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整体策略策划提案一山半海一生荣耀依山伴海一生荣耀一山一世界一水一天堂谁能代表岚山？岚山第一次有了与世界比肩的高度因为半山半岛，BecausemidpeninsularanzanforthefirsttimeintheworldofComparison半山半岛为海而生半山半岛，围合一个圈层结合海纳20周年大庆主题海纳百川真情20年只待半山半岛海纳半山春醉半岛海纳岚山荣耀世界在岚山最高海拔处——阿掖山腹地与原生海岸线交融地半山半岛——以山海之间的尺度，衡量人生财富;岚山第一个真正意义上的国际级半山海景豪宅将诞生于此...【方案说明】本方案涉及内容主要为前期策划，后期阶段的具体执行另制定详细的《市场推广方案》和《开盘销售方案》这是一块上天厚爱的土地，在城市的动脉上，原山、原海、行政、人文一应俱全此海，此山，此后难求，生态与生活在此风云际会，完美交融！地段给我们的灵感大型坡地式建筑，巅峰豪宅，无法复制的别墅建筑，山海相望，独享顶级梦幻私家景观，从传颂到传世，领御城市至上荣耀，产品给我们的灵感7September201922S1无同类产品，属于独特稀缺物业。S2沿海一带越来越稀缺的土地资源，兼具居住、投资的双向价值。S5海纳，一流地产品牌，品牌号召力强。S6远离尘器的喧闹，享受难得的清雅与幽静。S7东、南两面观海，依附阿掖山风景区，周边自然生态环境适宜居住。优势分析Strength结论本项目完全可以打造成为岚山·世界级滨海半山豪宅——属性定位——【项目属性定位诠释】岚山·世界级滨海半山豪宅城市名称，地理属性俯览整座城市的巅峰钜作，仅为塔尖阶层而建问鼎江山，一宅天下；世界级※代表整个项目的精神高度，树立岚山高端别墅项目的NO.1滨海、半山、半岛、豪宅为项目的核心产品属性……塑造半山豪宅物业，要具备以下特征：第一，要拥有绝对的稀缺资源，且这些资源的价值是社会公认的；第二，要拥有独特创新的建筑形态和产品价值；第三，要拥有与高端业主身份相匹配的物业配套及服务体系。在半山半岛，此前所享，皆属平常【客户推导——目标客户分析】Clients’Analysis购买本项目的是哪个群体？目标客户群定位就项目所处区位、档次定位，以及目前市场在售中高端项目的客户群范围进行推导，我们认为，我们的主目标客户群是：核心群体大型企业高层管理、高端投资客户日照市内高端私营企业主，前期客户以岚山地区为主。补充群体全国范围内的高端私营企业主、政府高官；（如岚山临港经济发展的临沂地区和山钢业务相关高端人群）辐射群体目标客户群身份特征他们属于金字塔塔尖人士，年龄主要为35-55岁，他们是大私营企业主、或许是垄断性企业高管，或是官商，他们拥有多处房产，有过别墅或高档住宅居住经验，别墅消费观念成熟，追求完美奢华的住宅享受。职业的专业性令他们倾向于圈层交际，同时追求精英聚会的社区氛围，喜欢网球、保龄球等高雅的娱乐，亦会进行品茶、家庭聚会、家宴贵客等活动。目标客户群娱乐消遣他们大都拥有高级轿车，甚至多辆。置业受区域限制性因素少，置业半径大，对城市别墅住宅可承受的路程为30分钟车程内。目标客户群区域交通他们有着自己的圈层；他们关注时事变化，关注经济形势；他们获知行业外信息主要通过电视、报纸、户外广告等，行业内信息则主要通过内部刊物；而高档房产项目宣传除电视、报纸及户外之外，更重要的是朋友间的口碑传播：目标客户群信息渠道他们有两次或以上的购房行为，因此购房更为理性，很难被花俏的手段所迷惑，对产品有自己独特的认知；他们拥有不止一套物业，购房需求不会很迫切，因此项目的品质和档次给予的地位提升往往更容易打动他们；他们希望所购买的物业不但具有良好的居住性及档次感，也希望能够达到保值增值的需求；他们希望项目能够给予更尊贵的配套服务，以充分体现他们与众不同的地位。目标客户群购房特征他们实际就是一群：社会上峰人士居住与事业同步，身份与享受兼备他们追求：目标客户群定义一扇门，分野了一群人千万级名流圈已诞生你在哪？