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0分析员：宁静鞭（SAC执业证书编号：S0080511010003）2012年11月动人春色无须多，2013选个股法律声明一般声明本报告由中国国际金融有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但中国国际金融有限公司及其关联机构（以下统称“中金公司”）对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供投资者参考之用，不构成所述证券买卖的出价或征价。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业财务顾问的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，中金公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，中金公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。中金公司的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。中金公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。中金公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。本报告亦可由受香港证券和期货委员会监管的中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告亦可由受新加坡金融管理局监管的中国国际金融（新加坡）有限公司(“中金新加坡”)仅向符合新加坡《证券期货法》及《财务顾问法》定义下的认可投资者及/或机构投资者提供。提供本报告于此类投资者,有关财务顾问将无需根据新加坡之《财务顾问法》第36条就任何利益及/或其代表就任何证券利益进行披露。有关本报告之任何查询，在新加坡获得本报告的人员可向中金新加坡提出。本报告亦可由受英国金融服务监管局监管的中国国际金融（英国）有限公司（“中金英国”）仅向中金英国分类为专业投资者及/或合格对手方的客户提供，本报告并未提供或者打算提供给任何他人使用。中金公司亦可依据其他国家或地区的法律法规和监管要求于该国家或地区提供本报告。特别声明在法律许可的情况下，中金公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此，投资者应当考虑到中金公司及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。研究报告评级分布可从获悉。与本报告所含具体公司相关的披露信息请访问，亦可参见近期已发布的相关个股报告。评级标准：分析员估测12个月之内绝对收益20%以上为“推荐”、10%~20%为“审慎推荐”、-10%~10%为“中性”、-20%~-10%为“减持”、-20%以下为“回避”。本报告的版权仅为中金公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、翻版、复制、刊登、发表或引用。2我们的结论：五大金股拿一年，地产小票择时换中国城镇化的方向►城镇化速度：未来10年，城镇化“降速提质”，年增速放缓至1个百分点。►城镇化趋势：城市间更加均衡发展，大城市郊区化，农村工业化助推小城镇加速发展。中长期的住房市场►存量住宅：我们估计，城镇存量住宅200亿平米，全国超过420亿平米►购房人群：二线城市约40%住宅被地级市购房者买走。►区域分布：买房集中于三四线，三线城市市辖区已经户均一套房。►潜力需求：每年刚性需求6~7亿平米，弹性需求2.5~3亿平米。2013年行业指标预测►行业整体较为平稳：投资增速仍将下移，预计将降速至10%左右；全国销售面积小幅增长4%，房价小幅上涨5%，主要因结构性因素；新开工同比小幅回暖5%。►政策中性，保民生控房价：整体方向依然是控房价；放松将滞后于其他行业，限购难以放松。投资机会梳理►A股投资建议：趋势前低后高；从配置行业到精选个股，分享个股盈利增长推动的稳定20%回报看好ROE持续提升的公司，集中度提升，周转至上的公司是首选。。推荐：五大金股：万科、招商、保利、金地和荣盛。中南、廊坊发展（未覆盖），阳光城（未覆盖）为何看前低？通胀开始上行，房价在高位依然是个压制估值持续提升的重要因素为何有后高？改革释放红利，土地供应增加、房价风险释放，长期政策风险消除；开发商盈利率开始恢复。31什么是新型城镇化4中国的城镇化还能走多远？2010年全国第六次人口普查数据显示，当时城镇常住人口6.66亿人，城镇化率达到49.7%；未来的城镇化进程中，农村可转移人口迁移将起到决定性作用；来源:国家统计局，中金公司研究部2010年我国一半人口居住在城镇，一半在农村城镇人口的具体定义30%20%50%城市镇乡村户籍非农业人口4.6亿（多数居住在城镇）约1.5亿农民工外出在城镇打工约6000万农民工在本地镇区打工约3000万农民工在本地乡村打工约3亿农业户口人员务农约3.4亿农业户口但非务农人员统计局定义的城镇人口统计局定义的乡村人口白色部分是户籍意义上的农业人口5新型城镇化是降速提质的城镇化，城乡一体化，农民属地化2011年我国城镇化率首次突破50%，城镇化进程正式迈入新的阶段；我们预测，在乐观、中性与保守情形下，中国的城镇化率最高可分别达到72.8%，65%以及62%；来源:中金公司研究部未来城镇化率测算的三种情形6乐观情形下，我国城镇化率可达72.8%在乐观情形下，我国城镇人口最多可达9.76亿，城镇化率达到72.8%；来源:CEIC，日本统计局，中金公司研究部假设未来农业劳动力人口占劳动力比例下降至15%假设未来我国人均耕作面积达到16亩1137.46.216.226.114