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第十部分物业管理综合服务费测算要点：★以收定支★阳光财务★取之用民，用之于民★享用、受益与承担`★以丰补欠，反晡物业第一章前期物业管理服务成本测算一、物业管理收费标准和依据（一）政策法规与市场物价依据1、北京市政府有关物业管理的法规和文件；2、甲方所提供的项目原始数据；（若实际情况与其有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整）3、根据物业项目分析所设定的服务标准、相应的人员配置和物资装备计划；4、北京市现有物价、工资水平及相关的市场行情、同类相似物业水平的综合预计。5、税费按管理中心总收入的5.5%计算。（二）物业管理服务费测算的原则1、以收定支原则为适应用户的经济承受能力，培养物业管理消费的心理承受能力，要做到“以收定支”。具体做法是：本着“量入而出”的原则，将收取的物业管理费专款专用，根据实际服务项目需要进行分解，分类建帐，以求收支平衡。2、阳光财务原则严格控制物业管理费用支出，每半年一次在管理中心收费处向用户公布物业管理服务费收支情况。3、取之于民，用之于民原则管理中心为用户提供的相应服务以零利润为目标。4、谁享用、谁受益、谁承担的原则对特约服务和便民服务实行合理收费，合理分摊的有偿服务模式。5、以丰补欠，反哺物业的原则在物业经营过程中，若某些管理服务项目获得收益较丰，可用以补贴另外一些亏损项目的费用。如整体物业管理收支出现赢余，应依比例提出资金反哺物业，投入到管理物业新增项目建设及原有设施更新改造。二、北京市第二医院基本物业管理费测算1、医院南区楼基本物业管理费测算表序号项目月/元备注1人员工资及福利14296工资加福利费2公共设施、设备日常运行、维修及保养费246[(300元m2×15%)÷(25年×12个月)×40%×4100m2]3固定资产折旧334利润1458前3项总额10%5税金882前4项总额5.5%合计16915医院南区楼基本物业管理费：16915÷4100=4.1元/㎡.月备注：1、物业费是由表中5项之和除以医院南区楼的总建筑面积4100㎡计算得出的。2、以上所有费用都按照四舍五入核算。3、如锅炉燃油费由物业公司支付，物业公司将按照政府有关规定向甲方收取35元/㎡的供暧费。医院南区楼建筑面积是4100平方米,每月物业管理服务的总支出是16915元,其中服务人员薪金及福利支出14296元,占84.5%,公共设施、设备日常运行、维修费用支出246元,占1.5%，固定资产折旧费用支出33元,占0.2%，利润1458元,占8.6%,税金882元,占5.2%.附表人员工资及福利费一览表序号名称月/元备注一人员工资8231工资按一年13个月计算1水电维修工（1人）17332保安（3人）32493锅炉工（3人）3249二福利费1152工资总额14%三保险费2626工资总额31.9%四服装费1971水电维修工(1人)12每年140元/人2保安(3人)150每年600元/人3锅炉工(3人)35每年140元/人五加班费748基本工资除以22天乘以2天1水电维修工1582保安2953锅炉工295六过节费1342五一、十一各500元/人，元旦各300元/人，春节各1000元/人合计142962、旧楼基本物业管理费测算表序号项目月/元备注1人员工资及福利8650工资加福利费2公共设施、设备日常运行、维修及保养费150[(300元m2×15%)÷(25年×12个月)×40%×2500m2]3固定资产折旧334利润883前3项总额10%5税金534前4项总额5.5%合计10250旧楼基本物业管理费：10250÷2500=4.1元/㎡.月备注：1、物业费是由表中5项之和除以旧楼的总建筑面积2500㎡计算得出的。2、以上所有费用都按照四舍五入核算。旧楼建筑面积是2500平方米,每月物业管理服务的总支出是10250元,其中服务人员薪金及福利支出8650元,占84.4%,公共设施、设备日常运行、维修费用支出150元,占1.5%，固定资产折旧费用支出33元,占0.3%，利润883元,占8.6%,税金534元,占5.2%.附表人员工资及福利费一览表序号名称月/元备注一人员工资4982工资按一年13个月计算1水电维修工（1人）17332保安（3人）3249二福利费697工资总额14%三保险费1589工资总额31.9%四服装费1621水电维修工(1人)12每年140元/人2保安(3人)150每年600元/人五加班费453基本工资除以22天乘以2天1水电维修工(1人)1582保安(3人)295六过节费767五一、十一各500元/人，元旦各300元/人，春节1000元/人合计86503、新楼物业管理费(1)新楼物业管理费测算表序号项目月/元备注1人员工资及福利170512工资加福利费2公共设施、设备日常运行、维修及保养费6843[(1600元/m2×15%)÷(25年×12个月)×40%×21384m2]3清洁卫生费16925含每年两次的幕墙清先费用:(900×1.5元/m2×2)÷12个月=225元/月4绿化费10255办公费74996固定资产折旧11087不可预见费2039前6项总额1%8利润20595前7项总额10%9税金12460前8项总额5.5%合计239006基本物业管理费：239006÷21384=11.2元/㎡.月备注：1、物业费是由表中9项之和除以旧楼的总建筑面积21384㎡计算得出的。2、以上所有费用都按照四舍五入核算。北京市第二医院新楼总建筑是21384平方米，每月基本物业管理服务费的总支出是239006元，其中人员的薪金及福利支出是170512元，占71.3%；公共设施、设备日常运行、维修及保养费用支出是6843元，占2.9%；清洁卫生费用支出是16925元,占7.1%;绿化费用支出是1025元，占0.4%;办公费用支出是7499元,占3.1%;固定资产折旧费用支出是1108元,占0.5%；不可预见费用支出是2039元，占0.9%;利润费用支出是20595元,占8.6%;税金费用支出是12460元,占5.2%。