目标客户群定义他们善于：经营形象地位财富人际关系偶然的一次碰杯，也许价值千万岚山区住房供需调研市场调查是很重要的！它决定我们要做什么样的产品，决定我们的营销推广方向，凯歌公司平均每个月做市调1-2次，准确把握房地产市场的脉动，为您提供更为准确定位的依据本次仅简要的选取部分分析，供参考。解析政策调控本案认为目前政策导向下的市场走势，一定程度上取决于开发商对于价格策略的态度，究竟是顺势而为？还是依旧博弈对赌？就政府而言，寄希望于通过这次调控能达到抑制房价，并且能找到一套适合商品房和保障房可同步运作的双轨机制才是关键所在。在这个前提下，只要市场价格体系没有明显松动且不能调整到位，调控进行到底将是大势所趋。否则政策调控将会成为“空调”，治标不治本…2011年调控已经上升为：限制购买限制需求！投资型产品将受到巨大影响！7September2019442009年—2010年岚山区房价整体呈逐年上升趋势，部分楼盘的虚高炒作带来一定的价格泡沫，导致房价同比增长较快。随着人均收入的不断增加，投资性购房的比例开始上升，预计2011年二季度岚山城区普通住宅总体均价保持在3000元-3200元之间。市场缺乏高档物业，在售别墅仅轿顶山花园项目，现房联排别墅售价4700元/㎡。岚山同其他城区一样，客户对价格敏感度较高，购房心里十分切合实际。小区规模较大、配套全、物业管理规范，是客户的选择房子的最关注的因素。大部分购买群体注重小区周边配套完善；孩子上学、购物便利等都成为选房必不可缺的因素。岚山区2010年四季度商品住房价格（同/环比）走势1680170018702000200021502320240024602580280030001500180021002400270030003300360039004200200816801700187020002009200021502320240020102460258028003000一季度二季度三季度四季度住宅销售整体供大于求，社区覆盖率依然偏低2011上半年新增住房供应量减少，市场存量开始增加。半山半岛·SWOT分析7September201946W1项目周边日钢、黄海粮油、岚山港等污染企业的存在，对住宅销售带来很大的阻碍。W2岚山本地区的刚性需求小，主要依靠外销，以投资为目的外销市场易受政策调控的影响。W3项目所处岚山路目前未通公交路线，导致部分看房客户受交通限制。W4项目首期距海较远，观海效果较差，对外地投资客群体缺乏吸引力。劣势分析Weakness7September201947O1山钢集团的实质性进驻，单对岚山区的住房就将产生大量的需求。02本项目位于主城的刚需位置，与城区发展方向吻合；城市基础设施建设加大，有利于项目。O3辖区内外来人口不断进入，需求将进一步扩增。04随着多岛海项目的建成，未来4-5年整个岚山区域投资价值将得到大幅提升。05山海湾、岚山湾、轿顶山花园等竞争项目价格上升，有利于体现本项目小高层的价格优势。06岚山得天独厚的地理位置优势。机会分析Opportunity7September201948T1越来越严厉的宏观政策对房地产业的调控和区域发展政策的变化都会对项目产生严重影响。T2对本项目的主要威胁来自区域内已形成大量的存量房源。T4项目市场运营环节的沟通效率以及内部沟通效率都会间接影响项目。T5小高层产品将直接置身于周边几个相对优势高项目的竞争格局中。威胁分析Threat1.符合项目客群定位和功能规划；2.强调单套户型的均好性，尽量实现户户观景，南北通透；3.对室外公共空间的处理上要照顾到大多数客户的需要；4.所有规划均符合核心卖点的主题社区，具有可持续发展的生命力；5.所有规划应符合可实现、经济性、时效性的原则，留出最大调整空间。建筑设计原则Productideas走普通产品路线，在节约建筑成本的同时提升附加值，塑造品质形象.1.外立面：建议调整原设计，立面应尽量与小区整体建筑、景观保持一致，并具有独特而鲜明的风格元素。