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~KINGGLORYSHANTOUMASTERPLAN2009.02.26愿景VisionTHEOCEANANDCANAL海与河多样化的城市VARIETYQUALITY品质文化CULTURE欢乐JOY项目定位与策略分析ProjectPositioningandStrategyAnalysis关键问题Keyissues•关键问题1滨海一线的新区开发，在城市长足发展中的角色？•关键问题2大规模、海洋地标开发，遵循怎样的发展策略？•关键问题3在缺乏人气的新区，如何快速吸引市场目光？国家宏观发展战略的要求（一）加大投资力度和优化投资结构。要加强对重大投资的管理，认真做好可行性研究论证，提高投资质量和效益。要加强对市场自主投资的鼓励和引导，支持引导民间资本投向政府鼓励项目和符合国家产业政策的领域，广泛参与各种民生工程、基础设施和生态环境建设，把政府投资引导作用与发挥民间投资积极性有机结合起来。（二）着力扩大消费需求特别是居民消费需求。要把扩大消费与完善收入分配政策结合起来，与扩大就业结合起来，与发展服务业结合起来。最重要的是，要千方百计增加居民收入，提高消费能力。加大力度调整国民收入分配格局，提高中低收入居民收入比重。（三）促进房地产市场平稳健康发展。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。（四）努力保持出口稳定增长。综合运用出口退税、外贸发展基金、财政贴息等政策措施，支持拥有自主品牌、核心技术的产品和大型机械设备以及农轻纺等有竞争力的劳动密集型产品出口。（五）着力提高企业素质和市场竞争力。各项宏观经济政策都要有利于企业发展，要从财税、金融、贸易、产业、收费等方面，采取多种政策措施，积极推动企业兼并重组，支持企业特别是中小企业发展。（六）认真做好金融财政工作。银行、证券、保险业都要加大对促进经济增长的支持力度，有效满足实体经济对金融服务的合理需求。促进股票市场稳定健康发展。大力开展财政增收节支工作。依法加强税收征管，严格控制一般性支出。（七）积极推进关键环节和重点领域改革。全面实施增值税转型改革；抓住有利时机，进一步理顺成品油、天然气价格形成机制；加快推进医药卫生体制改革，组织好改革试点。温总提出的促进经济“十条措施”的实施措施拉动内需、优化投资及消费，是宏观经济形式下的主旋律广东省宏观发展战略的要求波特的竞争发展阶段划分经济发展阶段案例80年前韩国60年代日本，80年代韩国70年代末日本，瑞典和德国战后80年代后美国、瑞士、德国发展的驱动方式自然资源、地理位置、不熟练劳力基础设施、设备投资、海外技术转让、消费品的优先投资知识、文化、新技术创新财富管理、海外投资人均GDP（96年标准）1240美元以下1240－4000美元4000－8000美元8000美元以上生产要素驱动阶段投资驱动阶段创新驱动阶段财富驱动阶段广东省人均GDP4110美元，处于投资驱动阶段向创新驱动阶段发展的关键时期。除核心发达地区外，广东大部分区域包括汕头市处在投资驱动发展阶段，部分地区发展还依赖于生产要素的投入和驱动。作为中国东南沿海拥有4000公里湛蓝海岸线的大省，投资蓝色经济实现经济结构优化与转型正当时。汕头2006年GDP总量为7373823万元，总人口495.35万，人均GDP14872元，合2177.45美元广东省下一轮经济发展引擎广东在过去20年扮演了一个迅速崛起的世界工厂，实现“量”的一次次飞跃。如今产能过剩，环境和生活内涵建设严重滞后，经济长跑必须的“生产和消费”两条腿出现长短不一，影响了广东省的持续发展。蓝色产业链中滨海环节，是下一轮经济增长——“质”的提升的先行区域，和核心动力。滨海区域必须建立打造高品质的蓝色消费平台。