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第一部分市场研究第一篇项目开发环境研究一、社会经济环境（一）重庆经济环境分析1、国内生产总值持续快速发展重庆近年来国民经济增长及未来走势预测（单位：亿元）26502250.11971.11749.81589.31479.71429.31350.1500100015002000250030001997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年35003069.1（数据来源：重庆历年统计年鉴，2004年数据来自重庆政府公众信息网）重庆直辖以来，国民经济持续增长，且增幅逐年提高，由1997年的7.6%增加至2000年的8.5%、2002年的10%，2004年的国民经济增长幅度达12%，创历史最高水平。根据目前我市的经济发展态势，预计2005年GDP增幅将会继续保持在10%左右，再结合外部经济环境影响，预计2006-2010年GDP增长会保持在年均9%左右，经济发展仍将保持较高增长态势。2、重庆市历年人均GDP逐年提高重庆历年来人均GDP发展状况（单位：元）4452468448265157565463478075914502000400060008000100001997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年（数据来源：重庆历年统计年鉴，2004年数据来源于重庆政府公众信息网）重庆市人均GDP以年均10.7%的速度增长，2000年首次超过5000元大关，2004年人GDP1大幅增加达9145元，比2003年增加了1070元，表明重庆市的经济保持着持续快速的发展态势。随着经济发展的持续增长，人均收入水平将同步提高，居民的住宅购买力亦同步提高，这对我市房地产业的发展是一大强有力的支撑。（二）产业结构分析1、产业结构逐步优化近年来重庆三次产业产值发展图（单位：亿元）050010001500第一产业第二产业第三产业第一产业298.67284.28283293.03315.78343.07第二产业585.38604.39657.51727.66827.55975.95第三产业545.21591.04648.83729.08927.97931.091998年1999年2000年2001年2002年2003年（数据来源：重庆历年统计年鉴）重庆历年来三次产业占GDP的比率变化15.2%16.3%16.7%17.8%19.2%20.9%22.6%24.2%41.7%41.8%43.4%42.0%41.5%41.4%40.8%41.0%41.4%41.7%41.7%40.8%39.9%38.1%35.7%34.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年第一产业占GDP比率第二产业占GDP比率第三产业占GDP比率（数据来源：重庆历年统计年鉴）2003年，我市第一产业实现增加值343.07亿元，比2002年增长4.2%；第二产业实现增加值975.95亿元，增长15.9%；第三产业实现增加值931.09亿元，增长9.4%。国民经济中三次产业比例由2002年的16.3：42.0：41.7调整为15.2：43.4：41.4，新型工业化促进了第二产业高速增长。从总的发展趋势来看我市作为重工业城市，第二产业在GDP中一直占有重要地位，其在三次产业中2所占的比重保持在40%左右，相对较为稳定；而第一产业则持续下降，第三产业比重相应提升，反映出我市城市化进程加快，产业结构逐渐优化，这有利于我市经济的良性发展。二、房地产市场环境分析（一）重庆房地产市场主要发展指标及走势1、房地产年投资额历年重庆房地产投资额走势（单位：亿元）97.3327.9245.9196.7139.6112.544.10%15.6%24.1%40.8%25.0%33.3%0.0100.0200.0300.0400.01998年1999年2000年2001年2002年2003年0%10%20%30%40%50%投资额增长（数据来源：重庆历年统计年鉴）重庆房地产市场的投资增长迅速，2002年总投资已达到245.9亿元，投资的重点均在住宅方面，其次是商业用房的投资；2003年房地产投资继续快速增长，投资额达327.9亿元，比2002年增长33.3%。2004年1~11月我市房地产总投资额约为315.45亿元，较去年同期增长22.5%，预计2004年全市房地产投资额将会较2003年大幅增长，这说明开发商十分看好房地产市场，投资信心增强。2、施工面积历年重庆房地产施工面积及住宅施工面积走势（单位：万㎡）877.31223.71405.81896.22508.33081.63747.35287.84415.03653.72833.42103.82058.31652.30.02000.04000.06000.01997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年施工面积住宅施工面积（数据来源：重庆历年统计年鉴）33、住宅竣工面积、销售面积房地产住宅历年来竣工面积、销售面积图（单位：万㎡）0.0500.01000.01500.0竣工面积销售面积供求差竣工面积347.0421.2502.3622.1738.41033.61231.8销售面积235.3359.7364.6491.1635.0870.41133.0供求差111.761.5137.8131.0103.4163.298.81997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年（数据来源：重庆历年统计年鉴）自97年重庆直辖以来，重庆房地产市场竣工面积有较大幅度的增长。数据显示，2003年重庆住宅市场施工面积是1997年的3.55倍，这表明我市房地产市场开发前景看好，同时也预示着市场竞争将会更加激烈，而销售面积也以较高的速度增加，但总体市场呈供大于求的趋势。