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此报告仅供内部使用，未经书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密2010年8月通州项目产品策略建议2一、产品策略1.客户定位——以北京东部的享受型财富阶层为主财富等级顶级财富阶层高端财富客户高端客户资源导向型财富阶层•置业敏感点：稀缺资源占有，包括自然资源、配套资源等，目的收藏、重复置业•总价承受力：2000万以上圈层导向型财富阶层•置业敏感点：标签感、圈层感、身份感•总价承受力：1000万以上理财型高端客户•置业敏感点：物业升值空间•总价承受力：1000万以下2000万1000万享受型豪宅客户•置业敏感点：更高水平的生活方式、舒适感、品质感•总价承受力：1000-2000万1.客户定位他们——财富积累殷实、事业有成、懂得享受生活/但闲暇时间较少；他们关注——舒适感/品质感/私密性/标签感。舒适感产品面积/生活场所/管家服务/智能化品质感高档立面/顶级园林标签感领地感/社区图腾/顶级会所功能私密性城市核心的宁静空间/社区安防2.产品策略——树立城市豪宅新标准，打造北京城市豪宅新一极。刘先生：一般会选择有精装修的，但是现在项目设计感不强、只是一味的贴金，我有时候会去外国朋友家，他们的装修设计都很不错，比较有品位。霄云路8号销售代表：北京的财富人群很多，如果高端产品能够引进顶级物业管理公司，那么整个项目的档次就会提升，客户也会认可。林先生：我比较喜欢棕榈泉的私人会所，有各种高端功能、50米长的游泳池，比较有档次。项目自身具备优势条件：1、通州规划利好/通达性好/周边成熟度高；2、地块完整/纯居住项目/地块内无市政道路/无公建/无限价房。北京东部高端客户对于顶级豪宅的价值标签具有强烈需求和较高敏感度。本项目产品策略：•原则上不改变项目的规划前提，着重解决两大主要方面：即项目独特优势的建立与标准化的豪宅配置，建立项目标签价值，满足高端客户置业心理需求，实现项目的豪宅定位；•建立项目独特优势：领地感及稀缺园林的打造顶级会所功能及差异化产品的设计•标准化豪宅配置：高档外立面及精装修豪宅智能化及顶级物业管理6二、打造建议PART1项目独特优势的建立1.领地感的建立01.注重高端项目的氛围营造，如进入社区的树阵，建立豪宅特有的领地感及入口气势。1.领地感的建立深圳，圣莫丽斯——在道路两侧密植具有较大树冠的乔木，底部配以修剪整齐的矮灌，给人以高端项目的尊贵感及豪宅氛围，标的项目领地，形成特有的入口气势。1.领地感的建立北京，霄云路8号——设计业主专属的300米长林荫大道，充分展现项目的入口气势，两侧配以高大树木及矮灌，营造回家之路的尊贵感。1.领地感的建立香港，嘉皇台——四周利用高围墙、高植被与周边环境区隔开，形成项目自身气场，以此划定豪宅界限。1.领地感的建立香港，嘉皇台——高围墙采用石材立柱与铁艺雕纹，体现豪宅品质感；同时墙内种植高植被，阻挡外部视线，保证豪宅私密性。景观峡谷会所城铁1.领地感的建立02.结合会所位置设立精神堡垒，可起到视觉引导的作用，削弱近距离的城铁影响，同时树立豪宅意象。1.领地感的建立深圳，圣莫丽斯——位于半山位置设计昭示性极强、净高达到20.38米的“瑞士圣塔”，形成社区的精神图腾与品牌效应，同时在社区内的不同位置，设计石像雕塑、钟楼等与之呼应，强调主题风格。1.领地感的建立北京，棕榈泉——项目四周以高墙+社区特有标识围合，底部搭配修剪整齐的矮灌，并在入口广场出设置精神堡垒，统一项目的高端形象。1.领地感的建立北京，霄云路8号——聘请青铜雕塑家任哲先生创作“胜利女神”青铜雕塑群，不仅铸成地标性的城市景观，同时也成为统领项目的精神图腾。1.领地感的建立03.结合大堂与门头，利用石材外立面及挑空大堂，体现高端项目的仪式感。2.园林会所01.在社区西南至东北的轴线上打造项目独有的景观峡谷，形成强势的园林景观资源，提升项目价值认知。