业动态52第四部分二手房动态61第3页共82页北京市东城区东直门外大街46号天恒大厦606B室TEI:84608296FAX:[phone]第一部分宏观政策最新政策5月份房地产市场仍充斥着调控的色彩，与以往稍微不同的是土地及金融调控扛起了5月的大旗。土地方面，伴随石景山区金顶街三区住宅及配套项目用地与丰台区花乡“鸿基花园二期”项目用地相继上市，北京市首批限价房用地都完成了交易，标志着“两个一千万”步入实质性操作阶段；金融方面，面对流动性资产过剩、CPI持续上扬等问题，央行于本月18日决定再次上调人民币存款准备金率和存贷款基准利率，从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率；另外值得一提的是本月10日外汇局在发布的2006年中国国际收支报告中表示，外汇管理部门今年将继续贯彻国务院的战略部署，严格资金流入和结汇管理，继续加强外资进入房地产的监管。2007年5月份房地产相关政策一览颁布日期法律、政策或相关内容发布单位执行时间2007.5.102006年中国国际收支报告外汇局——2007.5.18上调0.5%存款准备金率中国人民银行2007.6.5（全国）2007.5.18上调金融机构人民币存贷款中国人民银2007.5.19第4页共82页北京市东城区东直门外大街46号天恒大厦606B室TEI:84608296FAX:[phone]基准利率行（全国）汇盈评论从本月相关政策及事件来看，呈现以下几个特点：金融紧缩当前对外贸易及固定资产投资仍然是我国经济增长的主导力量。从统计局公布的数据显示，今年1-5月我国外贸进出口总值6478.5亿美元，比去年同期（下同）增长23.9%，累计实现贸易顺差467.9亿美元，比去年同期增加168.5亿美元，5月份当月实现贸易顺差130亿美元，继去年10月后再创单月顺差新高；而城镇固定资产累计投资达32045亿元，同比增长25.9%，其中，房地产开发完成投资7214亿元，增长27.5%。面对投资增速过快，流动性资产过剩，人民币升值压力以及CPI持续上扬等问题，央行上调人民币存贷款基准利率及存款准备金率，增加资本成本，控制银行放贷量是情理之中的事情。该政策必然会影响房地产企业的开发节奏，对于主要依靠银行贷款以及一些快速发展中的开发企业影响更为明显；另外就购房者来说，上调存贷款基准利率意味着购房成本增加，投资需求受到一定程度的限制。国内的金融紧缩客观上也刺激了外国资本入市步伐，国家发改委公布的资料显示，今年1至4月，外商直接投资达125亿余元，同比约增136%，拥有土地的国内开发企业与资金实力雄厚国外投资机构一拍即合，加速了房第5页共82页北京市东城区东直门外大街46号天恒大厦606B室TEI:84608296FAX:[phone]地产开发进程。这明显违背了政府的调控意愿，于是在本月10日外汇局在发布的2006年中国国际收支报告中表示，外汇管理部门今年将严格资金流入和结汇管理，继续加强外资进入房地产的监管。房价调控进一步细化北京市首批限价房地块招标工作的圆满完成，更显现出政府在房价调控中拥有绝对的控制权：“限定销售价格，竞争土地价格”，任何一家开发企业都必须遵循政府制定的这一游戏规则。从实际交易情况来看，三块限价房地块的竞争是相当激烈的，国内多家大型房地产企业都参与竞标。这一事实充分说明了政府调控房价不是有没有能力的问题，而是意愿问题，毕竟限价房地块是以损失部分土地出让收益为代价的。而在此之前，政府对房价的调控是比较暧昧的，“70/90”政策调整的是房款总价，毕竟土地出让收益是地方政府收入的重要组成部分。限价房的出现对于区域房地产价格也产生相当大的影响：如果说天价房给周边普通楼盘带来价格上升空间的遐想，那么限价房无疑是一泼冷水，强烈震撼着开发商以及消费者的心理价位；对于开发企业来说，限价房出现后，他们不得不重新考虑未来的经营模式，由于限定销售价格，因此必须要在保障建筑质量的基础上，降低开发成本同时提高居住舒适度，才能增强企业竞争力，实现目标利润。第6页共82页北京市东城区东直门外大街46号天恒大厦606B室TEI:84608296FAX:[phone]第二部分市场动态土地供应分析5月土地成交情况序号宗地名称宗地位置土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)交易方式规划用途成交日期成交价受让单位1平谷区新平南路住宅楼项目平谷区新平南路北侧13932.20627864挂牌居住2007年5月10日2847.124北京兴谷园房地产开发有限公司2门头沟新城城子地区21-217地块门头沟区城子东街4号5421.3613553.4挂牌居住2007年5月10日1688.18北京龙泰华房地产开发有限责任公司3怀柔区南华园四区怀柔区南华园四区6430.89110032.05挂牌住宅可兼容商业服务业2007年5月10日995.57北京宏怀房地产开发有限公第7页共82页北京市东城区东直门外大街46号天恒大厦606B室TEI:84608296FAX:[phone]司4丰台区成寿寺世纪风景住宅小区G1公建用地丰台区成寿寺12165.543986挂牌公共设施用地2007年5月10日20800北京中鑫源房地产开发集团有限公司5丰台区成寿寺世纪风景住宅小区G2公建用地丰台区成寿寺11345.542322.56挂牌公共设施用地2007年5月11日23200北京亚胜置业有限公司6房山区二街商业综合楼项目用地房山区良乡拱振南大街14726.78833199挂牌商业金融2007年5月16日4180.2406北京昊天万福房地产开发有限公司7石景山石景211102.833427200招标居住2007124800北京首第8页共82页北京市东城区东直门外大街46号天恒大厦606B室TEI:84608296FAX:[phone]区金顶街三区住宅及配套项目用地山区金顶街（含基础教育）、公共设施、绿地年5月18日钢房地产开发有限公司8丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”住宅及配套用地花乡造甲村128240.784220134.48招标居住，可兼容配套2007年5月18日76400北京鸿基世业房地产开发有限公司9石景山区银河商务区二期石景山区鲁谷69968.387208344.92招标公共设施用地（C）2007年5月29日52000大连万达集团股份有限公司10石景山区鲁谷G804#石景山区鲁谷11812.252545招标居住用地2007年5月2922841北京金第房地产开发第9页共82页北京市东城区东直门外大街46号天恒大厦606B室TEI:84608296FAX:[phone]居住用地新区半月公园东西两侧日有限责任公司、北京成业行房地产开发有限公司联合体11北京市朝阳区十里堡（晨光家园A1#）商业金融用地朝阳区十里堡15696.28731525.203挂牌商业金融2007年5月29日19700北京润丰宏业房地产开发有限责任公司总计500842.7361110706.613349452.11465月份共成交11宗地块，成交土地面积50.1万㎡，规划建筑面积111.1万㎡，成交金额34.9亿元，分别同比增加44.4%、239.0%和237.9%，环比增加-24.0%、33.4%和58.3%。由于本月成交土地多集第10页共82页北京市东城区东直门外大街46号天恒大厦606B室TEI:84608296FAX:[phone]中在丰台和石景山，因此折合楼面地价较上月略有上升，折合楼面地价为3146.21元/㎡，同比减少0.3%，环比增加18.6%。土地供应较上月略有增加，成交数量明显增加，成交地块面积减小。成交总价持续上升，楼面地价开始爬升。5月份土地交易中，有两块双限房成功交易，分别是石景山区金顶街三区住宅及配套项目用地和丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”住宅及配套用地。其成交折合楼面地价分别是2921.35元/㎡、3470.61元/㎡；其容积率分别是2.27以及2.38。正在交易地块情况序号宗地名称宗地位置土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)交易方式规划用途竞价起始时间交易地点起始价1丰台区角门路18号混合公建项目丰台区角门25146.83939439.913挂牌混合公建用地，可兼容使用性质：文化、体育、商2007年7月3日市中心11169.84第11页共82页北京市东城区东直门外大街46号天恒大厦606B室TEI:84608296FAX:[phone]业2密云县西田各庄镇龚庄子村老年公寓项目密云县西田各庄镇龚庄子村137460.60982476.37挂牌居住2007年6月12日密云9096.66目前仅有2宗土地正在交易中，分别位于丰台区角门和密云县田各庄镇。由于多数土地均于5月份交易完成，而储备土地暂时未挂牌，因此目前已公布交易的土地数量急剧减少。北京市1-5月土地交易分析丰台取代昌平，成为交易地块数量之首，成交楼面地价依然是西城。第12页共82页北京市东城区东直门外大街46号天恒大厦606B室TEI:84608296FAX:[phone]月各区县土地成交宗数及折合楼面地价比较图01234567东城西城朝阳海淀丰台石景山昌平房山大兴平谷延庆门头沟怀柔010002000300040005000600070008000成交宗数折合楼面地价（元/㎡）鉴于5月份成交土地多位于城八区，因此前5月北京城八区是远郊区县土地供应宗数的1.5倍，城八区成交17宗，远郊区县成交12宗。其中丰台成交6宗，取代上月冠军昌平，成为各区县之首，而北京核心四区依然只有东城、西城各成交1宗土地。由于市中心的土地越来越稀缺，北京市未来供应依然会以远郊区县成交为主。由于西城寸土寸金，且为公建用地，其成交楼面地价高达7591元/㎡，依然成为前5月成交的楼面地价最高的地块。而丰台区东铁营横七条44号院居住用地成交楼面地价为6747元/㎡，依然名列亚军；5月份成交的北京市朝阳区十里堡（晨光家园A1#）商业金融用地楼面地价以6248.97元/㎡位于前5月的季军；最低成交楼面地价是5月份成交的怀柔区南华园四区地块，其楼面地价仅为992.39元/㎡。城八区成交土地规划建筑面积第一次高出远郊区县第13页共82页北京市东城区东直门外大街46号天恒大厦606B室TEI:84608296FAX:[phone]月城八区与远郊区县规划面积及楼面地价比较图1600000165000017000001750000180000018500001900000城八区远郊区县01000200030004000规划建筑面积（㎡）折合楼面地价（元/㎡）由于土地的稀缺性，北京城八区的成交规划面积一直低于远郊区县，这样的转折出现的5月份。5月份成交地块面积9成位于城八区，近不到1成在远郊区县，因此大大提升了城八区建筑规划面积所占比例。而价格方面，远郊区县的成交价格略有上升，是城八区成交价格的0.62倍。北京市成交地块规划面积最大的是昌平区昌平科技园居住及配套项目用地，规划建筑面积为535079㎡，其次为大兴亦庄三羊居住区三至五期居住、商业项目用地，其规划面积为503563㎡。5月份成交地块规划面积最大的是石景山区金顶街三区住宅及配套项目（限价房），其规划建筑面积为427200㎡，容积率约为2.27。5月楼面地价最高物业类型为商业第14页共82页北京市东城区东直门外大街46号天恒大厦606B室TEI:84608296FAX:846