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房地产新政解读及应对策略研究——2011年2月一、当前政策环境与经济环境政策回顾与分析房产税研究当前经济环境二、新政之下2011市场走势预测三、当前环境之下的应对之策当前市场的反馈2011市场趋势预判项目应对策略拿地应对策略地方新政细则02000400060000500001000001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年成交面积成交价格02000400060000500001000001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年成交面积成交价格中国房地产价格年度走势引子——本轮调控政策的核心目的与背景在“房价快速上涨、市场规模大幅攀升、供求结构日趋不合理、历次调控效果不佳”的背景下；本轮调控的核心目的在于，为下一届中央政府领导下的中国经济再腾飞打下坚实的基础。由此，本轮调控的决心与力度，不容置疑。温总理说：“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平。”温家宝自2003年执政期间，房地产市场得到飞速发展；市场规模增加，房价持续上涨，成为拉动经济增长的核心引擎之一；但同时，也引发了一系列的经济隐患与社会问题。针对过快上涨的房价，国家在2010年04月份中旬出台了“国十条”调控政策，通过执行严格的差别化信贷政策打击投机性消费，为楼市降温。政策回顾与分析——2010.4.17-新“国十条”建立考核问责机制增加住房有效供应加快保障性住房安居工程建设加强市场监管坚决遏制不合理住房需求90㎡以上首套，首付比例≧30%；二套住房首付比例≧50%，1.1倍基准利率；商品住房价格过高上涨过快供应紧张的地区商业银行可根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4.17新政后局部成交量出现萎缩，调控效果初显，为继续巩固效果，2010年9月29日中央出台了更为严厉的调控政策——2010.9.29-新“国五条”政策回顾与分析加大房地产调控政策落实力度增加住房有效供应加大住房交易市场检查力度相关税收政策完善差别化住房信贷政策重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大至全国。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；2010年底全国70个大中城市房价出现连续环比上涨态势，并且通胀压力持续加大，在此背景下，国务院于2011年1月26日出台“国八条”调控力度史无前例调整完善相关税收政策加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。严格住房用地供应管理合理引导住房需求各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。强化差别化住房信贷政策原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。——2011.1.26-“新国八条”政策回顾与分析落实住房保障和稳定房价工作的的约谈问责机制坚持和强化舆论引导新“国八条”在2010两轮房地产调控的基础上进一步升级，调控力度史无前例；行政干预已进入强硬阶段；其中”去杠杆化、去需求化、去市场化”的特征更加明显。特征一：信贷进一步紧缩对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例由30%上调到不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。特征二：限购范围扩大各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。特征三：保障房用地面积具指标限定各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。特征五：严格的问责机制严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。特征四：加强了税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。特征六：强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。政策回顾与分析——2011.1.26-“新国八条”“限购令”成为此次房地产调控的重点。相比之前各地出台的限购令，本次调控由中央政府层面出台政策，全国统一执行，力度更大；一旦限购令全面铺开，各主要一二线城市、甚至部分房价较高的三线城市市场成交量都将面临回调，而房企销售压力也将凸显。2010.4.17新“国十条”2010.9.29新“国五条”2011.1.26“新国八条”首套90平方米以上贷款首付款比例不得低于30%二套贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高首付款比例调整到30%及以上二套严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。扩大限购范围，本地二套房家庭和外地一套房家庭将停购加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。调整住房交易的环节的契税和个人所得税优惠政策。个人购房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税增加住房有效供给，依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,要优先安排用于普通住房建设加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度大力推广“限房价、竞地价”，闲置土地及时收回使用权加强市场监管，明确违法行为，从拿地、融资、市场经营资格等方面对违规开发企业进行处罚明确违法行为，从拿地、融资、市场经营资格等方面对违规开发企业进行处罚落实住房保障和稳定房价约谈问责机制“严打”虚假消息散布者确保完成2010建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。扩大住房保障制度覆盖面，增加公共租赁住房供应——调控政策的发展趋势信贷限购税收政策回顾与分析土地保障房规范本轮调控呈现出：“力度越发严厉，范围越发扩张，内容越发具象”的趋势。以信贷、限购、税收三大方面为核心，实现“提门槛，加成本，抑需求”。一、当前政策环境与经济环境政策回顾与分析房产税研究当前经济环境二、新政之下2011市场走势预测三、当前环境之下的应对之策当前市场的反馈2011市场趋势预判项目应对策略拿地应对策略地方新政细则严格版细则——北京“京十五条”细则较此次出台的“国八条”更为严格，主要特征表现为：特征一：多角度确保保障房（含公租房）和中低价位房屋供给增加特征二：抑制投资需求——从交易税费、购房、贷款成本、限制购买资格方面1、严格执行国八条关于交易税收政策以5年作为征收营业税情况划分的分水岭。2、严格执行国八条关于贷款首付和利率的政策对贷款购买第二套住房的家庭，切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”，同时研究提高第二套住房贷款首付款比例和利率。3、购买资格限制更严格，非本市户籍家庭需提供5年以上纳税或社保证明营业税对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免；五年以上唯一生活用房出售，免征。个人所得税对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手房)本市家庭拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、或者虽在本市无住房，但无法提供本市暂住证和连续5年以上本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的，暂停向其售房。非本市家庭1、增加保障性住房和中小型普通商住房土地供给2、增加保障性住房房屋数量供给严格版细则——北京特征三：最低计税价格将有调整，阴阳合同的操作空间缩小特征四：通过土地增值税和行政申报的方式控制新房价格特征五：立即落地，末班车可能减小在第七条中明确规定自本意见发布次日执行，（(十)继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起）政策将从17日开始全面执行。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。最低计税价格房产开发企业在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案。行政申报备案后，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。土地增值税标准版细则——上海差别化信贷对居民家庭向商业银行贷款或者利用住房公积金购买第二套住房的，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。土地加大闲置土地处置力度。税收个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。规范保障房增加土地供给：确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量70%。今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量。增加房屋数量供给：全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套），拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米（受益家庭约3.2万户），新出让商品住房地块必须按照不小于5%比例配建保障性住房。新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人责任。严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。限购令本市家庭：在本市已有1套住房的，限购1套住房；在本市已有2套及以上住房的、暂停向其售房。非本市家庭：1.能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房；2.拥有1套及以上住房的、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，暂停向其售房。标准版细则——上海“沪九条”细则相对标准，与“国八条”趋于一致，无更严厉细则出台特征一：信贷进一步紧缩特征二：限购范围扩大特征三：保障房用地面积具指标限定特征四：加强了税收征管特征五：严格的问责机制特征六：强化舆论引导其他城市细则成都细则长春细则青岛细则特征一：中心城区停购三套房住房限购的时间和范围：在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区等主城区暂时实行住房限购措施。新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准，新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。特征二：未明确外地人购房最低纳税时间本市户籍居民家庭：在主城区已有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭：在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。控制新建住房价格涨幅。根据我市经济发展水平、人均可支配收入增长速度和居