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幸福里尾盘推广思路2011年6月30日及价格策略论“市”立“势”造“势”领“市”相识相依出产品相知相恋打招呼展实力树信任目录论“市”相识------打招呼城市发展现状和现有项目分析城市发展现状：兴义市位于贵州的最南边、位置优越，交通比较便利.改革开放以来,兴义市的经济在飞速发展，但是在很长一段时间里，贵州各地级城市各种大型综合购物中心平地而起，而兴义市在商业地产运营这方面却差强人意，迄今为止依然呈现典型的“马路经济”特征，无街不铺。近年来，在政府、发展商、商家三方共同努力下，兴义市的商业开始出现转变，大型的超市应运而生。因此本项目也是在这样的环境下扬帆起航。项目名称莱蒙蒂景开发商景地地产代理公司广州旺地顾问房屋类型占地面积25万m²建筑面积总栋数总套数1750户容积率绿化率停车位个住宅价格2800商业层数独立门面地址下五屯商业价格16000备注周边项目分析：项目名称九华苑开发商贵州醇代理公司广州顾问房屋类型占地面积50万m²建筑面积总栋数总套数2000户容积率绿化率停车位个住宅价格2700商业层数地址下五屯商业价格备注周边项目分析：项目名称佰路·鑫吉园开发商华兴地产香港佰路代理公司贵州正奇方中地产房屋类型占地面积10666m²建筑面积73621.88m²总栋数总套数450户容积率6．9绿化率停车位230个住宅价格2900商业层数地址桔园路口对面商业价格备注项目商业共五层，商业定位为超市儿童乐园，商场，负一层为地下车库，现已开盘，且已经全封顶，交房时间为明年3和9月。周边项目分析：项目名称铭都公寓开发商升华房地产开发有限公司房屋类型公寓式写字楼住宅价格占地面积4700m²建筑面积36521m²总户数总栋数3栋商业层数2层住宅价格地址桔山瑞金路电话备注：住宅现已开盘，商业还未销售，共ABC三栋，其中A栋为公寓式办公楼B栋为商务公寓，可商住两用，C栋为宜居公寓周边项目分析：项目名称澳城开发商双峰房地产有限公司代理公司贵州正奇方中地产房屋类型高层商住占地面积12666.70m²建筑面积109985.74m²总栋数4栋总套数585户绿化率41%容积率5．6停车位591个住宅价格2900左右商业层数3层商业价格2.6万/平米商业面积12000m²住宅面积73000m²地址桔山广场往北120米电话3330777备注现已开盘，但是项目现在是停工状态。项目名称金钻豪城开发商贵州大中房地产开发有限公司代理公司贵阳基点策划房屋类型商住楼盘占地面积2．6m²建筑面积14m²总栋数13栋总套数1000容积率5绿化率40%公摊率20%建筑密度25%商业层数1层面积3500m²价格均价1万停车数1:1地址桔梗大道西侧新州政府斜对面备注一期已经售完，二期还没有建设项目名称金地首座开发商贵州美福房地产有限公司代理公司深圳左右房地产房屋类型占地面积4366m²建筑面积61368m²总栋数容积率14绿化率30%住宅总套数车位数200多商业层数2层商业价格商业面积6000m²地址瑞金北路侧备注开盘时间为2008年4月，2009年9月已交房，现已售完，中间一栋为写字楼，总共32层，物业费住宅1.2元/m²，写字楼、商铺2元/m²。项目名称御景园开发商亿美嘉、美福地产联合开发房屋类型高层住宅层数32层面积230-310m²价格均价2700元/m²地址黔山酒店下200米备注现已是尾盘销售小结：兴义市商业地产基本上都处在交通便利、商业氛围浓厚的地段，就刚开业及正在开发中的一些楼盘来看，兴义市商业地产存在以下共性：1、项目前期炒作理念缺乏前卫，配套设施不完善，缺乏专业的地产营销策划团队，在宣传上做过大手笔的动作,但未达到代理公司及开发商的期望值；2、楼盘的销售滞后，由于前期缺乏开发理念，楼盘销售基本达不到预期效果；3、大型主力店的招商及其它商家的入驻存在很大难度主要因素是项目规模和规划设计定位没有达到、缺乏商业地产运营销售经验；4、后期运营将是所有项目面临的最大困绕，由于缺乏品牌连锁等现代商业运营模式的支配和专业的管理队伍，商场的运营难以得到有效、长远的规划及控制；5、商业现状结构比例不合理，不能满足人们的消费需求。