XXXX年4月10日房地产策略研究简报_20页_高通智库

房地产策略研究简报目录【高通智库·战略观察】3 加息背景下——楼市观望仅能短期持续3 【政策分析及行业发展趋势】4105个城市可查询土地重复抵押4 银行借道信用证“松绑”信贷4 平安保障房投资谨慎——预期收益率8%－9%4 公积金条例修改重启——支持保障房建设或可合法化5 央行：加强宏观审慎管理防止房地产等资产价格过快上涨5 国信中心建议住房限购政策升级为中长期政策5 【宏观经济】6央行年内第二次加息25个基点6 央票发行利率继续高于一年期定存6 外汇局：国际收支将保持较大顺差6 【区域市场动态分析】7北京楼市降价住宅项目增多7 上周北京楼市成交量同比下降六成7 4月北京别墅预计开盘数增多7 上海商品住宅成交量连续三周增加8 3月上海二手房成交整体现量价齐升8 上海改善型二套房认定标准微调——人均建面增0.6平8 广东开发商谈楼市调控——积极调整产品结构适应变化9 深圳上周新房周成交439套——创春节后新低9 杭州华元房产将推专场房交会——推出各种优惠措施9 清明小长假南京楼市认购量同比降3成10 3月重庆商品房成交面积同比下降35%10 3月成都主城区商品房成交量全面下滑10 【土地市场动态】11电话：[phone]邮箱：[e-mail]网址：高通智库是一家房地产战略信息综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。目前高通智库提供十二种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。鉴于研究的方法、深度和在准确性上的要求，该简报产品不能将其视为等同于媒体的新闻传播。有关问题讨论，请直接向分析师咨询。有关会员服务，请与市场部联系。同时，客户如果需要更为规范、详细的专项研究报告，请与研究主管联系。高通智库2011年4月10日第265期房地产策略研究简报RealEstateStrategicResearchBriefing高通智库房地产策略研究简报 国土部2011年部门预算住房保障支出1.82亿11 丰台区与长江三峡集团签署战略合作协议11 3月上海土地成交动迁安置房用地面积占53.2%11 广州规范集体房产登记为集体土地流转做准备12 广州白鹅潭经济圈未来两年将储地309公顷12 深圳2010年落实保障房用地60公顷——完成计划161%12 武汉市2011年计划供应土地总量控制在94340亩13 武汉东湖新增建设用地规划指标13.5平方公里13 【地产金融】14长实首只人民币信托基金(REITs)获批14 盛高置地发行2亿美元、年息13.5%债券14 雅居乐发行5亿美元4%可换股债券14 香格里拉拟发5亿美元可转债15 【行业重大事件】15江苏鼓励开发商建公租房——租期内贴息、期满可重新入市15 【房企竞争情报】15万科3月销售金额93.3亿15 中铁调整结构——2011年重点发展房地产16 南国置业：商业地产有望吸纳更多资金16 瑞安建业拟增加房地产业务、淡出水泥业17 【业界观点】17中信建投：从宏观角度看待日本地震海啸对中国的影响17 【养老地产】18路劲地产将联手日本马森集团开发养老房18 厦门翔安老人康复保健中心项目签约——拟投资4.5亿美元18 长沙康乃馨国际老年生活示范城推盘19 美国睿智老年公寓集团考察中国养老市场19 房地产策略研究简报【高通智库·战略观察】加息背景下——楼市观望仅能短期持续央行4月5日对称加息0.25个百分点。这是自2010年10月以来，央行第4次加息；2011年以来第二次加息。一年期贷款利率累积上调1个百分点。在3月份CPI数据公布之前，实施加息，显示政府收缩货币政策来管理流动性和通胀预期的决心。