北京海淀乐府家园物业管理招标文件

招标编号：北京海淀乐府家园物业管理招标文件招标人：北京市海淀区乐府家园小区业主委员会招标代理机构：北京鑫金泊顿资讯有限公司二零零九年四月六日目录邀标函2第一部分招标简介4第一章招标基本情况说明4第二章物业管理服务内容和标准7第一节公共服务7第二节特约服务及其他服务16第三节创优方案16第三章投标基本要求17第一节投标人要求17第二节投标文件要求18第四章评标方式和标准22第一节评标方法22第二节评分标准（总分150分）23第二部分招投标程序25第一章申领招标文件和投标程序25第二章招标工作组织方案及开标程序27第三章签署物业委托合同说明29第三部分备注30第一章相关法规文件30第二章投标文件格式31邀标函北京海淀区乐府家园小区物业管理投标邀请函_______________________公司：感谢贵公司关注北京海淀区乐府家园小区，关注乐府家园小区的物业管理服务！按照《物权法》（中华人民共和国主席胡锦涛签署第62号主席令）、《招标投标法》、《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令[2003]第379号）、《北京市招标投标条例》、《北京市物业管理招投标办法》（京国土房管物[2003]848号）和《北京市国土资源和房屋管理局关于业主大会招标有关问题的意见》（京国土房管物[2004]216号）等相关法律法规规定，为确保小区的物业管理服务质量，让业主拥有良好、优美的居住环境，享受优质配套服务，2009年1月经过海淀区乐府家园小区1/2以上业主以及持有1/2以上业权面积的业主通过，业主大会形成决议，决定引入物业管理竞争机制，采用邀请招标的方式，遵循“公开、公平、公正”以及“诚实信用”的原则，选聘有资质、有实力、服务良好的专业物业管理企业为乐府家园小区住宅项目提供专业化、统一的物业管理与服务。本次招标工作由北京市海淀区乐府家园小区业主大会授权给北京市海淀区乐府家园小区业主委员会全权委托北京鑫金泊顿资讯有限公司完成。具体招标情况如下：招标内容：北京市海淀区乐府家园小区住宅项目全方位、统一的物业管理服务。招标人：北京市海淀区乐府家园小区业主委员会招标代理机构：北京鑫金泊顿资讯有限公司项目基本情况：项目名称：北京市海淀区乐府家园小区项目地址：北京市海淀区永定路乙1号总建筑面积：300631.20平方米物业类型：普通住宅投标企业基本要求：基本条件：具有独立法人的专业物业管理企业，具有独立承担民事责任能力；具有必需的设备和专业技术能力；具备承担本次招标项目的能力。资信要求：资质要求：具备二级以上资质（有效期内）；参加此项投标活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；拟派人员要求：拟派驻本项目的主要负责人（项目经理）应当具有物业管理企业项目经理资质，有管理类似项目三年以上的工作经验，如果贵公司对此项物业招标有兴趣，愿意参加此次投标活动，请携带相关的证明文件前往招标代理机构申领招标文件，并进行登记备案：领取招标文件时间：2009年4月16日～4月20日9：00~17：00（节假日除外）领取招标文件地点：北京鑫金泊顿资讯有限公司办公地点：北京市海淀区北四环中路257号科群大厦西楼510室联系电话：[phone]联系人：陈晨招标文件售价：人民币贰佰圆整（￥200．00元），售后不退。投标保证金：投标人在投标确认时，需交纳人民币伍万圆整（￥50，000.00元）作为投标保证金。投标人代表领取招标文件时需持有其公司的营业执照（副本）复印件加盖公章、资质证明（正本）复印件加盖公章、组织机构代码证复印件加盖公章以及《法定代表人授权委托书》或介绍信（法人除外）及本人身份证。北京市海淀区乐府家园小区业主委员会北京鑫金泊顿资讯有限公司二零零九年四月十六日第一部分招标简介招标基本情况说明招标项目项目名称：北京市海淀区乐府家园小区概况：位置：地址：北京市海淀区永定路乙1号面积：总建筑面积：300631.20平方米其中住宅建筑面积：208000平方米商业部分另议性质：普通住宅招标内容：招标内容：乐府家园小区全方位、统一的物业管理服务；委托管理期限：叁年计费方式：酬金制参考报价：单位：2.30元/月/平方米楼宇及设备情况天燃气系统：管道天燃气。供电系统：双回路供电。采暖系统：市政热力。供水系统：市政供水、市政热水（有中水系统）。地下车库：智能化停车管理系统（1490个地下停车位）。空调系统：中央空调（每户独立控制）。门禁系统：黑白可视系统。电梯：73部业委会受条件限制，无法将具体设备设施调查的非常详细，以上数据仅供参考，项目具体情况以项目实际数据为准，投标企业可在现场踏勘时实地考察。招标人：北京市海淀区乐府家园小区业主委员会。（北京市海淀区乐府家园小区业主大会的执行机构）业委会办公地址：永定路乙1号院12号楼9单元北侧1层联系人：韩先生宋女士联系电话：1371889065413910752290招标代理机构：北京鑫金泊顿资讯有限公司。办公地点：北京市海淀区北四环中路257号科群大厦西楼510室联系电话：[phone]联系人：陈晨招标文件按本招标文件的有关规定发出书面澄清、修改、补遗，变更等，均为招标文件的正式有效函件，是本招标文件的重要组成部分，与本招标文件共同对所有投标人具有相同约束力。招标文件的澄清和解释：投标人对招标文件或与招标相关的问题，应以书面形式提出，并最晚不迟于2009年4月20日17：00，以传真或邮寄的形式发给招标机构。本招标文件的解释权在北京市海淀区乐府家园小区业主委员会及北京鑫金泊顿资讯有限公司，最终解释权在北京市海淀区乐府家园小区业主委员会。招标文件的修改招标文件发出后，招标人、招标机构可对招标文件用补充文件的方式进行修改。对招标文件的修改，将以邮寄或传真等书面方式通知已获得招标文件的各投标人。补充文件将作为招标文件的组成部分，对所有投标人都具有约束力。为使投标人有足够时间按照招标文件的修改要求考虑投标文件，招标机构、招标人可酌情推迟投标截止日期和开标日期，并将此变更书面通知各投标人。本招标文件的知识产权属北京鑫金泊顿资讯有限公司所有，任何单位或个人未经许可用于本次招标活动之外的商业活动，北京鑫金泊顿咨询有限公司有权追究当事人法律责任。本招标文件条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，以相关法律、法规、规章和规范性文件为准。物业管理服务内容和标准第一节公共服务小区物业服务按照北京市《住宅物业服务等级规范（二级）（试行）》执行具体内容及标准：内容规范一基1依据有关规定,签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。2承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，做好本要求记录。