郑州金洼村项目简报

郑州金洼村项目简报2007.7项目研展分析项目产品建议项目企划推广壹贰叁郑州城市竞争力分析郑州房产市场分析项目定位分析一二三第一部分项目研展分析一.郑州城市竞争力分析——城市是市场发展的基础城市简介同类城市综合对比城市规划1.2.3.郑州：中原核心城市城市竞争力分析城市简介综合对比城市规划城市竞争力分析城市简介综合对比城市规划郑州城市发展为房产市场提供了良好的发展平台对比：产业结构＼房地产产值比重＼房地产投资占固定资产比重＼外资与外贸＼居住支出比重＼城市化水平等对房地产发展有重要影响的指标城市郑州武汉西安天津全市GDP2001.46亿元2590亿元1450亿元4337.73亿元人口724.3万人818.84万人807万人1075万人人均GDP27798元29890元17968元40351元北扩东移规划郑州城区扩大化新的城市格局形成在招商引资方面更加具备优势将会有更多知名开发企业进驻行政重心东移北部形成新的人口聚居区为郑州经济发展注入新活力房地产面临新的机遇和挑战城市竞争力分析城市简介城市规划综合对比二.郑州房产市场分析——市场是项目操作的基础郑州房地产市场发展宏观环境郑州房地产历年市场演变郑州房地产市场格局1.2.3.168.1229.984.1114.8050100150200250房地产投资额完成房地产业增长值单位（亿元）2005年2006年房产市场分析市场演变宏观环境市场格局单位（万平方米）633.7422.31176.2486.60200400600800100012001400新开工面积竣工面积2005年2006年房产市场分析市场格局市场演变宏观环境399.72504.5663.4545.9379.08783.5599.2787.301002003004005006007008009002003年2004年2005年2006年商品房投放面积商品房销售面积年份2005年2006年供求比1：0.9031：1.0050500100015002000250030003500200120022003200420052006商品房价格（元/㎡）住宅均价（元/㎡）年份200120022003200420052006商品房价格（元/㎡）235722942318261629663232住宅均价（元/㎡）209920172100263728072974房产市场分析市场格局市场演变宏观环境西区东区北区中区南区房产市场分析宏观环境市场演变市场格局贫民化低价区，产品以多层、小高层为主产品多样化，价格适中目前以商业项目为主多层结合小高层，价格跌落幅度较大逐步成为新的高档居住区产品多样化，逐步发展成郑州新的CLD。早期高档社区小高层、高层，郑东新兴CBD，价格较高价格走势：东高西低价格走势：中高南低价格走势：南高北低注：表示价格由高到低的大体走势郑州普通住宅市场格局图3200-3600元/㎡3700-4000元/㎡4500-5500元/㎡4500-5500元/㎡2600-3000元/㎡3200-3800元/㎡4000元/㎡左右3500-4000元/㎡房产市场分析宏观环境市场演变市场格局三.项目定位分析——挖掘自身特色是项目成功的关键项目基本情况分析参考楼盘分析项目市场定位1.2.3.项目定位分析项目基础参考楼盘市场定位总占地约1000亩容积率2.5-3.0建筑密度25%-30%建筑限高36-60m绿地率35%花园路开元路英才街金洼村（项目地块）北大学城文化路区管委会直通市区，距离北环路6-7公里木山路河鲁贾轨道交通二号线（规划中）木山路东西英才街北南项目定位分析项目基础参考楼盘市场定位小环境项目定位分析项目基础参考楼盘市场定位北环路连霍高速国基路新柳路迎宾路本案海洋馆体育中心专业批发市场七中别墅区三所花园路文化路北大学城大环境普罗旺世规模型楼盘诉求点分析项目定位分析项目基础参考楼盘市场定位项目概况别墅、宽景洋房、小高层、高层社区，总建筑量体200万㎡,目前在售小高层产品。诉求点1、规模2、开发商品牌3、内部规划4、地段未来性广告语1、买房子，看了普罗旺世再说2、筑城记·普罗旺世不是一天建成的3、耗资4亿，50000㎡商业广场引领中原社区商业文明；3000万，缔造中原首个35000㎡私家爱丽丝公园4、全球智慧，根植中原；值得敬仰的建筑，一座城的珍藏5、CLD，中原未来生活方向顺驰中央特区规模型楼盘诉求点分析项目定位分析项目基础参考楼盘市场定位项目概况小高层、高层社区，总建筑量体70万㎡诉求点1、规模2、开发商品牌3、打造客属文化4、产品广告语1、东新客站，70万㎡国际万象生活城2、中央特区，万象璀璨，生活在此目不暇接3、中央特区，以70万㎡的名义，纳尽万千生活精彩；中央特区，以郑州新客站的名义，让世界向我聚拢。