从生产拉动到消费拉动汕头位于珠江三角都市圈和海峡两岸紧急圈两大发展极核的中部，存在“洼地效应”的独特吸引力，如果两大都市圈是火热激烈的战场，汕头区域则是远离城市喧嚣，适合发展成大都市圈的后花园，尽情享受滨海愉悦的天堂。积极融入沿海经济带的角色挖掘自身可持续发展潜力战略角色外部环境对于汕头市的战略要求海峡两岸经济圈珠江三角都市圈华中都市圈本项目的区位战略要求汕头市的海洋门户之一必须通过新津片区项目的整体大规模开发，树立全新的汕头城市形象和未来发展的品质标杆滨海轴线与内河沿线的交点城市新地标，未来城市名片不可或缺的亮点，城市旅游经济必达的一站。可持续发展示范地由于所处位置生态敏感，树立一个可持续发展的环境友好的社区构建模式将有利于指导其他新片区开发，从而传播城市发展优良基因。汕头市内部的发展制约服务业质量水准有待升级四大经济特区之一却缺乏特区的姿态老城区大面积更新发展困难城市魅力不足以驻留高素质人群未来客户群体预估核心客户重要客户游离客户偶得客户汕头本地的中高收入居民、商贸业主、老板等潮汕地区被滨海魅力所吸引的高收入人群其他省市的投资者、第二居所置业者偶得国际置业者和投资者本项目要吸引的目标客群主要是不吝惜距离代价来换取生活品质的居民和投资客，扩大到更大的范围—整个潮汕地区—追求生活品质和品牌的居民所共同拥有的居住名片。有资产，生活缺品质，重视下一代的教育和生存品质对滨海景观不希罕，除非有新的功能和主题内涵重视投资产品的未来潜力，和在市场中的稀缺特性重视投资产品的未来潜力，即可自住，也可升值客群类型客群特征主要客户群的价值取向高端区域居住产品对外必须能代表自身奋斗成果和彰显自身身份与价值。高端区域内，客户会追求身体与心灵的健康与平衡，这已成为国际滨海生活的主导趋势，也是居住与投资价值的保障。性灵、自我调整、教育健身美容美体健康营养饮食身心放松、休息、冥想人健身培训康美养疗怡神居住养生餐饮根据以上分析，可见在新津片区发展“品质居住、高级生活服务产业”是推进本区乃至全市发展的首要产业选择。产业诱因：工业产能过剩而生活与服务业的滞后，强烈要求强化城市服务业提高数量与质量，实现产业和就业的优化。居住诱因：城市人口不断膨胀，而老城承载力和旧城更新困难，使得城区生活品质有局限，由此产生对居住品质的需求。新津片区实施对策新区建立在“从无到有”的人造平地，抢占市场先机，率先打造举市瞩目“高端地标性”城市组团。针对潜在客户群的心理需求，抓住“尝鲜意识”，寻找项目的新鲜主题，同时充分体现对“生活品质”的绝对关注，来吸引高端人群。空白即机遇深入挖掘与整合资源优势，将人们生活中的吃、住、行、学、游、业，各种功能整合、融入同一社区，打造完美生活的全方位关怀社区。以完美的生活空间、完备的设施和市区寻觅不到的主题与情趣，打破距离的约束，变人气不足的弱势为舒雅高品的优势，超越本地市场，在整个潮汕地区成为龙头项目和风向标。扬长避短解决之道滨海地标，完备设施，品质先驱，创新主题总结：自身可持续发展的规划目标在国际滨海区域追求“情境居住”、“颐养生息”的趋势下，滨海情境体验、现代生活、文化娱乐教育消费的兼得，成为人们对于滨海生活的诉求，也是休闲及服务行业收入最大化的条件。“将人们日常的生活需求嫁接于曼妙的滨海风景，形成休闲与居住的有机融合，而旅游休闲服务业商业作为地区产业和就业支撑、人气的长存的基础”这是现代国际滨海区开发建设的大趋势。以度假情境为吸引力、以高标准服务业为竞争力、以高品质人居空间为主体、相互融合促进的发展，绝非开发居住区而是完全功能的品质生活新城！典型案例－卡里斯班Carlsbad,CA,USA洛山矶都市圈圣地亚哥都市圈Carlsbad滨海生活组团滨海生活组团滨海生活组团内河入海口水系入海口城市产业带典型案例－卡里斯班Carlsbad,CA,USA风情商业服务体育娱乐设施酒店/度假村花园城市地标品质生活宅邸主题夜生活吧全方位滨海品质生活基地分析SiteAnalysisREGION区域CITY城市SITE基地THREEEECONOMICBELTSINSHANTOU汕头市三条经济发展带REGIONALPLANNINGCONTEXT:3DISTRICTS规划背景：3个分区CREATEAHEARTITISIMPORTANTTOHAVEACENTERTOLEADTHEWHOLEPROJECT-Setupthestandardtoentire3sites-CreateanAnchor-Uniquespaces:3edgesofthewater,4kindsofwateredge.