都江堰高端住宅项目市调

1都江堰市高端住宅项目分析报告2013-8-192一．区域市场概况1.研究范围及分析项目选取原则2.产品及客户说明3.销售情况及价格二．个案分析1.基本概况2.产品情况及户型配比3.销售情况4.主力户型分析目录31御景豪庭23456789青城半岛10宁江大院北郡龙潭湾广场万都香山水岸山水田园玉林都江青城外滩都江逸家城区一环内部分高端品质项目：都江之春、都江逸家，均价5000-6000元/㎡；都江堰本地高端客群为主，少量成都及周边洲县客群。城区东二环辐射区域，项目品质与定位普遍较低端，以刚性产品为主整体均价4000-5000元/㎡。以都江堰本地客群消化为主。城区西二环辐射区域，市场两极分化趋势：高端项目与其他中低端刚需项目两极分化。整体均价4000-10000元/㎡不等；客群来源较为广泛。本报告研究范围主要集中为都江堰市区在售代表楼盘，地理范围为都江堰一环至二环辐射区域，都汶高速以内分析项目选取原则：1.同区域2.同价格41君悦名筑2345698710钱江美域都江华府宁江大院都江明珠滨江丽景幸福世家御景豪庭枫尚领域65区域小结——产品及客户情况产品小结——刚需高层供应主力，但销售欠佳；外地客户为品质、享受型买单因在风景区，容积率普偏低3.0以下较多，成规模项目200亩以上的物业形态较混杂，小高层，多层，洋房，以适应该地区多方面需求，普通住宅户型区间为70--170平米左右，以90-140的三房较多，花园洋房在200平米内，总价在150万左右；在景观上，因自然条件较好，大多强调靠水观山，比之成都主城区项目有优势，特别是花园洋房部份，较受外地客户（含成都主城区）和本地实力买家喜欢，销势强于其他物业形态，如青城外滩，沿海丽水印象花园洋房；新开项目大多有较大的商业面积，以步行街和中小型商业广场居多，适合三级城市沿街为市的习惯客户小结——都江堰本地约40%，阿坝州及周边35%，成都客户25%外地人（成都人）到该地以买低层和洋房等享受形物业较多，高层项目现走团购渠道较多，以石油、矿业、水利单位及阿坝洲单位较多；年底销售现场客户到访量低（周来访约10余组）：以兰卡威为例，现场仅两名接待，基本集中拓展团购，可见本地客群有限。6区域小结——销售及价格情况价格小结——刚需产品环域价格差不明显，主力均价区间为4000-5000元/㎡价格区间：主城区4000-5000元/平方米，少量在5000元/平方米以上，一般是低层和自然景观较好，价格中枢在4500元/平方米左右，环域价格差不明显。销售小结——2011年政策调控影响，销量锐减，存量大，未来销售压力较大市中心与非中心边缘地带的销售情况呈明显两极分化；市中心（一环内及周边）的项目较为畅销，二环周边及辐射区域由于配套及区位劣势，销售欠佳；且高层项目普遍销售较差，原因是本地人大都有震后安居房，刚需有限，二手房交易量小；在销售上，今年受调控影响大，2010年下半年开卖项目大多已售80%上，2011年开卖（特别是下半年）销售较差，推盘量很小，且销售多在30%推盘量下，以御景豪庭为例，开盘首推部份就含有部份商业，可见回款要求大；在销售政策上，面价上全款2-3个点，按揭1个点优惠，如果参团还有1-2点优惠，总体上不太大，主要是以御景，兰卡威，紫荆城等大项目以观望为主，而有几家是分期开发，在10年已开卖部份销售较好，压力较小，其中御景豪庭开盘晚，量大，销售较困难。7楼盘1宁江大院项目基本概况基本经济技术指标项目位置都江堰市一环路与蒲阳路交汇处开发商都江堰桥都地产建筑类别多层,小高层占地面积108532平方米（163亩）建筑面积206649平方米容积率1.6面积区间76-168㎡价格水平5500元/平米绿化率30%梯户比一梯两户，一梯三户装修程度毛坯开盘时间2011年9月10日交房时间2012年5月总户数1500户（当期户数395户）车位数地上477个，地下667个8产品情况及户型配比楼盘1宁江大院面积段总套数总面积(㎡)套数面积(㎡)均价(元/㎡)剩余套数剩余面积(㎡)去化率70-90665151.24302351.825344.44362799.4245.45%90-11017417506.56555549.735640.1511911956.8331.61%110-1306753.663377.356048.143376.3150.00%130-150547359.86162208.835537.92385151.030.2963150-170121950.1881314.466201.484635.720.6667合计31232721.511211802.195637.6620020919.310.359产品特征：从户型面积配比来看，90-110㎡的两房产品占据了项目供应的绝对主力；从成交情况来看，110-130㎡的首改功能产品最为畅销，当前去化率为50%；项目共有70-110㎡小高层、90-170㎡多层两种产品形态。