4、产品：精雕细啄，让每个转角都绽放出别样的意趣与思想帝湖花园规模型楼盘诉求点分析项目定位分析项目基础参考楼盘市场定位项目概况别墅、多层、小高层、高层社区，总占地3110亩，建筑量体206万㎡，目前在售帝湖西王府高层组团诉求点1、规模2、水景3、内部配套4、产品广告语1、入住郑州，首选帝湖2、郑州第一大盘，中原人居至高标准3、中原水景名宅，可遇不可求——中原首席成熟湖景度假生活王国4、亿万生活配套，尽善尽美的度假生活城邦5、纯粹王府品质·中原至高性价比普罗旺世南区北区1324拆迁中１．枫丹白露别墅区，以独栋别墅和联排别墅为主；２．香榭丽舍别墅区，以联排别墅为主；３．温莎城堡多层楼中楼住宅区,纯多层复式；４．罗蔓维森小高层住宅区,目前在售最后一排小高层。５．后续为高层社区。１．项目整体性：以中心圆形地中海商业广场为核心，整体形成围和式布局，同时各个组团又由各自特色；２．景观规划：以入口广场3万㎡的爱丽丝公园为最大亮点，辅以高绿化率和水景点缀，对购房参观者形成足够的冲击力；３．产品多元化：别墅、多层复式、小高层、高层相组合；４．配套完善性：以5万㎡地中海商业广场为社区购物休闲的中心，并配有学校，大卖场。规划特点：推案顺序：建筑由低到高，档次由高到低。超大规模楼盘规划分析项目定位分析项目基础参考楼盘市场定位１．项目整体性：以20万㎡的大型人工湖核心，由A.西王府B.东王府C.莱茵东郡D.龙吟墅E.米兰城五大组团围和而成，同时各个组团又由各自特色；２．景观规划：以20万㎡的人工湖为最大特色，辅以高绿化率,同时在西区规划有自己的帝湖公园３．产品多元化：别墅、多层、小高层、高层相组合；４．配套完善性：有独立的商业区、教育区、医疗区：商业区——购物中心、工人路商业街、帝湖商场；教育区——帝湖幼儿园、帝湖小学、七十三中；医疗区——帝湖医院。帝湖花园首推湖中心的别墅区，然后推出沿湖的联排别墅和多层，之后推外围的小高层和高层。规划特点：推案顺序：建筑由低到高，方位由中心向外围。超大规模楼盘规划分析项目定位分析项目基础参考楼盘市场定位市场共性产品规划面：１．项目整体性：项目虽然由多个组团构成，但在整体布局上有着明显的统一性，体现大盘在规模上的气势。２．核心景观规划：各个组团都有各自的中心景观；但整个小区由一个超大型的核心景观组合成一个整体。３．产品多元化：由于量体超大，单一的产品无法为市场吸纳，多元化的产品有助于扩大项目客源层。４．配套完善性：由于有足够大的量体保证，此类项目都能依靠社区内部提供完善的生活配套。项目推广面：１．项目诉求点：规模性；产品优势；配套优势。２．品牌建立：大盘，尤其是一些外地进入郑州的知名开发商，在开发项目的同时，也在逐步建立自己的品牌价值。３．推案策略：通常以低密度住宅率先面市，确立项目的市场地位，然后逐步推出大众化产品；同时随着开发的深入，配套的完善，顺理成章的实现价格的攀升。项目定位分析项目基础参考楼盘市场定位项目特性本项目的不足之处在于：１．距离市中心比较远；２．现状相对比较落后；３．地块整体性不足；４．受70/90政策和安置房的限制，产品整体品质受限。本项目的优势在于：１．本项目邻近别墅区（三所）和北大学城，居住氛围和文化氛围浓；２．开元路规划有轨道交通2号线，同时随着郑州城市北扩的进一步深入，项目未来发展潜力大。项目定位分析项目基础参考楼盘市场定位本案帝湖花园普罗旺世地理位置离市中心较远离市中心较远离市中心相对较近外部配套相对匮乏一般一般道路系统便捷便捷便捷公交系统滞后一般一般地块整体性一般较强较强外部氛围近别墅区和大学城城市外围居住区城市新兴居住区，邻多个批发市场未来发展强一般较强产品面70/90政策限制地块整体性欠缺项目整体走中档路线邻近大学城初期产品走年轻化、时尚化路线以中、小户型为主项目定位分析项目基础参考楼盘市场定位邻近大学城内涵面文化氛围浓厚黄河流域是华夏民族文化发源地临嵩山少林寺，中华武术发源地可衍生到体育面文+体项目定位分析项目基础参考楼盘市场定位第二部分项目产品建议第三部分项目企划推广