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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。金地格林春岸北区别墅价格策略Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010目录一、定价策略二、别墅楼市环境及产品分析三、北区/南区别墅均价四、北区别墅价格表形成Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010定价策略Part1Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010春岸2011年销售目标为5.26亿，占公司总销售目标的17%；其中别墅产品占项目总金额的41%。别墅是春岸实现2011年度销售目标的重要筹码！Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,20102011年春岸别墅销售目标为43套。根据项目别墅“小步快跑”的推售策略，2-4季度别墅销售目标分解如下：时间4月5月6月7月8月9月10月11月12月销售节点9#楼开盘北区别墅开盘、10#楼开盘北区别墅开盘北区别墅开盘营销分解257860348061453115别墅3套别墅8套别墅2套别墅5套别墅5套别墅10套别墅5套别墅5套预估销售额16,359,452.259,394,015.961,536,085.327,817,205.076,671,122.163,587,938.463,018,764.038,496,595.726,791,546.3全年完成销售金额约433,672,725元（其中别墅销售43）Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010南区别墅于2010年4月入市，销售一年时间，截止目前已售10套，均是景观资源最好的端头产品，成交均价10886元/㎡。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010高性价比的价格优势快速走量2011年别墅是项目全年销售工作重点，且任务艰巨。因此，在当前市场环境下，提高产品形象价值，打造高性价比是完成别墅销售任务的必要条件。时间当前每月销售套数预期每月销售套数别墅销售0-1套3-6套Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010别墅定价策略：销售策略逆市下，打开市场，形成热销快速走量，抢占市场先机价格策略——以高性价比的优势实现快速销售Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010别墅楼市环境及产品分析Part2Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,20102010年武汉别墅市场整体成交总量小，成交量最好的区域集中在汤逊湖片区，成交排名前10名别墅楼盘平均55套/年。排名区域楼盘成交面积（万平方米）成交套数1盘龙城宝安中国院子3.891502后湖梦湖香郡2.72903汤逊湖武汉长岛1.74504汤逊湖保利十二橡树1.66655汤逊湖纳帕溪谷1.48556汤逊湖美加湖滨新城1.38697南湖大华南湖公园世家1.21528盘龙城恒大名都1.06539汉阳水墨清华1.043510盘龙城F天下0.64282010年武汉市别墅成交量为668套，别墅成交面积为19.53万平方米，成交金额22.57亿，成交均价11555.12元/平方米。销量最好的前10名中，销量最好的汤逊湖片区2010年别墅成交量共239套，占武汉市2010年别墅成交总量的35.8%。前10名楼盘成交套数大部分在50套左右。价格决定销售量，盘龙城宝安中国院子，别墅面积220平米的，均价7000元，总价在100万左右。年成交量150套。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,20102010年全年东西湖区别墅成交总量为79套。2011年年初受新政影响，武汉整体别墅市场呈急剧下降趋势，2011年东西湖片区别墅将遇更大的销售阻力。2010年整个东西湖片区核心别墅楼盘所卖套数为79套，成交量相当小。片区核心别墅大部分为2010年之前剩余的产品，2010年并未推出新产品。2010年，片区项目整体市场推盘量相当小，且蓄客时间非常久，基本用了一年的消化时间。2010年整个东西湖片区楼盘成交情况非常不理想。2010年4月之后，由于二套房首付比例提高至50%，导致下半年销量情况明显下降。新政后，别墅成交情况非常不理想，导致2011年别墅推售压力剧增。序号别墅楼盘推售情况成交套数1万科高尔夫38套35套2银湖翡翠2010年未推6套3沿海赛洛城一期别墅102套14套4恒大城（花园洋房）24套24套Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010竞争对手产品分析一：万科高尔夫项目产品：产品舒适度欠佳，但景观设计较好；项目本体分析地下室一层二层三层联排：298平米（五房两厅四卫）中庭中庭含有中庭，增加了采光面；16米面宽太窄，25.7米进深过长；2露台、庭院较多，但地下室面积过小；3别墅全部临湖，景观面较佳4私密性较差，与高层距离较近5Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010竞争对手产品分析二：银湖翡翠项目产品别墅—湖景资源较为开阔，但整体设计风格相对陈旧项目本体分析一层二层地下室项目产品别墅面积（地上建筑面积）有260平米左右。优势在于别墅均有独立双车位和较大面积的地下室。从别墅的户型图可以看出，别墅的整体设计风格显得有些相对陈旧。别墅产品Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010本项目北区别墅产品分析：三面环湖，景观资源丰富，独立成团，私密性好北区别墅北区别墅三面环湖，景观资源丰富，独立成团，私密性好。