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起步，就与世界同步——泰宏朱屯项目整合推广方案一、理解市场二、理解项目三、核心定位系统四、总体推广思路五、一期推进布局六、现场包装/物料/物业与体验氛围七、媒体组合八、广告创意表现营销推广全攻略第一篇章：理解市场总体市场分析区域市场分析高端项目分析一、郑州总体市场分析1、房地产业投资平稳增长2、商品房开工迅猛，竣工平稳，郊县房地产发展提速3、市场供应平稳，需求旺盛，总量保持平衡4、商品房供求结构基本合理5、产业区域格局悄然演变，产品结构逐步升级6、商品房空置减少，结构更趋合理7、商品房价格涨幅继续回落1、房地产业投资平稳增长2006年全市房地产业累计完成投资229.89亿元，同比增长36.8%，增幅略低于2005年（38%），增长更趋平稳。同期，全市城镇固定资产投资839.9亿元，其中房地产业投资所占比重为27.4%，与2005年（27.0%）基本持平。郑州市房地产业投资形势较好地体现了国家关于控制固定资产投资规模和增幅的宏观调控政策精神。2、商品房开工迅猛，竣工平稳，郊县房地产发展提速2006年全市商品房开工建设大幅增长，累计新开工面积1176.2万平方米，同比增长85.6%，其中市区新开工面积982.8万平方米，同比增长72.8％，市属各县（市）新开工面积193.4万平方米，同比增长200%，郑东新区新开工面积276.9万平方米，同比增长111.6％。促使开工量大幅增长的主要原因是我市房地产需求旺盛，开发企业投资信心增强。2006年全市商品房竣工面积486.6万平方米，同比增长15.2％，其中市区竣工449万平方米，同比增长23.4％，郑东新区商品房开发建设顺利，全年竣工面积达159.64万平方米，同比增长188.4%。3、市场供应平稳，需求旺盛，总量保持平衡全年市区商品房累计新增供应（新批准预销售）面积783.5万平方米，同比增长18.1%，累计销售(合同备案)面积787.3万平方米，同比增长31.4%，市场供需两旺。其中，住宅供应和销售增长较2005年均大幅回升，而非住宅供应量持续下降，有利于缓解其近两年来的供应过量、需求相对不足的矛盾。4、商品房供求结构基本合理从物业结构上看，2006年我市市区多层住宅、高层住宅、别墅与经济适用住房市场供应比例分别是44%、49%、0.01%和7%，对应的销售需求比例分别为43%、49%、1%和7%，数据说明各类型住房开发供应和销售需求的比例较为平衡。区域结构上看，中心城区与郑东新区市场供应占比分别为68.8%和29.5%，销售占比分别为79.2%和20.3%，房地产市场供求资源在新、老城区之间分配基本均衡。其中，新区供应和销售占比分别较2005年提高了12.5和7.3个百分点，发展迅速。另外，中心城区内的五个行政区中，金水区、惠济区供应和销售比例同步下降，而管城区、中原区同步上升，表明整体上我市房地产市场区域供求结构较为平衡。5、产业区域格局悄然演变，产品结构逐步升级从区域发展格局演变上看，郑东新区、管城区和中原区年度供应和销售均呈现较大幅度增长，且占年度总供应和销售量的比例稳步提高。表明，我市房地产开发区域布局在逐步发生变化，传统的热点区域由于土地资源的日益减少、市场供求关系变化，加上政府的及时引导，开发热度在逐渐降温，今后以上三个区域将逐步成为市区房地产业开发的主要区域。从产品结构升级上看，高层住宅开发渐成主流，保障性住房建设加快。随着土地的日益稀缺、土地价格的提高，传统的多层住宅开发比重在下降，而高层开发量在明显上升，同时我市保障性住房建设力度逐步加大，经济适用房供应量增长较快6、商品房空置减少，结构更趋合理2006年底市区商品房空置总面积为72.4万平方米，比2005年底减少19.9万平方米，减幅为21.5%。从空置时间结构上来看，长期空置的积压房面积占商品房空置总量的8.4%，较2005年下降了16.9个百分点，空置时间结构更趋科学、合理。