3从业人员按照有关规定取得相应的职业资格证书、岗位证书、特种作业操作证等。4物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5服务人员分岗位统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、细致、周到，用语文明。6在物业服务中心悬挂（或张贴）资质证书（复印件）、项目负责人照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。7在公共区域显著位置公示24小时报修电话，24小时受理业主来访来电、咨询、报修和投诉；水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修1小时内到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构；建立报修、投诉台帐，报修服务48小时内回访，投诉5个工作日内回复。8涉及住户正常生活的物业服务重要事项，应在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。9每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度的维修和服务计划，并按规定组织实施。10建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能随时启动预案立即付诸实施。11冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。12每年集中进行1次公开的物业服务满意度调查，问卷率80%以上。13每年向业主公布一次年度物业公共服务情况报告。14每单元设置规范统一的通知栏。小区显著位置开辟公共信息栏。配合街道、社区居委会进行公益性宣传。15每年组织1到2次便民服务活动。16建立项目月服务质量检查制度，每季度对项目服务质量进行1次检查讲评。二房屋管理1对房屋共用部位进行日常养护维修和管理，预防安全事故的发生，有检修记录和保养记录。2根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，要提出报告与建议，按规定组织实施。3每周对楼内公共区域巡视2次，巡视有记录，并及时维修养护。4保持公共部位玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的5个工作日内完成；照明设施的一般故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）24小时内修复，其他故障5个工作日内完成，保持楼道照明灯具能够正常使用；内墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每半年集中安排1次修补、除污；步行梯、散水、地面、屋面等，保持基本完好，需要维修的，每半年集中1次进行修补维修。门禁和楼宇对讲系统完好，出现一般性故障及时修复，暂时修复应有相应解决措施。5按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。6保持小区各栋及单元（门）、户标志清晰。7对违反规划、危及房屋结构安全和侵占小区公共资源的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要采取适当措施及时制止这些行为的继续实施并报告行政主管部门。8按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。三共用设施设备运行及维修养护1对共用设施设备进行日常运行养护维修和管理，共用设施设备保持正常运行和使用，预防安全事故的发生。2建立共用设施设备清册档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、保养、维修记录。3制定并执行设施设备操作规程及保养规范。4对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。5属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测，并符合相关规范。6设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒现象，无堆积杂物；有设备设施铭牌、标识；操作规程、保养规范、管理制度在显著位置张贴公示；各类管线有分类标识和流向标识；各类记录本、登记本（运行、保养、维修、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存一周，并能正常回放。7每周对小区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身休闲设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警、监控系统等巡视2次。发现故障和损坏及时修复，不能及时修复的，要有提示标志或防范措施。8公共区域内的雨水、污水管道、沟槽每半年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道、沟槽发生堵塞应及时疏通；化粪池每年清掏1次，每季度检查1次，防止外溢。9有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。10建立设备设施巡视制度，有专人巡视。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室等在运行期间有专人24小时值守。11设立日常消耗物料、备件仓库，物品分类码放。12使用中水系统的，确保水质达到规定的中水水质标准。13以上所规定的维修服务由市政负责部分除外，但发现问题应及时通知有关部门并督促专业维修队在专业维修规定的维修时间内到达。四电梯服务1无人值守电梯，主梯24小时不间断运行。2有1名住场电梯维修工。3有对电梯保养进行监督的制度，每周检查1次并作记录。4无人值守的电梯三方对讲、轿厢内监控24小时正常运行，发现障24小时修复。5电梯出现故障时，电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。6有发生紧急情况时的处置预案，发生电梯停电关人、夹人等危险情况，迅速组织救助，同时进行电话安慰、指导、自我保护等措施。7电梯发生一般故障，专业维修人员20分钟内到达现场修理。8电梯出现事故，应迅速启用紧急预案，组织救助，并报告有关部门。五消防服务1有消防管理制度，建立消防责任制。每年组织1次消防演习。