华新投标书。

1目录第一章前言........................................2第一节概述........................................2第二节编制依据....................................2第二章投标函.........................................2第三章企业综合介绍....................................3第一节绿冠物业服务有限公司简介.....................3第四章管理文案及内容..................................4第一节项目管理的整体设想及策划.....................4第二节采取的管理方式..............................5第三节管理人员的配备、培训.........................7第四节华新物业管理之学生食堂管理...................8第五节华新物业管理之教学区域管理..................12第六节华新物业管理之宿舍楼管理...................15第七节日常物业管理承诺...........................19附件1：学校食堂食品安全管理制度.....................21附件2：食品安全事故应急处置预案.....................28附件3：各种突发事件应急预案.........................29第五章物业服务成本预算...............................32第六章结束语........................................33第七章相关资质资料证明（此处省略）...................332第一章前言第一节概述我公司通过现场勘察，在充分理解“四川XXXX学院”规划设计理念的基础上，结合我公司多年来实际物业管理成熟经验，以及在物业管理中有效实施的ISO9001国际质量体系的实践，我公司成立了“四川XXXX学院”物业管理项目投标小组，编制本标书。如果我公司能在“四川XXXX学院”物业管理招标中胜出，我公司将严格按照投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的约定，对“四川XXXX学院”实施专业化、规范化的物业管理，为业主方营造一个清洁、优美、舒适、温馨的生活学习环境，实现业主方对“四川XXXX学院”期许的物业管理效果。第二节编制依据国家及省市有关“物业管理”政策法规；建设部颁布的《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业内）达标平分细则》；《四川省物业管理规定》；“四川XXXX学院”项目物业管理招标书。第二章投标函致：四川XXXX学院项目负责处贵校的“四川XXXX学院”物业管理招标书，我公司已详细阅读，根据招标书内容和要求及“四川XXXX学院”物业类型及实际情况，编制成《四川XXXX学院物业管理投标书》，现作如下承诺：我公司同意按四川XXXX学院项目负责处的要求和方式进行投标。如果我公司中标，同意招标书的内容作为物业服务合同的有效组成部分，与贵公司签订物业服务合同，并遵循执行。我公司承诺按照招标人要求在二零一四年三月一日前,组织专业人员进入现场接手物业工作。二零一三年十二月二十三日3第三章企业综合介绍第一节绿冠物业服务有限公司简介一、基本情况绿冠物业管理服务有限公司成立于2000年，注册资金300万元，是一家综合性的物业管理服务公司。公司引进世界一流的管理与培训，提升企业核心竞争力，追求零缺陷品质，用规范的管理，专业的标准及全身心的投入为客户提供尽善尽美的优质服务。公司致力于打造精英团队，执行细节，以“精诚服务，热心奉献”的原则，兢兢业业把爱心和服务奉献给我们的客户。企业员工2000余人，物业管理面积达百万平方米，自企业成立之日起，年收入以每年30%的速度递增，现已达到了千余万。昭示着企业旺盛的活力和强劲的市场竞争力。面对市场，公司遵循“高标准管理，高质量服务，互敬双赢”的经营理念，恪守“服务进行中，满意无终点”的服务宗旨。博采众长，吸取科学的方法和先进的经验，从细节上强化队伍建设，从素质上提升整体形象，精益求精，塑造高品质物业金牌。二、经营理念绿冠物业服务有限公司（下述简称“绿冠物业”）的经营理念与企业文化均建立在---“立足本土，以人为本，真诚服务”这十二个字上。发展理念，才能给予业主有实力、专业、踏实的感觉。业主需要的正是我们这些了解他们生活的物业服务公司。4第四章管理文案及内容第一节项目管理的整体设想及策划一、管理模式构建校园管理新模式——“优质低价”模式鉴于我国的国情和学院物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。创建该模式的主要措施有：1、狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。2、采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。·在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。二、工作重点和难点1、工作重点（1）设施设备管理如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。为此，物业服务公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对学院的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。（2）校区建筑物本体管理①制定维修、养护计划：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行；②重在查勘：监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命；③及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命；④建立校区建筑物管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。