从物业类型上看，从物业类型上看，住宅空置比例持续下降，而非住宅尤其是商业用房空置比例明显提高。7、商品房价格涨幅继续回落2006年我市市区商品房销售均价（为各类住宅与非住宅物业销售综合平均价格）为3232元/平方米（其中住宅2974元/平方米），按可比价计算较2005年上涨5.96%，房价涨幅继续回落（2004、2005年分别为6.7%和6.43%）。一是受国家调整住房供应结构、加大住房保障、控制房价过快上涨及抑制过热需求等政策的综合影响，市场对未来房价走势的不确定性，导致市场需求释放的速度减慢，稳定了房价；二是我市结合实际，从2002年开始实施并不断加强房地产开发宏观调控，保障了市场供求总量平衡、结构合理，从而实现价格稳定；三是近几年来，我市逐年加大经济适用住房供应量和廉租住房等的保障力度，平抑了房价。2006年郑州市房地产市场整体保持稳健发展态势；房价仍然上涨较快，市场需求旺盛；居民自住性、自用性需求是主体，少数投资性需求依然存在；土地日益稀缺，住宅市场供给相对不足，土地价格攀升影响房价上涨；产品结构变化：多层住宅开发比例逐年下降，高层住宅比例增加；楼盘区域分布：老城区市场比例下降，郑东新区和管城区比例提升；市场交易心理：群众出于对房价上涨的预期，从众性、被动性购房增多；未来房价走势：继续呈刚性、稳步上涨趋势。小结：二、郑州西区房地产市场分析（一）区域综述范围界定：东起郑铁编组站、朱屯路、嵩山路，南至陇海路，北至连霍高速，西至西环。发展状况：老工业基地，生活氛围浓厚，但由于受到郑州市北移东扩的政策影响，区域内房地产发展相对滞后。交通配套：总的来说，在西区改造开发的形势下，市政道路进一步改善，路网密度合理，出行便利，有利于区域的发展。生活配套：生活配套完善，零售商业发达，但大型商业配套不足。教育机构林立，文化氛围较好。公园众多，娱乐配套充足。居民习惯：与东区较为现代、快节奏的生活方式相比，西区市民生活节奏较慢、生活成本较低。对房地产产品的关注程度、消费意识普遍较低，以满足居住为主，不太追求建筑风格、景观绿化、社区内部配套等等。在日常生活消费方面，以实用为主，对较时尚、高档的商品追求不高，因此对本项目商铺相对不利。（二）区域楼市现状与发展趋势随着郑州东西差距的逐渐缩小，拉开了省会西部大开发的序幕。目前郑州西区楼盘均价与郑州东区同质楼盘的均价已经非常接近。在“西进”战略的指引下，西区房地产开发节节升温。崛起中的西区楼市1、丰富的土地资源西区老国有企业搬出市区后，留下了丰富的土地资源，吸引了一批有实力的企业进入西区。这也使得西区成为继南阳路板块、郑东新区板块之后又一个地产热点区域。2、地理位置日趋优越（发展潜力较大）郑州至西安铁路客运专线郑州段标志性工程西流湖大桥的正式开工南水北调工程郑州段在不久的将来开工西区老工业基地的拆迁城中村改造郑洛城市工业走廊的提出，为西区房地产发展提供了机会西南绕城高速的建成通车，使西区楼市的地理位置更显得优越，各种社会独特性配套设施逐步完善，为西区楼市的价格拉升加重了砝码。3、城中村改造助推西区楼市升温：随着寺坡、北陈伍寨村等城中村被纳入城中村改造计划，西区地产被注入大量新鲜血液，这一带已经汇聚了帝湖•王府、金源第一城、清城美苑、威尼斯水城等大大小小十多家楼盘，提升了西区房地产整体开发水平。此外，西区地产发展还要归功于商业的带动。随着近几年家世界、五星、苏宁、国美、永乐等众多知名连锁商家纷纷在西区设点开店，西区商业出现了前所未有的冲动。西区商业地产也异军突起，水岸花木城、中国元通纺织城、郑州国际美食娱乐广场的建设，将西区商业地产开发推向高潮。预计在未来几年里，西区将成为郑州商业地产角逐的重要战场，郑州市东、西区商业发展失衡的状态有望缓解。西区楼市逐步升温。