北区别墅的位置说明：•南面与南区别墅和10#楼相邻•北面为紧邻北区公园。•东面、西面为宽阔湖景北区公园Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010北区别墅的产品说明：共59套联排别墅景观上：21、23、25栋别墅景观资源最好11、16、19、22、24栋01号房湖景资源最好21、18、15、13栋东边端头别墅湖景资源最好产品上：280平米的产品多个庭院，在户型上优于260平米的产品11、16、19、22、24、25栋的01、02号房和1302、1303、1503、1504号房共16套别墅是单车位。私密性上：11、12、13栋的紧邻10栋高层，私密性较差采光上：11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、22、24、25栋别墅端头户型的采光优于中间户型Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010项目别墅产品主要卖点：1、三重庭院，360°全景露台。2、大面宽、短进深，9米调高客厅。3、主人全层私属尊崇空间。4、配送约120㎡地下空间。5、顺势建房，坡地建筑。7、超大落地窗，兼顾景观与私密性。8、地下阳光车库，部分为双子车库。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010北区/南区别墅均价Part3Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010得分要素（置业关注点）权重发展商品牌5%片区认可度15%交通便利性10%周边配套（生活、教育、商务、医疗等）10%周边环境（自然环境、纯粹度、噪音影响等）5%自然资源5%社区配套3%社区规划（社区环境）5%单位景观10%产品品质（私家电梯、智能化、选材用料）15%户型结构9%物业管理8%100%别墅成交客户核心关注点——从武汉客户敏感度看，客户核心关注的是•项目的片区•交通的便利性•配套的完善性•别墅产品体现的档次得分要素（置业关注点）格林春岸“联排”情况格林春岸“联排”得分考虑发展商品牌金地集团项目的别墅认可度一般或偏低，多数客户不知道本项目有别墅，尚待提高交通便利性淮海路的开通，拉近了项目和市中心的距离，目前公共交通并不便利周边配套（生活、教育、商务、医疗等）除了基本的生活配套，其他配套并不齐全周边环境（自然环境、纯粹度等）左边企业仓库，右边早期小区，环境一般自然资源半岛湖景，湖滨公园社区配套泳池，会所、幼儿园社区规划（社区环境）TH密度较高，无独立会所单位景观看小区园林景观，湖滨公园、绿化带正在建设中产品品质（智能化、选材用料）较好选材用料、产品品质较高户型结构户型创新，结构设计考究，布局合理物业管理金地物管得分最高得分最低本项目“联排”产品得分情况——Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010项目名称发展商品牌片区认可度交通便利性周边配套周边环境自然资源社区配套社区规划景观产品品质户型结构物业管理预计价格万科高尔夫万科高临近金山大道周边配套不完善与银湖翡翠相邻金银湖，别墅和高层可看到湖景五星级会所，商业街品牌商家入驻别墅产品密度小、景观资源好百年大树仪仗道，水景园林贯穿小区品质高，细节处理很好，较好万科品牌物业1.5万银湖翡翠新恒基高临江金山大道周边配套不完善与高尔夫相邻金银湖，别墅临湖而建会所，商业等基本配套产品密度适中，规划较好园林，湖景最优品质高，细节处理很好较好保利物业1.3万金山大道片区“联排”比较参考•金山大道片区的自然资源非常好，客户普遍认可的万科和银湖翡翠的别墅，该片区看湖景、单边位的TH今年预计价格在1.3-1.5万。Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010项目名称发展商品牌片区认可度交通便利性周边配套周边环境自然资源社区配套社区规划景观产品品质户型结构物业管理一期成交价格沿海赛洛城沿海绿色家园一般临金山大道，公共交通还算便利周边生活配套不完善，教育配套资源丰富目前没有其他项目黄狮海基本的生活配套错落有致，比较好五大主题公园用材一般、设计一般一般美佳物业7000-8900元•吴家山片区环境资源略次与金银湖，客户认可度比较低，前期别墅较为老式，且位置较远，整体竞争力较弱，前期成交均价8000元/平方吴家山片区“联排”比较参考Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010项目名称发展商品牌片区认可度交通便利性周边配套周边环境自然资源社区配套社区规划景观产品品质户型结构物业管理成交价格金地格林春岸南区别墅金地集团客户认可度不高离市中心20分钟，交通并不便利周边配套不完善左边仓库，右边早期小区，环境一般自然湖景资源丰富会所、游泳池、幼儿园TH密度较高，无独立会所泰式园林较好选材用料、产品品质较高较好金地物业10880元卧龙原墅卧龙地产集团较高紧邻三环，未来双地铁交汇与此周边配套完善好，紧邻马城和高尔夫球场自然景观较差，无湖景高端会所低密度规划，人车分流设计法式庄园设计产品品质好好未定13000•本片区是紧邻三环，离城市中心近，别墅供应量较少，多为高层刚需产品，卧龙原墅预计6月推出，交通便利，容积率低，预计均价13000元/平方金银湖三环片区“联排”比较参考Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010项目别墅物业形态容积率单价面积赠送率实际单价格林春岸联排0.681.2万270平50%8000万科高尔夫联排、独栋0.571.5万300平60%9500沿海赛洛城联排0.58000230平50%5300银湖翡翠联排0.861.8万270平100%9000卧龙独栋、联排0.591.3万250平60%8500产品形象高低高银湖翡翠卧龙别墅万科高尔夫沿海赛洛城格林春