1、销售相对较好的豪宅项目：中海·城南1号、麓山·因特拉肯、鹭岛·原石滩公寓特点：1、在成都三年以上的品牌积淀，已经树立了自己的品牌影响力2、在成都开发过高端物业项目，有一定的高端客户积累3、主要突出产品价值、地段价值、品牌价值、资源价值。4、主要依靠前期积累客户实现销售成都目前的电梯豪宅还停留在地段、产品、资源等物质层面的价值比拼，没有一个项目从精神层面上塑造电梯豪宅居住价值。300万，意味着可以在成都拥有一栋资源绝佳的独栋别墅。以成都人的置业理念，同样的总价，他们“理所当然”选择别墅。这是一场战争，一场高层豪宅与别墅的“客户争夺战”，是一场“居住价值的颠覆战”谁?在颠覆成都财富阶层的居住价值观无法颠覆成都财富阶层的居住价值观，高层豪宅在成都将完全没有市场可言！成都现有的电梯豪宅对“誉峰”没有任何借鉴意义！“誉峰”是绝对空前的，“誉峰”之前，成都不言豪宅！“誉峰”就是要树标杆，改写成都豪宅概念！具体难题是不是暂时不动，等一等行情？是不是要降价才能拉动销售？二期是不是如期启动？包装是不是要整改？。。。未来应该怎么做？项目的问题在哪里？市场将会怎样？解决核心问题开发商困惑思考路径图——重要的事市场供应情况客户需求心理开发商心理趋势研判市场等待？调价出货？兴义市场有问题？战略选择市场吸纳量检验上门客户检验自身定位有问题？产品定位问题？性价比问题？产品结论及建议形象定位检讨价格定位检讨形象调整建议价格调整建议策略定位新性价比体系自身执行有问题？上门量少？成单率少？客户渠道问题宣传渠道问题房号安排问题吸引客户手段保全系统问题逼定支持系统执行体系压力一：资金缺口，等不了了压力二：融资成本，越等成本越大压力三：快成现楼了，还没卖多少压力四：后期推出量大，竞争持续存在压力五：有人协议拿地，成本更低开发商困惑：紧箍咒越念越紧三方博弈供给开发商需求三方博弈供给开发商需求成交萎缩值得等待吗？速谋出路？竞争减弱？新需求产生？目前现状短期内兴义市场不会产生新的置业需求，未来仍以桔山片区需求为主等待吗？新需求产生？竞争减弱？新兴市场成长周期图以政府规划为核心推动力吸引看好市场预期的首批客户以周边地区刚性需求为核心推动力吸引周边地区以自住为目的的客户置业.我们所处的阶段区域内部形成产业，以产业支撑为核心推动力.内部产业人群形成主要客户群纳入全市价格体系规划推动期周边需求推动期内部产业推动期成熟期•CBD核心区内原规划的商务功能现多表现为住宅功能，写字楼少、机关单位少、公寓多，因此短期内不会产生产业需求支撑桔山片区------兴义城市之窗未来竞争更加激烈——待上市量大等待吗？新需求产生？竞争减弱？已上市量100万方待上市量300多万方大量待开发地块目前每月成交量3.8万平米立“势”——树“誉峰”气质，立成都豪宅标杆“誉峰”颠覆成都豪宅价值观的跨界之作我们需要颠覆的对象：“金字塔尖”人群“金字塔尖”人群无非是私企老板、企业CEO、外商、华侨、政府高官等城市的财富阶层。我们的客户群很单一，就是别墅客户，就是以CEO圈层为核心的城市财富圈层。CEO是一个圈子，CEO是一种共识在塔尖客群中再细分客户对“誉峰”没有任何意义，我们要做的是引领塔尖人群的生活方式。目录No.1顶级私人俱乐部No.2挑战极限的奢侈运动No3博客秀No.4公益慈善No.5艺术品收藏No.6时尚派对No.7奢华旅游No.8奢侈品No.9顶级豪车No.10高尔夫顶级私人俱乐部，顶级豪车，……是他们圈层身份的象征奢华旅游，时尚派对，极限运动，高尔夫……是他们对时尚元素的追求艺术品收藏，奢侈品……体现他们对稀缺事物的偏好关键词：身份Status时尚Fashion稀缺Rare决定豪宅级别的不是“卖点”，而是“符号”颠覆成都财富阶层的居住价值观，就需要寻找——迎合客户生活方式的价值“符号”营造身份感稀缺感时尚感价值原点：国际城南+城市新中心+高起点规划+高端商业配套+高端市政配套+高端商务区+富人聚集区……价值联想：巴黎·拉德方斯HOPSCAHOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTConventionHOPSCA是指在城市中的居住、商务办公、购物、文化娱乐、社交、休憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。