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1合肥【融科城】项目操盘策略报告2012-08-31合富辉煌®（中国）安徽公司合肥融科城项目组合富辉煌中国代理领先品牌2013年1月7日谨呈：融科智地写在前面……融科城是什么？——2012年的地王？——200万方的城市综合体？——3年60亿的销售额？……这些都不是写在前面……在几经思考后，我们得出了这样一句话它是一个全国化品牌在安徽的落地与升华我们能做些什么全国市场分析合肥市场分析竞品市场分析我们会面临什么专业的营销管理体系丰富的联合代理经验我们能提供什么报告思路资深的营销管理团队配置成功的城市综合体运营经验解读项目挖掘客户达成目标我们最终得到什么最后：让我们共同见证一个品牌的腾飞5第一部分2013，我们会面临什么？6PART1全国市场展望与回顾经济展望主要影响因素：制造业投资基建投资房地产投资主要影响因素：改革带动传统消费热点出口及消费现状在2013年难有明显改善，国内经济主要支撑仍为投资，房地产仍是支撑国家经济及地方财政的主力。出口E投资I消费C据IMF2012年10月世界经济展望：2013年全球经济增长3.6%（2010年为5.1%）；发达经济体美国、欧元区、日本经济增速将分别为2.1%、0.2%与1.2%，仍显著低于正常水平。制造业投资仍受高库存+产能过剩影响；基建投资受城镇化及地方投资支持将继续增长；但亦受地方政府财力制约；房地产投资随着房企拿地增多及市场预期转好将有所增长，但仍受调控制约消费性金融改革、税收改革等或带动消费增长，但短期难明显见效；汽车、教育、健康、旅游等仍是消费热点，但楼市调控及部分城市汽车限购等对消费产生一定负影响。国内三驾马车——预计2013年出口、消费均难有明显改善，投资仍是国内经济的主要支撑。——全年经济保持较低增速，GDP增速可能在7.7%至8.3%之间，——在经济发展模式、经济增速未有明显好转的情况下，房地产仍是国家经济、地方财政的重要支撑，政府仍将支持合理住房需要。主要影响因素：环球经济发达经济体[维持][略增][微增]2013年流动性总量将保持宽松，全年M2将过百亿，2-3次降准可能性大。国内：2013年国内经济仍以投资拉动型为主（前述），经济面对资金的需求仍保持在较高水平（如上图）国外：包括美国QE等发达经济体实施的量化措施仍将持续——2012年前三季度社会广义货币贷应量M2已超94万亿元人民币，2013年将超过100万亿元人民币——预计全年新增贷款或保持在8.5万亿元左右水平，全年不排除有2-3次降准流动性展望2013年通胀走势或有波动，但总体将处上升态势，通胀上行极有可能伴随加息。经济环境流动性粮食2013年推动通胀主要因素国内经济环境总体略好于2012年（前述）国内流动性仍将保持宽松状态（前述）联合国警告2013年有出现世界性粮食危机的可能——2013年通胀呈上行态势，全年CPI平均涨幅或在3%左右；——若粮价异常上涨，民众的通胀感受会明显增加——通胀上行可能伴随加息通胀展望中央政治局会议定调2013年经济工作：保持宏观经济政策的连续性和稳定性。中共中央政治局12月4日召开会议，分析研究2013年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。会议要点：要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，着力提高针对性和有效性，适时适度进行预调微调，加强政策协调配合。要着力扩大国内需求，促进投资稳定增长和结构优化加快推进产业转型升级，支持中小企业发展，发展生产性服务业，加强生态建设要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。完善稳定出口政策，积极增加进口，抓住机遇推动企业走出去。