创造一个中心在项目的区域内创建一个中心是至关重要的-为三个地块建立一个示范区-创造一个启动点-独特的空间形式：三面环水的区域和四种滨水形式PLANNINGCONCEPT区域规划理念CREATEJOURNEYFROMLANDTOSEATHEEXPERIENCEOFTHESPACEANDSEAEDGEMAKETHESITEUNIQUE.-WaterfrontJourney-UrbanmixeduseJourney-OceanshipJourney-CanalJourney创造从陆地到海洋的旅程独特的空间体验和滨海是该基地的独特之处-滨海旅程-城市多元化旅程-海上船舶旅程-河道旅程PLANNINGCONCEPT区域规划理念CREATELANDMARKLANDMARKINCLUDESBUILDINGS,OPENSPACES,CULTURALEVENT.Integratewetlandsandrivers-HeadoflandmarkDragonhead,Firstone.-Landmarkblockzones.-Landmarkbuildings-Greenlandmark.Soft创造地标地标包括：重要的建筑物、开放空间、公共文化活动整合湿地和河流-中心地标，龙头，第一个-地标性区域-地标性建筑-景观地标PLANNINGCONCEPT区域规划理念INTEGRATEPARKSANDRIVERSRIVERSANDPARKSSGIVETHESITETHERIGHTSCALEANDSENSIBILITY.-Wateredge-Watersystem(internal)-Green(landscape)land+Greenfigures-Parks整合公园和河流河流和公园使基地显得尺度适宜也使基地的空间更为有趣-滨水-内部水系统-绿地景观-公园PLANNINGCONCEPT区域规划理念SITELOCATIONANDCONTEXT基地周边交通EXISTINGSITE基地现状SeveralexistingprojectsuchasBlueStarThemePark,BaijiaPeninsulaandGoldenLeafislandwillsetupahighqualitystandardofthisarea周边的高端项目，如蓝水星公园，柏嘉半岛，金叶子岛等，为周边聚集高端人群和高质量开发树立了标杆。DEVELOPMENTAREAADJACENTTOOURSITE基地及周边已开发用地LANDAVAILABILITY土地出让情况SITEDEVELOPMENTSTRENGTHSANDOPPORTUNITIES基地发展机遇1.Governmentplantomovethecitycentertothenewdistrict.政府规划把城市新中心移至本基地2.3kindsofwaterfaces,bringsthevalueanduniquetotheproject沿基地边有3种形态的水边环境（海边，港口，河边），为基地带来独特性与价值3.ShantouBayBridgewillofferaspectacularviewfromoursite汕头湾大桥为基地提供了一个绝佳的景观4.Severalexistingprojectsuchasthemeparkandgoldenleafislandwillsetupahighqualitystandardofthisarea周边