目录地段价值区域配套价值服务价值品牌价值项目配套价值产品价值高端商业、甲级写字楼、公园、海洋馆、歌剧院……合景泰富上市公司品牌、“誉峰”品牌……顶级豪宅专属服务豪华装修天际泳池地热系统……8万平米商业、2个五星级酒店、会所……国际城南核心区域高尚居住中心项目印象总规划用地面积：8040.50㎡总建筑面积35475.78㎡计入容积率建筑面积32186.89㎡住宅建筑面积29853.12㎡商业建筑面积2138.73㎡地下室建筑面积3288.98㎡容积率4绿地率36.82%绿地面积2860.49商业配套建筑面积195.04㎡停车位144个项目位于深圳的中部，五和大道边，交通便捷，自身资源丰富，容积率为4.0价值认知规划价值配套价值资源价值居住价值项目价值产品价值深圳中部组团定位山水生态景观资源大开发商，大盘带动居住氛围提升项目商业配套可依客户需求定制，业态，档次项目地块高差明显，溪，山以及生态规划脉络高低错落，远视距，宽开间，均好性3、项目SWOT分析根据以上市场信息、经济等分析以及所处的环境和时代特点中，我们可以发现兴义商城存在以下优势和劣势，机会点和威胁点。S优势分析1)整个经济业态多元化，贸易频繁，经济繁荣稳定，经济发展的大环境整体局势良好；促进了企业的商贸频繁，大型商业综合体、一站式购物中心的需求在不断上升；2)本项目的周边环境和周边设施完备，土地价值高，是高端产品的基础保障；3)交通枢纽城市，经济持续性强，城市进入快速发展期，商业、服务业和贸易的快速增长带动兴义商城的（住宅、商铺）整体需求。4)兴义市城市发展的趋向是旅游城市定位，为高端投资产品－兴义商城（大型商业综合体）提供了长期发展的土壤。5)兴义市现在的大环境除了重视经济的发展还注重文化的发展，为企业提供良好的经济环境的同时，提供了人才和社会氛围资源，促进商贸的活跃，企业商贸的活跃，也就影响着对大型商业综合体需求的增加；6)发展商强大的经济实力，和先进的策划和经营管理公司作为支撑。W劣势分析1、市场竞争激烈目前，兴义市大大小小的项目近30个，待开发的项目比比皆是，已经开工建设超过20万平米的楼盘近十个。因此本项目要脱颖而出、加快资金回笼和提高利润，就必须独树一帜，挖掘自己的客户群体和特性优势。2、项目土地成本高、周边商业档次低目前兴义的核心商圈主要集中在街心花园片区，本项目周边经营种类繁杂，经营业态零散，就使得商业价值受到影响。但本项目受高地价成本影响，住宅部分在目前价格行情下几乎无利润可言，因此商业的售价就成为项目利润支撑点。3、项目商业规划的问题根据这几天都项目本身设计的消化，在商铺划分上面，我们得出的结论是：如果根据现有的商业布局作规划设计的话，公司持有的商业物业占总体比例的80℅，可出售的商业物业仅占不到20℅；原因：可出售的商业物业主要是在内区占的比例较大，在销售价格上面没有太大的优势。建议：根据我们多年做商业地产的经验及可行性分析（包括人流动向、划铺原则），得出结论：根据我们的经营业态定位，避免产生太多的死角物业，把可出售的物业配比增加，主要出售的物业尽量放在外区两侧，这样的话我们可以更好的把控销售价格。所以，在商业总平布局上面要做较大的调整，尽量避免死角物业。O机会分析经济持续发展，市场对大型综合类地产项目需求增加，给兴义商城这种大型商业综合体一个长足的发展空间周边街心花园,目前商业步行街的日益成熟，带动兴义市当地消费群体的投资意识和消费意识兴义市最近几年改革的势头良好，促进了经济大环境的稳步发展，有利于房地产产业的发展，桔山片区的快速发展也有利于兴义商城朝着更好的方向发展，因为随着市场