要保持物价总水平基本稳定要扎实推进重点领域改革，扩大营业税改征增值税试点地区和行业范围，健全资源性产品价格形成机制要大力保障和改善民生，加强房地产市场调控和住房保障工作简析2013年宏观政策不会有大调整要继续保持投资增长产业调整可能伴随对中小企业、生产性服务业等行业的金融支持城镇化，并伴随城镇化升级（推进新型城镇化）维稳出口以维稳经济防范通胀过快上涨继续推进价格/税费改革重视楼市调控和保障房建设中共中央11月30日在中南海召开党外人士座谈会，习近平表示要保持经济增长，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策政策基调以改革置换增长动力，过程中抑制资金对民生领域的冲击。政策导向分析：置换增长动力：通过相关改革（垄断行业资本准入、发展新兴产业、金融业改革等）培育新的经济增长点，置换原来过份依靠传统制造加工、基建投资的粗放型经济增长模式。抑制资金对民生领域的冲击：如，继续抑制楼市投资、投机需求、抑制楼价上涨等。政策展望新型城镇化之下，土地价值提升。李克强11月28日会见世界银行行长时指出：中国已进入中等收入国家行列，但发展还很不平衡，尤其是城乡差距量大面广，差距就是潜力，未来几十年最大的发展潜力在城镇化。由城市优先发展向城乡互补协调发展转型由高能耗的城镇化向低能耗的城镇化转型由数量增长型城镇向质量提高型城镇转型由高环境冲击型城镇向低环境冲击型城镇转型由放任式机动化城镇向集约式机动化城镇转型由少数人先富的城镇化向社会和谐的城镇化转型新型城镇化要实现六个方面的转型：更便捷/立体化的交通网络；更注重生态、环保，更倾向于引进附加值、低污染产业着重区域之间的互补合作关系兼顾多方利益，土地征收成本可能持续增加简析——“新型城镇化”中包括规划、交通、生态环保、高附加值等概念将拉升未来土地价值。而更注重和谐的城镇化或直接推高土地成本政策展望发展保障房，形成市场与保障双轨。十八大报告：“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理”——保障房正式写入党代会报告十二五规划：建3600万套保障房2011年开工1000万套；2012年开工700多万套；住建部：2013年计划开工不低于500万套，或在600万套左右受制地方财政土地市场回温之下，更多以优质土地作为缓解保障房建设资金问题的枢纽郑州：10月，市内首宗竞配建土地以40%的高配建比例成交杭州：10月，出台政策主城区土地溢价超49%，竞投配建保障房和安置房大连：11月，中山区不朽巷地块限地价后，最终竞配建2.41万平米成交广州：11月，底永泰集贤庄地块9万多平米建筑面积竞得2万平米以上配建面积12月，白云新城宅地不竞地价，竞中心六区保障房用地面积国家层面地方层面——双轨制形成之前，国家将持续推进保障房建设，并抑制楼价上涨——竞配建方式可部分解决地方保障房建设压力，但房企拿地成本并未因而降低政策展望限购（特别是大型城市）的退出条件：1）宏观条件：宏观环境产生较大变化——不具备退出条件。具体如，流动性仍宽松、通胀上行、投资气氛仍浓、投资渠道仍难突破、土地成本上行等（前述）2）制度条件：市场+保障双轨制完成——不具备退出条件（前述）3）替代条件：替代政策（房产税）的实施效果能完美替限购——不具备退出条件，上海、重庆试点成效并未十分明显。限购仍将持续行业政策房产税改革或先涉“非住宅”部分，住宅部分全面推广可能性低。房产税改革从综合研究到推广还需一段时间从先后顺序来看，或先“商/办”后“住宅”，先“单位”后“个人”个人住宅方面：由于预计限购仍将持续，从维稳角度明年全面开征房产税的可能性相对较低个人“非住宅”(商/办)方面：此前一直受“不限购/不限贷”拉动，属政策的相对“空白”地带，若2013年商铺/办公市场超常规上行，这部分或先于个人住宅部分征收企业自用房产方面：这部分以“非住宅”为主，其房产税改革的目的除维稳市场及财政考虑外，还在于配合国内各项税费改革，全面推动时间或将更先于个人部分房产税改革全面实施需要的相关基础：公平征收环境征收标准地方政府态度相关立法程序相关说明征收条件需要考量，上海、重庆试点的征收标准若在全国推广可能还需要作出适当修改（不同的征收标准均可能引起社会广泛争议）若涉及对大量房产进行征收（如，征收存量住宅），可能需要经过全国人大立法受地方态度影响（财政压力下，地方可能倾向维持现状）部分人群财产不透明问题仍需解决行业政策未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响。