搜索
房地产新政解读及房地产新政解读及房地产新政解读及房地产新政解读及应应应应对策略研究对策略研究对策略研究对策略研究————————2011201120112011年年年年2222月月月月一、当前政策环境与经济环境政策回顾与分析政策回顾与分析政策回顾与分析政策回顾与分析房产税研究房产税研究房产税研究房产税研究当前经济环境当前经济环境当前经济环境当前经济环境二、新政之下2011市场走势预测三、当前环境之下的应对之策当前市场的反馈当前市场的反馈当前市场的反馈当前市场的反馈2011201120112011市场趋势预判市场趋势预判市场趋势预判市场趋势预判项目应对策略项目应对策略项目应对策略项目应对策略拿地应对策略拿地应对策略拿地应对策略拿地应对策略地方新政细则地方新政细则地方新政细则地方新政细则引子引子引子引子————————本轮调控政策的核心目的与背景本轮调控政策的核心目的与背景本轮调控政策的核心目的与背景本轮调控政策的核心目的与背景在在在在““““房价快速上涨、市场规模大幅攀升、供求结构日趋不合理、历次调控效果不房价快速上涨、市场规模大幅攀升、供求结构日趋不合理、历次调控效果不房价快速上涨、市场规模大幅攀升、供求结构日趋不合理、历次调控效果不房价快速上涨、市场规模大幅攀升、供求结构日趋不合理、历次调控效果不佳佳佳佳””””的背景下；的背景下；的背景下；的背景下；本本本本轮调控的核心目的在于，为下一届中央政府领导下的中国经济轮调控的核心目的在于，为下一届中央政府领导下的中国经济轮调控的核心目的在于，为下一届中央政府领导下的中国经济轮调控的核心目的在于，为下一届中央政府领导下的中国经济再腾飞打下坚实的基础。再腾飞打下坚实的基础。再腾飞打下坚实的基础。再腾飞打下坚实的基础。由由由由此，本轮调控的决心与力度，不容置疑。此，本轮调控的决心与力度，不容置疑。此，本轮调控的决心与力度，不容置疑。此，本轮调控的决心与力度，不容置疑。温总理说：“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平。”温家宝自2003年执政期间，房地产市场得到飞速发展；市场规模增加，房价持续上涨，成为拉动经济增长的核心引擎之一；但同时，也引发了一系列的经济隐患与社会问题。针对过快上涨的房价，国家在针对过快上涨的房价，国家在针对过快上涨的房价，国家在针对过快上涨的房价，国家在2010201020102010年年年年04040404月份中旬出台了月份中旬出台了月份中旬出台了月份中旬出台了““““国十条国十条国十条国十条””””调控政策，通过执行严格的调控政策，通过执行严格的调控政策，通过执行严格的调控政策，通过执行严格的差别化信贷政策差别化信贷政策差别化信贷政策差别化信贷政策打击投机性消费，为楼市降温。打击投机性消费，为楼市降温。打击投机性消费，为楼市降温。打击投机性消费，为楼市降温。政策回顾与分析政策回顾与分析政策回顾与分析政策回顾与分析————————2010.4.17-2010.4.17-2010.4.17-2010.4.17-新新新新““““国十条国十条国十条国十条””””建立考核问责机制建立考核问责机制建立考核问责机制建立考核问责机制增加住房有效供应增加住房有效供应增加住房有效供应增加住房有效供应加快保障性住房安居加快保障性住房安居加快保障性住房安居加快保障性住房安居工程建设工程建设工程建设工程建设加强市场监管加强市场监管加强市场监管加强市场监管坚决遏制不合理住房坚决遏制不合理住房坚决遏制不合理住房坚决遏制不合理住房需求需求需求需求2010.4.17“”�90909090㎡㎡㎡㎡以上首套，首付比例以上首套，首付比例以上首套，首付比例以上首套，首付比例≧≧≧≧30%30%30%30%；二套住房首付比例；二套住房首付比例；二套住房首付比例；二套住房首付比例≧≧≧≧50%50%50%50%，，，，1.11.11.11.1倍基倍基倍基倍基准利率；准利率；准利率；准利率；�商商商商品住房价格过高上涨过快供应紧张的地区商业银行可根据风险状品住房价格过高上涨过快供应紧张的地区商业银行可根据风险状品住房价格过高上涨过快供应紧张的地区商业银行可根据风险状品住房价格过高上涨过快供应紧张的地区商业银行可根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款；况暂停发放购买第三套及以上住房贷款；况暂停发放购买第三套及以上住房贷款；况暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供对不能提供对不能提供对不能提供1111年以上当地纳税年以上当地纳税年以上当地纳税年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4.174.174.174.17新政后局部成交量出现萎缩，调控效果初显，为继续巩固效果，新政后局部成交量出现萎缩，调控效果初显，为继续巩固效果，新政后局部成交量出现萎缩，调控效果初显，为继续巩固效果，新政后局部成交量出现萎缩，调控效果初显，为继续巩固效果，2010201020102010年年年年9999月月月月29292929日中央出台了日中央出台了日中央出台了日中央出台了更为严厉的调控政策更为