.5110100100010000美国中国中国（假设情景）日本韩国亩0.7%1.4%3.8%4.7%3.9%6.4%9.8%20.0%52.0%40.0%15.0%0%10%20%30%40%50%60%美国英国法国欧盟平均日本韩国俄罗斯巴西印度中国中国(未来）农业劳动人口占总劳动人口比例7中性和悲观情形下，我国城镇化率可分别达65.1%和62.2%在中性情形下，我国城镇人口最多可达8.72亿，城镇化率达到65.1%；在悲观情形下，我国城镇人口最多可达8.33亿，城镇化率达到62.2%；来源:CEIC，日本统计局，中金公司研究部中性情形：假设未来农业就业人口占农村人口比例下降至25%悲观情形：农村可转移劳动力达到1.67亿25%43%4%3%18%3%18%50%6%0%10%20%30%40%50%60%中国（未来）中国（目前）美国英国俄罗斯德国日本巴西加拿大农业就业人口/农村总人口比例1564439671396815958878221983570204595902000400060008000100001200020岁以下21-30岁31-40岁41-50岁50岁以上万人农业从业人口可转移人数假设50%可转移假设30%可转移假设10%可转移合计可转移9500万人，平均转移率32%8东中西部省内务工农民工占比79.779.680.383.42930.630.932.83740.943.1430204060801002008200920102011%东部地区中部地区西部地区2011年外出农民工流向10%21%34%35%直辖市省会地级市县、镇理由1：农民工回流中西部和就近就业已经形成趋势农民工分布与第二产业地理分布类似外出农民工中53%在本省就业资料来源：CEIC，国家统计局，中金公司研究部37%的农民工在本乡镇就业外出农民工地理分布9%23%31%37%010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000北上广深二线城市其他地级市市辖区县、镇亿元0%5%10%15%20%25%30%35%40%第二产业GDP第二产业GDP占比1.401.451.531.590.850.840.890.94-0.7%3.4%5.5%3.5%5.9%5.2%00.20.40.60.811.21.41.61.82008年2009年2010年2011年亿人-1%0%1%2%3%4%5%6%7%外出农民工本地农民工外出农民工增速本地农民工增速9理由2：政策逐渐从遏制大城市发展到遵循城市发展规律城市化政策导向的变化资料来源：中金公司研究部城市指导方向城市化/城镇化十二五计划(2011-2015)遵循城市发展客观规律，以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。特大城市要合理控制人口规模，大中城市要加强和改进人口管理，继续发挥吸纳外来人口的重要作用，中小城市和小城镇要根据实际放宽落户条件。防止特大城市面积过度扩张。预防和治理“城市病”。促进区域协调发展，积极稳妥十五计划(2001-2005)大中小城市和小城镇协调发展的多样化城镇化道路，逐步形成合理的城镇体系。有重点地发展小城镇，积极发展中小城市，完善区域性中心城市功能。发挥大城市的辐射带动作用，引导城镇密集区有序发展，防止盲目扩大城市规模。实施城镇化战略，促进城乡共同进步十一五计划(2006-2010)要把城市群作为推进城镇化的主体形态，逐步形成以沿海及京广京哈线为纵轴，长江及陇海线为横轴，若干城市群为主体，其他城市和小城镇点状分布，永久耕地和生态功能区相间隔，高效协调可持续的城镇化空间格局。特大城市要从调整产业结构的源头入手，形成用经济办法等控制人口过快增长的机制。促进城镇化健康发展坚决防止大城市过度膨胀，重点发展中小城市和城镇。鉴于我国地域广阔，交通不便，信息不灵，中小城市的发展也不应当过于分散，应当以大城市为中心和交通要道为依托，形成规模不等、分布合理、各有特色的城市网络。城市化程度的提高和新城市的出现将是必然趋势七五计划(1986-1990)八五计划(1991-1995)严格控制大城市的规模，合理发展中等城市和小城市，以乡镇企业为依托建设一批布局合理、交通方便、具有地方特色的新型乡镇。无九五计划(1996-2000)未提及无10理由2续：农地确权及潜在流转机会将提供物质基础征地补偿、农地流转和农地确权政策动态资料来源：中金公司研究部年份相关法规/政策相关内容1986年《中华人民共和国土地管理法》1)征用耕地补偿费为土地前三年平均产值的3-6倍；2)附着物和青苗补偿标准由各省、直辖市、自治区规定；3)农业人口安置补助费为该耕地被征用前三年平均每亩年产值的2-3倍,上限为每亩耕地安置补助费不得超过被征用前三年平均年产值的10倍4)经批准可以提高安置补助费，但上限为上述补偿费和安置补助费合计不得超过土地被征用前三年平均年产值的20倍1998年《中华人民共和国土地管理法》修订1)补偿费提高为土地前三年平均产值的6-10倍；2)安置补助费提高为该耕地被征用前三年平均产值的4-6倍，每公顷耕地安置补助费上限为前三年平均产值的15倍3)经批准提高安置补助费的上限提升至补偿&补助费合计不超过土地前三年平均产值的30倍4)规定国务院在特殊情况下可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准2004年《中华人民共和国土地管理法》修改基本补偿条款不变2008年《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出“依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。”2012年十八大报告报告提出，“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。”这是征地制度改革内容首次写进党代会报告。2012年《农村集体所有土地征