附表1北京市第二医院配备人员及工资标准一览表部门工作岗位人数月工资（元/人）工资标准（月）人员分配项目部经理1人50005000物业部(2人)主管1人30003000会计1人15001500工程部(24人)主管1人30003000副主管1人18001800配电室值班7人1600112006人3班倒，每班2人，1人替班水、电、瓦工4人16006400白班2人，夜班1人弱电维修2人18003600日常维修空调工2人20004000白班2人，夜班1人锅炉工3人10003000分3班电梯工3人11003300液氧站1人12001200保洁部(45人)主管1人15001500领班2人11002200保洁员42人80033600保安部(31人)主管1人20002000领班2人15003000保安员11人100011000正门3人，车库入口3人，侧门3人，巡逻2人消防中控员3人12003600车场管理5人80040003人3班倒，1人白班巡查，1人替班自行车管理2人8001600分2班住院部保安3人10003000体检中心3人10003000合计103人115500备注：人员工资是按每年13个月发放。附表2人员福利费序号名称月/元备注1福利费16170工资总额14%2保险费36845工资总额31.9%3服装费管理人员167400元/人.年,共5人.4工程人员280140元/人.年,共24人.5保安员1550600元/人.年,共31人小计55012附表3绿化费序号名称月/元备注1绿化用水224每月浇水4次，每次用10吨，5.6元/吨2农药、化肥、除虫50按1季度150元计算3劳保用品费504杂草清运费505重大节日租摆583五一、十一、春节各2000元，元旦1000元6除四害68每月消杀面积为15m2，乘以0.15元/m2，乘以30天。小计1025附表4办公费序号名称月/元备注1办公室电话400项目经理办公室，物业部各1部电话，每部电话200元/月.2交通费900项目经理300元，工程，保安主管，会计200元/人.（包括差旅费）3通讯费500项目经理200元，工程，保安主管，会计主管100元/人4低值易耗品3005水电费4754103人，每人每天用水0.15吨，每吨5.6元;住宿31人，每人每天用电0.4度;办公人员15人，每人每天使用9小时，功率500瓦，0.9元/度。6书报费452份报纸，1份北京晚报，1份北京青年报。7培训费3008招待费300小计7499注:以上所有费用都按照四舍五入核算。（2）设备设施维修养费设备设施运行、维修保养费一览表表1序号设备名称金额（年/元）备注1空调系统381502通风系统35303电梯423404锅炉房118275污水清理28006制氧42407给排水100728消防喷淋泵14009机房装饰管理1200010化粪池清掏500011立体停车场3312012消防系统2566113电视电话系统400014监控系统1283015配电室1090016公共区域维修保养费14400合计232270设备设施运行、维护费：232270÷21384÷12个月=0.91/㎡.月新楼综合物业管理费：（1）+（2）=11.2+0.91=12.11/㎡.月备注：1、物业费是由表中16项之和除以旧楼的总建筑面积21384㎡计算得出的。2、以上所有费用都按照四舍五入核算。设备设施维修保养费明细表项目序号名称数量单位元/年备注一、空调系统1中央空调(大金)30002年保养一次(换过滤器、冷冻油、冷媒补充)2中央空调(特灵)80001年保养一次（换过滤器、冷冻油、冷媒补充）3排风机29台390010千瓦以上300元，5台。其余24台100元/台。4补风6台7007.5千瓦/台,200元/台,其余100元5台.5新风机21台2100日常保养100元/台6风机盘管336套16800每台50元/年.7净化机组3台750每天每年250元8冷却塔1000清洁电机保养9循环泵4台1200平均每台300元10分体空调7台700平均每台100元（用于清洗消毒过滤网）小计38150二、通风系统1卫生间排风51台1530平均每台30元2排烟4台160030千瓦,3台每台500元.2.2千瓦1台每台100元.3送风机1台2007.5千瓦1台200元.4排油烟机1台2007.5千瓦1台200元.小计3530三、电梯1年检费45408层以下600元/年，8层以上每层加50元，11层3台，12层2台，液压电梯690元/年。2常规维保5台24000400×5×12=24000元。（500元以下承包方承担。）1台6000500×1×12=6000元。3配件6台60006×1000=6000元。（500元以上物业承担。）4管理费6台1800300×6=1800元小计42340四、锅炉房1换热器清洗56718．9㎡×30元/㎡2锅炉检测费2台5060内检550元/年，外检320元/年，水压试验550元/年，工作压力超1.25MPa,加收50%,强度校核收费200元/年,水质化检200元/年。3锅炉维保费2台3500（包括清理锅炉内部、燃烧室、加油、风机修理、清理烟道。）4软化水1套500（试剂+维修）不含运行年检费5电机保养4台80015千瓦2台每台300元，2。2千瓦2台每台100元。6补水泵2台200日常保养表2-17压力表安全阀检测6块1200安全阀2块每块500元,压力表4块每块50元小计11827五、污水1清理费1200每月清理费为100元。表2-2清理2控制柜保养2003电机保养14台1400每台100元.小计2800六、制氧、空压机、真空泵1压力表检测8块400每块50元2罐体清洗1200每月一次,每次100元.3保养600每月50元.4管道防锈处理240油漆1桶160元，稀料1桶80元。5空气过滤器更换6006管道保养1200小计4240七、给排水1给水1套14004台泵每年更换轴承4盘，50元/盘。加油每台5公斤，50元/公斤，密封件