不过，对于当前紧缩政策，市场预期下半年货币政策将呈现“稳定”，原因在于：1、目前的紧缩政策已使增长出现放缓的势头；2、加息将增加全社会固定资产投资的成本，因此有强大的力量在维持低利率和借助信贷配发展。3、今年CPI呈现“前高后低”局面。如果2011年货币政策呈现“前紧后稳”的局面的判断成立，则可以成为当前理解一些房企老板仍能“坐的住”的原因。但即便如此，紧缩货币政策也只是“过半程”，可预期2011年在负利下，仍将加息1-2次。在流动性和全球货币宽松的环境下，准备金率仍将上调。由此，即便未来货币紧缩政策的力度和频率有所降低，但与房地产行业定向紧缩结合，楼市将难承受之重。也许当前楼市中房企的观望情绪最多能在二季度持续，甚至说5月可能是分化明显的节点。从加息对房地产的直接影响看，房地产行业的有息负债率、利息保障倍数，直观看房企承受无碍。但房企资金持续可获取量，已在民间融资的高成本中体现。而最核心的是限购令导致需求萎缩，而商业银行也转变对房地产的态度（首套按揭皆取消利息优惠）；房地产需求在加息通道下，将进一步加剧市场资金回流的减少。总结当前房企应对，主要聚焦在以下几种：1.”下基层，抓销售”——类似1季度销售完成相对良好的万科等。2.“跨区域，找新兴市场”——进入限购影响小的三四线城市。3.“调结构”——通过产品结构调整，应对市场调整。例如在商业地产投资氛围热络下，加大商业资产销售的富力。4.“集体转型商业地产”——以第一、二梯队的房企最具有代表性，开发复合地产保持长久竞争力，增持商业地产项目，避开调控重灾区。5.“积极参建保障房，要融资额度”——以房地产上市公司最具代表性，寻求再融资的政策支持。或者集团性房企，寻求更大信贷额度。6.“多渠道，广储粮”——以具备境外融资渠道的房企最为突出，债券融资为主。或以信托融资为代表。（返回目录）房地产策略研究简报【政策分析及行业发展趋势】105个城市可查询土地重复抵押国土部地籍司有关负责人近日表示，从4月开始，105个重点城市只需登录银行国土信息查询系统，就可知道这些城市中哪些企业用土地在银行做了重复抵押。要查询土地的抵押记录，原则不超过两个工作日。这位负责人透露，2000年以来，我国土地抵押贷款占银行放贷的比重越来越大，每年以40%左右的速度增加，涉及虚假土地抵押骗贷案件也越来越多，给银行造成了巨大的压力和不小的损失。银行国土信息查询系统是基于互联网的土地登记信息查询系统，包括“一个平台、两个客户端”。该系统推广应用的范围包括：目前进行城市地价动态监测的105个重点城市，及其所辖区(县)的国土资源部门，以及在上述地区开展土地抵押授信业务的所有银行业金融机构(含分支机构)。（返回目录）银行借道信用证“松绑”信贷信贷从紧局面未改，一些银行开始“借道”国内信用证业务“松绑”贷款压力。从上海多家股份制银行获悉，由于信用证业务既不占用贷款规模，不受限于存贷比，所占用的风险资产权重还相对较少，目前已经成为了部分银行今年着力拓展的业务。部分银行人士透露，有不少房地产企业都通过这个办法曲线获得资金。一些房地产企业通过购买钢材、铜等原材料产生的贸易活动开立信用证融资。业内人士介绍，其实信用证只是银行通过表外业务放贷的一个缩影，除信用证业务外，其他表外业务还包括银行承兑汇票和保函。某股份制银行上报给央行的2011年信贷投放总量为3000亿元，但实际准备投放5000亿元，实际增加近70%。这部分增量就是通过表内表外置换，然后根据监管要求和市场情况进行表内外转移。目前整体表外资产存量占表内贷款30%左右。同时，无论是商业银行汇票签发量、信托公司新发行产品规模，还是银行发行的理财产品数量，均达到历史同期（2010第一季度）高位。（返回目录）平安保障房投资谨慎——预期收益率8%－9%对于平安来说，不动产领域存在广阔的投资空间，在保障房方面，平安期待投资收益能够达到8%-9%，但是并不容易。