严厉的调控政策更为严厉的调控政策更为严厉的调控政策————————2010.9.29-2010.9.29-2010.9.29-2010.9.29-新新新新““““国五条国五条国五条国五条””””政策回顾与分析政策回顾与分析政策回顾与分析政策回顾与分析加大房地产调加大房地产调加大房地产调加大房地产调控政策落实力度控政策落实力度控政策落实力度控政策落实力度增加住房有增加住房有增加住房有增加住房有效供应效供应效供应效供应加大住房交易加大住房交易加大住房交易加大住房交易市场检查力度市场检查力度市场检查力度市场检查力度相关税收政相关税收政相关税收政相关税收政策策策策完善差别化住完善差别化住完善差别化住完善差别化住房信贷政策房信贷政策房信贷政策房信贷政策2010.9.29�重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。土地增值税的清算和稽查。土地增值税的清算和稽查。土地增值税的清算和稽查。�加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大至全国。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大至全国。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大至全国。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大至全国。�各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；�对贷款购买商品住房，首付款比例调整到对贷款购买商品住房，首付款比例调整到对贷款购买商品住房，首付款比例调整到对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%30%30%30%及以上；及以上；及以上；及以上；2010201020102010年底全国年底全国年底全国年底全国70707070个大中城市房价出现连续环比上涨态势，并且通胀压力持续加大，在此背景下，国务个大中城市房价出现连续环比上涨态势，并且通胀压力持续加大，在此背景下，国务个大中城市房价出现连续环比上涨态势，并且通胀压力持续加大，在此背景下，国务个大中城市房价出现连续环比上涨态势，并且通胀压力持续加大，在此背景下，国务院于院于院于院于2011201120112011年年年年1111月月月月26262626日出台日出台日出台日出台““““国八条国八条国八条国八条””””调控力度史无前例调控力度史无前例调控力度史无前例调控力度史无前例调整完善相关税收调整完善相关税收调整完善相关税收调整完善相关税收政策加强税收征管政策加强税收征管政策加强税收征管政策加强税收征管�调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5555年转手交易的，统一按销售收入全额年转手交易的，统一按销售收入全额年转手交易的，统一按销售收入全额年转手交易的，统一按销售收入全额征税。征税。征税。征税。严格住房用地供应严格住房用地供应严格住房用地供应严格住房用地供应管理管理管理管理合理引导住房需求合理引导住房需求合理引导住房需求合理引导住房需求�各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的不低于住房建设用地供应总量的不低于住房建设用地供应总量的不低于住房建设用地供应总量的70%70%70%70%的要求。的要求。的要求。的要求。强化差别化住房强化差别化住房强化差别化住房强化差别化住房信信信信贷政策贷政策贷政策贷政策�原则上对已有对已有对已有对已有1111套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购籍居民家庭，限购籍居民家庭，限购籍居民家庭，限购1111套住房；套住房；套住房；套住房；�对已拥有对已拥有对已拥有对已拥有2222套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1111套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。�对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%60%60%60%，贷款利率不低于基准利率的，贷款利率不低于基准利率的，贷款利率不低于基准利率的，贷款利率不低于基准利率的1.11.11.11.1倍。倍。倍。倍。�人人人人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，上，上，上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。————————2011.1.26-2011.1.26-2011.1.26-2011.1.26-““““新国八条新国八条新国八条新国八条””””政策回顾与分析政策回顾与分析政策回顾与分析政策回顾与分析落实住房保障和稳定房价工落实住房保障和稳定房价工落实住房保