2.园林深圳，十五峯——项目北临塘朗山公园，社区则顺应原有的山体坡向走势，引入“下沉式景观峡谷”的设计。在恢复等高线的同时，营造经济节能的环保地下车库，进行绿化处理，形成丰富的景观台面。2.园林深圳，十五峯——多层次的立面变化，注重与山体的呼应，多处有棱角的坡地设计，更加合理的利用山地生活空间，形成起伏多变的园林天际线。2.园林深圳，十五峯——社区内注重水的应用，部分下沉式水景周边喷洒水雾制造效果，同时抬高的楼栋底层可做车库及元素设计、多层跌水等。2.园林韩国，梨花女子大学校园中心——在校园的核心位置，打造贯穿景观轴线的峡谷式下沉景观，顶部密植绿化，保证绿化率及低碳应用，同时峡谷两侧设计教室及各种办公空间，充分应用两侧地下空间。2.园林韩国，梨花女子大学校园中心——峡谷顶部两侧打造景观绿化空间，以地灯点缀蜿蜒曲折的园林道路，显得更具空间变化，峡谷两侧挑高区域则以高亮度的办公用光为主，与顶部灯光产生明暗对比，增强了整体的夜间景观性。2.园林韩国，梨花女子大学校园中心——峡谷两侧最大20米的高差共设计为4层使用空间，采用横向+竖向的双支撑结构。2.园林韩国，梨花女子大学校园中心——峡谷北侧较陡的台阶处逐级摆放多个方形花坛，既缓解直线视觉的单一，又为人的驻留提供空间。2.园林韩国，梨花女子大学校园中心——峡谷两侧采用玻璃幕墙，保证美观、大气及视觉通透性，同时内部统一标高，层数随着坡度逐级减少。2.园林韩国，梨花女子大学校园中心——峡谷内部办公区利用楼梯及层高变化减少外部的坡度影响，顶部设置采光井及预留设备机位。2.园林02.园林品质需要在K系列产品的基础上再升级，在重要的景观节点设计形式感、对称性更强的建筑或园林铺装，烘托高端项目的尊贵感与仪式感。会所景观组团景观组团2.园林北京，御园——核心景观轴上采用对称的超长水池增强景观的直线延长感，同时在视觉的尽头设计形式感较强的圆形石雕喷泉，提升项目的仪式感。2.园林北京，万城华府——设计对称性的石砌连廊及硬质铺装、绿植多采用松树，增强项目的仪式感。2.园林北京，棕榈泉——打造3.8万平米罗马风格的中庭主题花园，局部设计坡地景观，以全石材设计硬质铺装，园林内衣棕榈树、松树为主，体现贵族宫廷的仪式感与大气。2.园林北京，棕榈泉——采用宫廷感较强的罗马建筑、对称的雕栏等，增强园林的局部仪式感。2.园林地下平面图•环形道路处理节点交通问题，将车行及人行系统有机分开，规避交通系统的交叉；•地下入口景观化，增强车行景观的视野及社区入口仪式感。03.设计带自然采光或景观的车库入口及地下车行道路，在视线可及处设置节点性的景观。3.会所会所功能无需全面，但必须具备一两个顶级功能，如顶级SPA、高端餐饮等，使之成为项目的顶级资源及商务会客之处。3.会所北京，纳帕溪谷——会所总建面1.2万平米，开放式经营，委托天伦国际酒店管理集团管理，通过嫁接国际品牌及主厨引进，提升会所的品牌号召力。•会所中餐厅名为“四季厅”，共分三个区域，可容纳150人同时用餐；•四季厅的主厨均由“天伦国际”调派而来，提供制作精良的粤菜、湘菜、京味鲁菜及各种时令海鲜等；•四季厅于每周六、周日上午8：00-10：00为各业主准备自助式早餐3.会所北京，纳帕溪谷——引进高端功能——北京唯一获认证的泰国Spa，提供专业的服务及私密空间，使之成为会所的顶级资源，充分体现稀缺性。•ISpa是国内少数几家持有国际SPA协会专业资质的SPA会所，也是北京唯一获泰国大使馆认证的泰国Spa；•共有11个独立的理疗室和2个足疗室，所有理疗间均为私密性极高的房间，包括私人蒸气室、更衣室、休息间、淋浴间等，既有单人间，也适合夫妻同行，同时针对各种不同需求，均有特别套餐可供选择；3.会所55米全天候阳光天然温泉游泳池全套美国名牌健身器材“Nautilus”3000平米温泉水疗纤体美容Spa正宗港式粤菜由香港名厨施辉先生主理搜罗世界美食西餐及东南亚特色佳肴功能齐全的宴会厅及红酒雪茄吧北京，棕榈泉——总建面1.3万平米的五星级会所，拥有多项顶级功能，可为各类高端客户提供全面、顶级的功能服务。