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1灵宝商贸城招商返租及投资户刺激方案一、关于灵宝商贸城返租计划的构想1、根据了解目前灵宝已有置业公司实施返租来带动销售的促销措施。毋庸讳言，实施此计划是带旺项目整个商业氛围的重要手段，是保证销售推进的重要措施，是推动作为投资型商铺销售的重要前提。但实施此种促销方式，置业公司一定要注意实力，规避风险，在一线城市，这种营销方式，自2006年后被禁止实施。2、引商入铺是繁荣项目商业氛围的基本保证，为了灵宝商贸城的尽快吸收资金将起到一定的促进作用。3、目前灵宝商贸城商铺销售已有110多间，由于灵宝本土做建材生意的商户毕竟有限，造成了商铺的空余；还剩将近200间商铺。根据这种现状，灵宝商贸城计划实施返租的政策，来吸引目标客户人群。但目前灵宝商贸城存在两种类型的商户和投资户，一类为已购铺的商户和投资户，一类为意向投资户。实施返租策略，必然会造成已购铺客户的矛盾。如何达到二者的均满意，使我们这次实施返租策略，应注意的重点。二、返租策略及标准2对于目前存在的现状，我们在实施返租的策略上实施两种手段：1、售后返租：返租方式是，投资者买下商铺后将由灵宝商贸城统一实施返租经营，我们设定7%－9％，三个层级的返租措施，返租期设定为二至四年。年限满后，由商户自行经营或者租赁，灵宝商贸城管理方不再实施返租计划。2、售后代租：此种方式，我们主要针对已经购铺的商户和投资户，对于其商铺，可自行经营，不再代租之列，签订自行经营合同后，享受政府提供的各项优惠政策，但不享受灵宝商贸城实施的代租优惠政策。对于愿意由灵宝商贸城代为租赁的已购铺商户或投资户，租金返还年回报率统一设定为7%，但须在销售中心将该房源正式租出后返可享受租金返还利益，以签订具体的租赁合同为准。已购铺客户需于灵宝商贸城管理方签订代租租赁合同。考虑到投资户和商户的利益，按规定可以收取的代租管理费用，置业公司不再收取。对于签订代租租赁合同的商户自灵宝商贸城开街运营之日起，置业公司给予该类商户单套商铺2%年回报，提振信心。3三、灵宝商贸刺激投资户的思路及措施为了刺激有意向投资者尽快购铺，灵宝商贸城设定三个层级的年回报返还。1、自2010年3月1日起，按签订大定合同的日期或顺序，第1——10名投资户或商户，灵宝商贸城给予年9%的回报率，返租时限为四年，第一年的返租金额计入房款，第二年至第四年，每年以现金的形式返还。2、自2010年3月1日起，按签订大定合同的日期或顺序，第11——30名商户或投资户，灵宝商贸城给予每年8%的回报率，返租时限为三年。租金返款不计入房款，在有效年限内，每一年的年末以现金的形式返还。3、自2010年3月1日起，按签订大定合同的日期或顺序，第31名——100名的商户或投资户，灵宝商贸城给予每年7%的回报率，返租时限为二年半。租金返款不计入房款，在有效年限内，每一年的年末以现金的形式返还。4、为了使商户感到灵宝商贸城的商业前景，建议由政府出面组建灵宝商贸城经营服务管理中心，为商户的经营保障提供信心，并为他们提供经营管里咨询服务。同时，视销售情况，我司建议对于一些特定状况的商铺（角落、位置较偏等，如s13#/s20#两头的商铺）可将返租点数提高。4四、商贸城提供返租的利益概算对于灵宝商贸城提供返租的方案，当然在操作手法上会有些难度，但结合我司多年的营销经验，其操作对于刺激投资户来说是非常可行的。下面我们以一组数据来说明：（1）例：灵宝商贸城长安路一个建筑面积为100米的铺位，单价4000／平方米，灵宝商贸城提供5成10年按揭和最高4年返租，这样客户的投资分析如下：铺位总价：40万首期：20万贷款：20万月供：1845元年供:1845×12=22140元灵宝商贸城提供9％的投资回报率（返租率）：客户年投资回报率：40万元×9％＝3.6万元54年的投资回报：3.6×4＝14.4万元。按照规定的年限之后则根据自己的意愿，可自营也可对外出租，灵宝商贸城不再实施租金返还政策。到时候，市场的前景是可以看到的，这一点须向商户和投资户说明，按目前同类商场的租金状况，本项目的租金可望在开业后三年之内达到如下平均水准：长安路：40元/平米*月主入口纵深：35元/平米*月次入口纵深：30元/平米*月（2）确定灵宝商贸城提供三个层级租金回报的理由：9%——7％三个层级的租金回报，我司在多年的销售中整结，可以有效的提升投资户的投资信心。目前，购封广场已经实施这种有效的促销措施，购封广场的返租率为7%，因此上说，我们要想迅速获得市场，就应该在回报率上高于他们。五、进一步鼓励、刺激投资户的签订大定的相关措施1、对于2010年1月1日前购铺的客户，在2010年5月1日前与灵宝商贸城管理方签定自营意向书、自行招租意向书或委托租赁协议的，开街运营后，第一年免交物业管理费。62、在灵宝商贸城开街运营前，开始商业经营的商户或投资户，除免交一年的物业管理费外，灵宝商贸城将给予一年的租金补偿，按单套商铺当时的租金额度的30%补偿。3、新投资户或者新购铺的商户在2010年1月30日——5月1日期间购铺的商户，同样给予一年免交物业管理费的优惠政策。六、返租促销工作计划1、详细返租计划及相关的配套政策出台2月5日前2、返租促销销讲培训3月1日前3、返租促销相关文本的撰写及设计制作2月10日前完成4、传播及媒体投放，春节期间和春节后高密度投放。途径：单页、短信、电视字幕三大途径郑州野马策划机构北京分公司2010年1月25日