9销售情况楼盘1宁江大院销售情况：项目于2011年9月入市以来累计销售112套，成交面积达11802.19㎡，当期去化率仅为5.47%，月均去化面积2360㎡（地理位置优越，产品性价比高，整体较为畅销）累计供应32721.5㎡量价走势：整体成交均价为5500元/㎡，主力总价区间为40-60万，首置首改特征明显宁江大院开盘以来量价走势（2011.9-2011.12）0250050007500100001250015000175002000022500成交/供应面积㎡5200530054005500560057005800590060006100成交均价（元/㎡）成交面积㎡04959.593439.62051.411351.59新增供应面积㎡19626.560000成交均价（元/㎡）5998.065517.495796.295647.65659.782011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月10主力户型分析楼盘1宁江大院D2户型2室2厅1卫1厨80.26平米D3户型2室2厅1卫1厨76.06平米11主力户型分析楼盘1宁江大院A4户型3室2厅2卫1厨132.81平米A3户型3室2厅2卫1厨141.03平米12楼盘2君悦名筑项目基本概况13产品情况及户型配比楼盘14销售情况楼盘15主力户型分析楼盘16主力户型分析楼盘17楼盘项目基本概况18产品情况及户型配比楼盘19销售情况楼盘20主力户型分析楼盘21主力户型分析楼盘22楼盘项目基本概况23产品情况及户型配比楼盘24销售情况楼盘25主力户型分析楼盘26主力户型分析楼盘27楼盘项目基本概况28产品情况及户型配比楼盘29销售情况楼盘30主力户型分析楼盘31主力户型分析楼盘32楼盘项目基本概况33产品情况及户型配比楼盘34销售情况楼盘35主力户型分析楼盘36主力户型分析楼盘37楼盘项目基本概况38产品情况及户型配比楼盘39销售情况楼盘40主力户型分析楼盘41主力户型分析楼盘42楼盘项目基本概况43产品情况及户型配比楼盘44销售情况楼盘45主力户型分析楼盘46主力户型分析楼盘47楼盘青城外滩项目基本概况48产品情况及户型配比楼盘楼盘青城外滩49销售情况楼盘楼盘青城外滩50主力户型分析楼盘楼盘青城外滩51主力户型分析楼盘楼盘青城外滩52楼盘项目基本概况53产品情况及户型配比楼盘54销售情况楼盘55主力户型分析楼盘56主力户型分析楼盘57项目基本概况基本经济技术指标项目位置都江堰市内二环与蒲阳路交汇处开发商都江堰钱江银通置业有限公司建筑类别板楼小高层占地面积71245平方米（106亩）建筑面积190000平方米容积率1.99面积区间85-194㎡价格水平5000元/平米绿化率35%总户数936户车位数1122装修程度毛坯开盘时间2011年12月17日交房时间2013年上半年楼盘2钱江美域58产品特征：从户型面积配比、销售情况来看，90-110㎡的两房、二变三产品，由于性价比较高，且功能性强，故占据了项目当期供销的绝对主力；销售情况：项目自2011年12月17日开盘以来，累计实现销售套数约18套，合计销售面积约为1530㎡，受政策及市场影响，整体销售情况欠佳；整体成交均价为5000元/㎡（居于区域同质产品较高水平）。70-90,18.90%90-110,32.30%110-130,19.70%130-150,13.40%150-170,11.20%170-200,4.5%楼盘2钱江美域产品情况及户型配比59楼盘2钱江美域销售情况60楼盘2钱江美域主力户型分析61项目基本概况基本经济技术指标项目位置都江堰市幸福大道中段莲花南路开发商成都新莲花置业（小型开发商，其他具体信息不详）建筑类别塔楼高层占地面积280000平米（420亩）建筑面积100000平方米容积率3.4面积区间51-119㎡价格水平5400元/平米绿化率25.7%总户数686户车位数地上126个;地下526个物管费1.30元/平方米/月装修程度毛坯开盘时间2010年10月22日交房时间2011年10月楼盘3珠江明珠62产品特征：从户型面积配比、销售情况来看，70-90㎡的两房产品，由于性价比较高，故占据了项目供销的绝对主力；项目当期去化率为80.17%；项目当前主力在售户型为一居51-66平方米，二居83平方米，三居119平方米面积段总套数总面积(㎡)套数面积(㎡)均价(元/㎡)剩余套数剩余面积(㎡)去化率50以下18898.9217848.985634.29149.940.944450-701287720.441177049.285423.711671.160.914170-9033228852.1727323794.035312.74595058.140.822390-110524728.76504547.585277.252181.180.9615110-130374398.16232741.425107.17141656.740.6216130-15011916199.76709531.085569496668.680.5882合计68662798.2155048512.375369.913614285.8480.17%产品情况及户型配比楼盘3珠江明珠63项目销售情况销售情况：项目于2010年10月入市以来累计销售558套，成交面积达49441.69㎡，项目整体去化率为80.17%，月均去化面积3531㎡（2011年以来销量锐减），累计实现供应面积达62798.21㎡量价走势：整体成交均价为5400元/㎡，主力总价区间为40-50万都江明珠开盘以来量价走势（2010.10-2011.12）楼盘3珠江明珠64楼盘3珠江明珠销售情况65Theend,Thankyou