一般而言，通胀(CPI)及经济活跃度(PMI)快速上行至“红区”，易招致政策加码。保持在“蓝区”则政策倾向于维稳。•2013年通胀将总体上行，在货币环境相对宽松之下，楼市投资热情可能再度激发，2013年来自政策面的压力或再增加。•但2013年国内经济将较大可能保持在低增长状态，经济活跃度预计难以达到红区；这对楼市政策的加码空间形成制约；——“防滞”制约加码空间、未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响。——预计管理层将加强对土地、资金的监管、并加强对地方政府问责，地方政府“向紧微调”压力增加，大城市或出台更多“非常规调控”（限售、限签约等）平抑楼价。行业政策未来政策将延用“新国八条”调控框架，具体措施在防滞与防涨间平衡。个人住宅部分预计不会全面开征，但房产税的相关推进会对购房者心态产生一定影响行业政策土地市场2010-2012年全国土地供应计划单位：万公顷0510152025全部住房用地商品住宅用地保障房用地-45%-36%-27%-18%-9%0%2010年2011年2012年同比市场先冷后热，供需双双下滑，地价震荡下行，流标仍处高位，房企谨慎购地，预计土地竞配建成为控地价主流，13年土地市场回升可期。进入7月份后，土地市场成交逐渐活跃，流标仍处于较高位，显示开发商虽然购地热情重燃，但对后市信心不足，购地仍较为谨慎。预计土地市场在2013年或延续2012年下半年成交活跃的市场行情，土地市场整体将走出低谷，成交量较2012年增长可期，而土地价格将由振荡下降转为趋稳回升；竞配建将成为控地价主流。192012年全国商品房成交同比略有增长，价格稳步上升。•2012年1-11月份，全国房屋新开工面积16.2亿平方米，下降7.2%•商品房销售面积9.2亿平方米，同比增长2.4%，其中住宅销售8.15亿平方米，同比增长2.3%•商品房销售额53526亿元，增长9.1%，成交均价5837元/平方米，比2011年增长8.5%数据来源：国家统计局商品房市场/量价走势重点城市1-11月商品住宅成交同比2011年大多有所增长•从我司监测的21个重点城市1-11月商品住宅成交情况看：合计成交面积13908万平方米，同比增长17.3%；除了沈阳、长沙、天津、西安外，其他城市成交面积同比均有增长；四大一线城市成交面积同比增长20%-48%；珠三角其他主要城市成交面积同比增长2%-16%；主要省会城市成交面积同比增长30%-80%。数据来源：合富辉煌2012年1-11月主要城市商品住宅成交情况商品房市场/重点城市调控持续下，销售增长放缓，市场存量快速攀升，传导作用使得房地产开发投资和新开工面积增速下滑，或导致未来的供应下降。数据来源：国家统计局2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1-10月份提高1.3个百分点，是今年以来的首次回升；房屋新开工面积16.24亿平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份缩小1.3个百分点；其中，住宅新开工面积11.99亿平方米，下降11.1%。商品房市场/施工情况标杆房企行业集中度再次提升，高速周转促进盈利十大标杆房企年度销售面积及年度增长率以销定地均衡发展，回归一二线成趋势融资渠道畅通，降价动力不足未来竞争加剧，行业转型加速1234政策走势土地市场新房市场标杆房企博弈仍存，市场与保障并举先抑后扬，供需触底回升持续放缓，高增长时代终结加速周转，以销定地均衡发展宏观环境小结24PART2合肥市场回顾住宅市场/供应层面规模大盘相继入市，13年供应量将超近两年水平，经开区供应量占全市10%。2012年1-12月合肥住宅供应703.18万方，同比增长14%；下半年开发商对后市预期乐观，大规模地块相继出让，若2013年政策维稳，供应量同比增幅将继续扩大，全年新增供应将达850-900万方。分区来看，2012年1-12月合肥住宅市场新增供应中，限购区供应量