3.会所北京，棕榈泉——配置55米全天候温泉游泳池及3000平米顶级水疗Spa，为高端客户提供顶级的休闲养生服务。3.会所北京，棕榈泉——提供正宗港式粤菜，由香港名厨施辉先生主理，同时搜罗世界美食西餐及东南亚特色佳肴，满足高端客户的“挑剔”饮食需求。3.会所本项目会所顶级功能参考——贵族/顶级Spa承袭意大利贵族疗养的传统，将贵族式的优质服务及精致独特的疗养功效作为本项目会所顶级Spa的精髓所在；提供包括游泳池、全身Spa、美容等各式休闲疗养服务，及一系列的Spa治疗及医疗咨询，保证客人在奢华私密的环境中享受到最大程度的放松。3.会所本项目会所顶级功能参考——高端餐饮聘请国内知名厨师或引进国外高端餐饮品牌，提供正宗、顶级的餐饮服务，满足高端客群的商务宴请需求。3.会所本项目会所顶级功能参考——富太太烹饪/体验俱乐部定期举办烹饪课堂、葡萄酒品鉴、新品推介会、护肤体验等活动，增强业主太太的参与性，吸引社区内具有相同喜好的定向群体，为高端客户的家庭宴请提供良好的预备前提。4.差异化产品01.在楼栋顶层设计空中四合院产品，在宽大尺度中提炼四合院的产品元素，同时根据景观需要去排布居室：进门即是院子，东西分布房间，景观资源一侧分布主要起居空间及卧室，非景观资源一侧分布厨房、餐厅及娱乐空间等。会所空中四合院景观资源一侧分布主要的起居空间及卧室非景观资源一侧分布厨房、餐厅及娱乐空间进门即是露天庭院4.差异化产品北京，盘古大观——位于三段“龙身”顶层的12套空中四合院，采用上下双层的格局，建筑面积在800-1000平米。1单元2单元3单元5单元4.差异化产品北京，盘古大观——空中四合院，沿用了传统四合院的建筑特点，北房、南座、东厢、西厢，格局规整，充满中式元素。挑空客厅开闭可调4.差异化产品北京，盘古大观——南侧设计挑空会客厅，北侧设计长方形泳池，钢花玻璃天顶可视天气情况进行开闭。4.差异化产品北京，盘古大观——内部装修以古香古色的中式风格为主，注重灯光与背景墙、家具的搭配，衬托产品的奢华感。4.差异化产品02.可在楼王产品内设计私家泳池，进一步提升顶级产品价值。成都，誉峰——360平米楼王产品中设计独立私家泳池，产品赠送面积达到100平米以上，充分体现附加价值。PART2标准化豪宅配置1.外立面采用全石材的外立面设计，凸显项目的高端品质。西安，海珀兰轩——采自新疆的“卡拉麦粒金”成为外墙面的唯一用材，细腻雕刻的全天然石材体现了项目的豪宅风范。1.外立面北京，紫御府——底部采用全进口石材，上部采用仿石材外墙漆，高层搭配中式风格，体现项目的贵族气质。1.外立面北京，霄云路8号——ArtDeco风格建筑，外立面采用全石材+大面积玻璃，以金色诠释财富，顶层设计空中四合院。空中四合院设计1.外立面香港，嘉皇台——全石材雕刻门牌、造型雕塑、底层花纹，均显示出项目的高品质，而高层的彩色外立面也是经久耐看。2.精装修北京，首府香港，天玺以高档次的精装修体现豪宅品质感，工程成本建议控制在5000元/平米。2.精装修成都，誉峰——标准五星级酒店入户大堂，大量类水晶装饰，原装日立电梯：电梯间地面、顶面的黑金花与闪电金大理石无缝拼接，配施华洛世奇的水晶吊灯。2.精装修成都，誉峰——以180平米户型样板为例，精装修的工程成本在4000元/平米，装修费用70万。对外精装报价6000元/平米。2.精装修成都，誉峰——局部天花吊顶户内门2400mm无品牌实木门调整前：白色乳胶漆调整后：普通墙纸米黄石材地面石材踢脚线全地面铺设博士地暖HBS楼宇对讲系统过道天花、墙地面、门天花满吊顶墙面白色乳胶漆地面米黄石材HBS楼宇识别系统无品牌实木门美国博世地暖2.精装修成都，誉峰——玄关天花局部吊顶镜钢酒水柜石材酒水台地面调整后为闪电金石材拼花天花灯槽黑色镜钢酒水柜黑色圣罗兰酒吧台调整前交楼标准地面米黄石材拼花圣罗兰石材波打调整后交楼标准地面闪电金石材拼花2.精装修成都，