天下城•开发单位：河南开祥天城置业股份有限公司•占地面积：108亩•建筑面积：30万平方•规划户数：1500户•容积率：3.6•绿化率：38.1%•建筑形态：小高层、高层、小户型•园林规划：澳大利亚贝尔高林•主力户型：三房二厅、四房二厅三、高端项目分析曼哈顿•开发单位：河南升龙置业有限公司•占地面积：175亩•建筑面积：89.6634万平米•规划户数：1447户•容积率：6.5•绿化率：25%•建筑形态：高层住宅，公寓，写字楼酒店商铺共35栋•主力商铺：20～70平方，50平方为主主•主力户型：130-140三房（区间58—220平米）复合性业态有住宅、酒店、商业步行街、亚洲最大的数码商城、沃尔玛超市、、奥斯卡电影院、世界顶级品牌名店街等，住宅均价4800元/㎡，目前推出的房源仅剩22层以上；商铺均价12000元/㎡，可租可卖，商铺业态划分严格按甲方的整体规划布局。广汇PAMA•开发单位：河南广汇实业集团有限公司•占地面积：134亩•建筑面积：30万平米•规划户数：一期518户•容积率：3．31•绿化率：55．5%•建筑形态：高尚住宅、甲级写字楼、酒店式公寓、群街商业•主力户型：140～190平米纯高层，07年3月17日公开选房，一期推出房源512套，目前在售的分别是7、8两栋楼，340户左右（户型面积143～180㎡的三房和四房），均价5000元/㎡，按揭优惠1％，一次性付款优惠2％，目前销售率50％。中义阿卡迪亚•开发单位：郑州中义置业有限公司•占地面积：260亩•建筑面积：23万㎡•规划户数：1647户•容积率：3．31•绿化率：55．5%•建筑形态：多层、小高层住宅•主力户型：140-150㎡三房两厅、四房两厅阿卡迪亚前三期推出房源总套数1212套，均价4600元/㎡，目前剩余部分复式楼层；中义·阿卡迪亚正在推出第三期3幢小高层（临金水路），主力户型130平方米，均价5300元/平方米目前交8万预定房源，按揭无优惠，一次性付款优惠1％。绿城·百合公寓•开发单位：河南中州绿城置业投资有限公司•占地面积：600余亩•建筑面积：40万㎡•规划户数：1500户•容积率：1.13•绿化率：35%•建筑形态：高尚多层、小高层住宅、•主力户型：140～160平米绿城·百合公寓一期“春晓苑”推出359户,05年11月开盘，起价两房2890元/平米，最高价3600元/平米，开盘后陆续提价。二期“风荷苑”推出400户左右，均价4900元/平米,目前清盘期，主要剩余复式房源。商铺情况：一层临街商铺，进深8～13.8米、面积33～220平米、均价8000～16000元。绿地老街•开发单位：河南老街坊置业有限公司•占地面积：600余亩•建筑面积：45万㎡•规划户数：3493户•容积率：1.46•绿化率：38%•建筑形态：多层、小高层•主力户型：88～134平方绿地老街前三期推出房源总套数1707套，销售率80％。老街三期8层带电梯“醉海派生活”面积88～134㎡，目前开发商不急于推出房源，每栋楼每次只推出一个单元，实施一房一价，均价4800元/㎡；按揭无优惠，一次性付款优惠1％。绿都城•开发单位：郑州绿都置业有限公司•占地面积：350亩•建筑面积：36万平米•规划户数：3200户•容积率：1.7•绿化率：42%•建筑形态：多层•主力户型：70～90平方二房、三房绿都城在项目的规划设计上，将项目融入城市，确立“后街区”的主体定位，将原有的工业符号（铁路、水塔、厂房、生态树林等）保留并赋予强烈的现代元素，使区域文化得以再生。同时，绿都城强调城市后街区生活。计划分三期开发，其中，一期开发面积10余万平米，推出970户，目前房价3600～4000元/平方已进入清盘期，金源第一城•开发单位：河南世纪金源置业有限公司•占地面积：200亩•建筑面积：42万平米•规划户数：1632户•容积率：2.3•绿化率：35%•建筑形态：多层、小高层、高层•主力户型：40～90平方一房、两房金源第一城是以精品住宅、高档公寓、高档街区商业、教育配套等于一体的城市复合体，自身超过10万平方米的商业配套，涵盖步行街、大型卖场、酒店等。一期推出930户，06年3月开盘，均价3300元/m²，销售率85％；二期推出492户，计划5月19日开盘，均价3900元/m²。威尼斯水城•开发单位：河南省城开