供求差额逐步增大在2002年达到峰值，2003年供求差额呈明显下降的趋势，市场供求状况趋向良好。4、空置状况总体状况近几年重庆房地产空置结构图（单位：万㎡）0.0200.0400.0600.0800.0总量住宅办公楼商业等其他用房总量200.3255.4353.0421.9484.5559.6551.3住宅154.8142.0183.6223.1227.7280.4225.6办公楼11.636.447.349.455.051.444.7商业等其他用房33.877.0122.1149.4201.8227.9280.91997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年（数据来源：重庆历年统计年鉴）从重庆房市的整体空置状况来看，2002年之前全市商品房空置总量以年均20%以上的速度增加，而2003年空置总量却出现第一次下降的态势，这主要是由于住宅的空置面积呈大幅下降从而导致全市空置总量的下降。4从商品房的空置结构来看，2002年之前住宅空置量最大，其次是商业等其他用房，而2003年这一现状得到极大扭转，住宅的空置量较2002年大幅下降，而商业等营业用房依旧呈大幅增长态势，由此可见住宅市场的发展态势良好，而商业等营业用房的开发结构不合理，商业市场发展前景不容乐观。区域空置结构2003年主城各区商品房空置结构（单位：万㎡）53.348.336.124.418.88.617.215.610.012.67.13.40.010.020.030.040.050.060.0南岸沙坪坝九龙坡渝北巴南大渡口空置面积住宅空置面积（数据来源：重庆历年统计年鉴）从2003年主城各区商品房的空置结构来看，渝中区的空置总量居全市首位，其次为沙坪坝区，九龙坡区商品房的空置位居全市第三，但从住宅的空置面积来看各区的空置量均较小，其中九龙坡区的空置量居全市第四，由此可见该区房地产开发产销衔接良好。（二）主城各区楼市发展比较1、主城各区住宅开发状况比较2003年各主要区域住宅开发指标比较（单位：万㎡）050100150200竣工面积销售面积空置面积竣工面积178.4171.7151124.5107.493.650.451.4销售面积140.3126.6114.099.695.264.961.439.5空置面积53.336.148.357.824.471.98.618.8南岸九龙坡沙坪坝江北渝北渝中大渡口巴南（数据来源：重庆历年统计年鉴）5结合主城各区2003年商品房竣工面积、销售面积和空置面积来看，南岸区的商品房开发及销售量位于各区之首，从横向对比来看，九龙坡区2003年的销售面积为126.6万㎡，销售量位于第二，空置面积较小，仅为36.1万㎡，当年形成的空置面积约为销售面积的21%，较其他区域低，这说明九龙坡区房地产市场发展逐步成熟，供应结构合理，产销衔接良好。2004年各区住宅开发数据尚未正式公布，据了解总体趋势基本上与2003年保持相同特征。2、主城各区销售状况比较当前各区域住宅市场套内销售均价分布（单位：元/㎡）6从各区域房地产住宅市场价格来看，渝中区解放碑周边地区售价已达到6000-8000元/㎡的水平，是目前重庆楼价最高的区域，而渝中区的次级中心地带（如大坪周边区域）房价则以3000-3500元/㎡为集中段。北部中心区（如观音桥、五黄路、新牌坊等）一线楼盘楼价则集中在2800-3500元/㎡段内，而远郊地区（如人和、回兴、两路等）楼价则以1800-2200元/㎡区间为主；九龙坡区一线楼盘售价集中在2800-3300元/㎡之间，处于全市楼价的中高段价位，而南岸区一线楼盘售价基本上与九龙坡区持平。1800-2200（人和—两路）2800-32002800-33002000-23006000-80002800-33003000-35002800-35007三、地块环境研究（一）地块资源研究1、地理形态描述本项目地块以原冠生园食品厂老厂房为主，东临石杨路，总占地面积近3.87万平方米，北高南低，总体呈缓坡状，最大高差约35米左右。2、地块可利用资源分析2.1可利用植被资源丰富本项目地块原属于冠生园食品厂厂区，内有丰富的景观绿化，尤其是大型成年树木数量较多，中原建议可将这些绿化最大限度的保留，有利于尽快打造成熟的小区，同时可有效降低园林建设成本。2.2配套公园在开发用地西侧紧邻规划建设中的50亩的景观公园。由于本项目地块东高西低，整个小区皆可看到这一公园，从而使项目拥有一个良好的人造景观资源。此外公园不仅具有景观价值更重要的是其具有极高的实际使用价值，可成为项目重要卖点。（二）当前地块周边环境研究1、交通及通达程度调研据中原调查，本项目紧邻石杨路，周边道路状况良好，公共交通系统发达，是本项目重要的优势。项目地块主入口即是冠生园公交车站，有多条公交线路在此经过，详见下表：公交线路起点站终点站806重大九宫庙454沙坪坝广厦城404陈家湾杨家坪469兰花小区上江城464汉渝路回龙湾421北汽城石坪桥429凤天路较场口325南坪二郎365南坪中学陈家坪341李家沱陈家坪由此可见，本项目地块公交系统非常发达，共有10条公交线路在本项目地块停靠。从本项目地块可直达沙坪坝、杨家坪、渝中区、南岸区和巴南区。除江北区外，主城其他区域从本项目地块均可直达，公共交通系统非常发达。2、周边配套调研据中原调查，本项目周边以工业企业为主，紧邻三峡油漆厂，环境污染较为严重。当前项目周边生活配套设施匮乏，缺乏居家生活所必需的餐饮、商业、银行、医疗等设施。地块周边生活商业设施以满足当前周边居民日常生活需求，档次低下、配套明显不足。3、居民构成研究由于本项目处于杨家坪和石桥铺两大商圈之间，周边没有成熟商业，多以老旧国有企业为主。由此决定了项目周边的人口构成，大量的国企职工是这一片区主要常住人口。由于这些国有企业大多经济效益欠佳，导致职工收入普遍不高，消费能力相对有限。因此本项目消化不能只依靠周边常住居民，需要寻找新的客户资源。4、周边产业构成由于本项目远离成型商圈，处于石桥铺与杨家坪两大商圈的连接带上。第三产业极不发达，产业结构主要以生产型