2、空间设计：户型设计的好坏是成功销售的关键。户型的主要空间均朝向阳面（南），或朝向景观，做到资源的有效分配。增加步入式外飘窗，使有限的室内空间向室外延伸。单体别墅欢迎您进入“半山半岛”别墅区，你即将开启的是“荣耀尊贵”的私家豪宅生活。充分利用地下一层的空间，可以设计为“私家会馆”：相对封闭的空间设为“藏酒窖“、“洗浴房”等，选择较大空间设为”家庭影院”，有的空间可以设为麻将室或棋牌室...麻将室私人会客酒吧商务活动间餐厅空间很大，适合私家宴请贵宾...建筑与景观的完美结合建筑布局引进城市景观设计的概念，在建筑四周以草坪、树木、其他植物为主元素，以喷水池、精品雕塑为主景观元素；以大型中心广场为景观核心，利用斜坡地势，设计截瀑水景，塑造出一个环境舒适、文化突出、线路分明、功能明确的室外空间环境，为社区景观注入创新而独特的活力。7September201959共享空间精心创造条件使人可以自由参与其中，通过一定参与和情感介入，使自身行为与环境有机结合，如设计喷泉时考虑供人在水中嬉戏的景园，树立小区景观优美的高品质公众形象。。。组团内绿化精心安排公用绿地，建筑小品和宅间绿地，使线性景观带和组团的集中绿地及垂直绿化相结合。让居者真正感觉到绿色空间的美感。高端项目在推广之前即应把景观先做好，起到实景传播的效果，建议在7月1日前完成，5月1日前完成部分景观带。申请直通岚山路经过本项目前的公交线路，设立公交站点。小区内部交通可划分为车道系统和步道系统。交通流线设计社区主干道规划为环路，并连接各楼宇之间的宅间路。建议主干道两侧设宽度1.5米的人行道，另外规划3-5条与中心景观绿地（广场）相结合的流线型散步道，并与宅间路有机结合，形成基本不受机动车干扰的完整步道网络，实现人车分流。道路交通物业配套高档服务会所，体验一种全新生活方式会所是大型社区不可或缺的公共设施，应具备各类服务设施：多功能健身室、桌球室、小型超市、游泳池、SPA、特色餐饮厅等。。。贴心物管打造高档品质生活尊崇礼遇，往往表现于点滴；极致生活。往往源自于细节。以管家式的服务，从景观维护保养、小区交通、安防监控等各个方面，提供优化方案，精心呵护您和家人的幸福一生。贴心的关怀，真诚的问候、殷勤的服务……二十四小时不间断地呵护，成就您的尊崇礼遇。打造岚山第一居所：在最好的地方，建最好的依山观海的高档私家生活领地产品定位：稀缺豪宅！惯于顶峰的人，安于半山...在针对客户的策略上，建议前期采用“本区域市场启动为主导，外地市场辅助及推动”的策略。在价格的策略上，建议采用“绝对低价入市，引爆市场关注，保值增量提价”的策略；先积聚人气关注，再稳步提升价格，达至目标均价水平。首推10套低价位房源（位置、景观、朝向采光较弱的），同时精装样板间以较高的价格对外销售，售价：10000元/㎡，与首批房源形成鲜明的价格对比。首期入市最佳时机：2011年5月1日前提是：部分景观已经完成并开放，别墅样板间装修完成并开放。选择合适的入市时机，对项目推广的成败起至关重要的作用。本项目将特别注重启动时的轰动效应，这直接关乎到以后的销售推广是否能环环紧扣，营造一浪接一浪的宣传攻势，使销售业绩不断攀升，销售价格不断上涨。相关分析如下：1.就项目前期准备进度而言，预计到2011年3月份可以基本准备完毕，所以4月份开始进行客户认筹，5月1日正式开盘最为理想。2.就销售季节而言，5.1前后进入销售旺季，对新盘推售极为有利。3.就气候而言，天气逐渐转暖，尤其是外地客户购房热情逐渐增加。首期开盘预估均价建议如下：别墅：首期计划推出1万㎡；第二期再推1万㎡销售周期预计8个月（2011年5月-12月）完成0.75亿总销售额，回款0.5亿建议首期入市价格5800元/㎡，根据开盘当时市场情况以及景观和交房标准可以调整此定价。小高层：首期计划推出2万㎡；第二期再推2万㎡销售周期预计8个月（2011年5月-12月）完成0.6亿总销售额，回款0.5亿建议首期入市价格2800元/㎡。计划实现3000