平安资产管理董事长陈德贤日前表示，平安如要投资保障房，不仅仅是在国内一线城市，二三线城市也要综合考量，投资收益会进行一个全面的平衡，在和地方政府合作方面，地方政府的偿债能力以及城市资房地产策略研究简报本的发展潜力，人口增长速度都会有考虑。“保险资金投资保障房也可以用股权形式去操作，但是对于保险资金本身来说，我个人还是比较希望能拿固定的收益，银行从地方融资平台退出，现在保险资金要进入，肯定会更加谨慎。”陈德贤还透露，今年的债券利率已达5.5%，险资大额协议存款利率也达到5.6%。较高的无风险投资收益率，加上多数保障房投资收益率无法达到8%-9%，这意味着平安暂时不会大规模介入保障房。（返回目录）公积金条例修改重启——支持保障房建设或可合法化3月开始，住建部、发改委、财政部、审计署等多部门组成调研组，就《公积金管理条例》的实施和修订深入湖北、湖南等多省开展调研。财政部综合司副司长陈怡芳在调研座谈会上表示，现行的《住房公积金管理条例》已经多年未修订，存在诸多弊端。此次调研，主要是为了充分征求社会和地方政府的建议，为条例的下一步修订提供参考依据。此外，“公积金与保障房关系”也是此次调研的一个重点。此前，关于公积金支持保障房建设是否合法的问题一直争议很多，而《条例》修改则可能将其“合法化”。（返回目录）央行：加强宏观审慎管理防止房地产等资产价格过快上涨中国人民银行调查统计司课题组在最新一期《中国金融》上撰文指出，应采取综合措施加强宏观审慎管理，使得金融杠杆率保持在一个合理审慎水平，防止房地产等资产价格过快上涨而强化一般消费价格上涨的预期。历次通胀治理教训表明，在通胀治理上，要保持合理的政策力度，提高政策的前瞻性，稳定农产品价格以及加强宏观审慎管理，防止资产价格过快上涨。实证研究表明，房地产等资产价格上涨在刺激短期经济增长的同时，最终会推动物价水平上升，从另一个角度讲，资产价格过快上涨会加剧公众对物价上涨的预期。（返回目录）国信中心建议住房限购政策升级为中长期政策国家信息中心经济预测部报告认为，住房限购政策应升级为中长期性政策，至少在5-10年内维持不变。同时限购政策应当在全国范围内逐步推行，有效地将投机需求挤出房地产市场。报告认为，目前我国商品房价格依然没有明显松动，房地产市场只是已经进入了新一轮观望阶段。之所以出现“越调越涨”的楼市局面，其主要原因并不在于政策内容本身，而是在于政策未能得以持之以恒地执行。我国应该更加注重住房的消费属性，限制其投资属性，而限购政策中长期化将在很大程度上有利于实现该目标。（返回目录）房地产策略研究简报【宏观经济】央行年内第二次加息25个基点央行5日晚间宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。一年期存贷款利率将分别达到3.25%和6.31%。升息显示政府希望继续通过收缩货币政策来管理流动性和通胀预期。4月7日，国家发改委副主任彭森表示，随着翘尾因素在下半年逐渐减少直至消失，以及政府一系列调控措施见效，今年我国的价格形势有望呈现“前高、中稳、后低”的局面。（返回目录）央票发行利率继续高于一年期定存4月7日，央行发行600亿元一年期央票，参考收益率为3.3058%，同时发行160亿元3月期央票，参考收益率为2.9168%。发行利率分别较上周上升11个和12个基点。本次上调央票发行利率，使得一年期央票利率继续高于一年期定存利率。平安证券固定收益部研究主管石磊认为，此次利率上调体现央行主动引导利率水平上升的意图，并非主要是考虑提高回笼量的意图。“加息预期可能因此而上升，但并不意味着流动性将收紧”，预计近期流动性继续保持宽松状态，长期收益率可能小幅上升后再下降，整体不会有大幅变化，下半月上调准备金率的可能性依然很大。（返回目录）外汇局：国际收支将保持较大顺差外汇局发布的2010年《中国国际收支报告》中指出，2011年我国国际收支将保持较大顺差格局，下一阶段外汇管理部门将继续严厉打击“热