52、管理难点（1）由于是才转接介入管理的项目，对设备在使用各阶段的各类技术参数的不了解，增加了管理和操作难度；（2）管理项目所含小项目很多，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；（3）消防监控室由甲方安排人员值班，一旦发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。三、质量目标（服务承诺）如果我们获得贵校的物业管理权，我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学院的物业管理：学院项目管理的各项指标达到国家级《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业内）达标平分细则》的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量第二节采取的管理方式一、拟采取的管理方式1、项目管理组织架构图设立学院管理部，作为管理公司的派出机构，全面负责学院的设施设备及房屋本体维护管理工作。管理部下设公共事务部、工程部、保安部、清洁部和财务部，具体架构如下：（1）机构图说明①管理部内部采用直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率，保证信息渠道的畅通。②管理部内部实行公司领导下的项目经理负责制，下设各专业科。③各专业、技术负责人构成管理层，基层负责具体的管理服务工作，构成操作层。（2）部门职责说明6①项目经理室·在物业服务公司的直接领导下，全面组织、安排内部的日常管理工作；·根据关里部的实际情况，制定管理部的财务开支计划，并监督实施；·根据管理部的实际情况，组织对管理部各部门工作绩效进行监督考核；·负责管理部对外关系的协调。②公共事务部·负责学院学生公寓的管理；·负责管理部工作人员日常工作纪律和仪容仪表的检查、监督；·负责管理部内部文件及管理档案的建立和管理；·负责收集管理信息，接待用户的来访投诉，并进行回访；·负责管理部内部的人员招聘、调动、培训、考核等工作以及日常的办公行政管理事务。③工程部·根据物业特点和业主（使用人）的需要，学院建筑本体、电力、照明系统、给派水系统、中央空调系统、消防广播系统及电梯等其他基线设施、公共场地的日常维护保养计划方案和应急方案，并组织实施；·制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施；·负责工程部日常工作效果的检查、监督。④财务部·根据国家有关财务管理规章制度及物业管理行业特点，制定管理部财务管理方案，并组织实施；·负责管理部内部的建帐、核算、费用收缴及日常的财务管理；·负责管理部内部所需各类物资、材料的采购、保管、发放、统计。⑤保安部·负责学院内的安全防范、车辆出入、停放及人员出入管理等监督检查工作；·制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施；·负责保安人员的各项考核工作；⑥清洁部·负责学院内各部位的清洁、保洁的监督检查工作；·制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施；·负责清洁员工的各项考核工作。二、激励机制1、实施日常管理目标责任制，增加管理层的工作主动性，我公司按照行业标准，结合公司实际情况，制订各项管理指标，管理处将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩，并与奖金挂钩。2、岗位激励。在物业管理行业拼搏的员工，最渴望得到的是自身价值被集体和社会认可，我公司始终坚持各级岗位实行公司内部公开招聘的办法，使具有真才实学的员工能充分发挥自身潜力，有机会体现自己的价值。73、奖金激励。公司每年对员工进行全方位考核，排名前30%的员工将有机会加薪晋级。第三节管理人员的配备、培训一、管理人员换的配备1、管理人员配备的原则（1）精干、高效、敬业爱业的原则；（2）文化素质与实际管理经验相结合的原则；（3）内部调剂为主和社会招聘为辅的原则；（4）先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原则。职能部门岗位位置及人员配备数据小计管路部门经理室项目经理（1人）1人公共事务部经理助理兼事务经理（1人）公寓管理员兼公寓保洁员（8人）9人财务部会计1人工程部工程管理维修员3人保安部保安队长（1人）、保安（17人）18人清洁部道路、教学楼、办公楼等公共区域10人合计42人3、人员配备方案说明管理部计划配备管理服务人员42人，其中，管理层员工2人，操作层员工39人；4、工程技术人员素质概述（1）具备三年以上项目管理工作经验，持有项目管理上岗证书；（2）具有较强的组织协调能力和吃苦无私奉献精神，工作责任心强；（3）具有相关专业中级以上职称。（二）管理人员的培训1、培训目标（1）管理部经理：除熟练掌握物业管理系统知识和技能外，重点是具备专业经营战略的宏观分析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组织行为学等前沿学科知识，以及具备独立、创新、进去、博爱等现代观念和人文品质。（2）管理层员工：具备熟练的专业技术知识和能力，勤奋、踏实、敬业，有勇于创新，开拓进取的精神，以及处理各类突发事件的能力。（3）操作层员工：熟练掌握自己的工作职责、ISO9002质量标准和管理要求，了解管理部的8经营思想，以及任劳任怨、团结协作、精益求精的团对精神和良好的服务形象。（4）分解目标为：①管理人员持证上岗率100%；②特种工持证上岗率100%；③操作层员工专业技术培训时间每年不少于80小时，其中保安员军训时间每年不少于120小时。2、培训主要内容（1）项目管理中的热点、难点和焦点问题的知识和处理，机电维修等专业技术知识；（2）ISO9001（2000）质量管理和ISO14000环境管理体系知识；（3）CS顾客满意战略和CI企业形象识别系统知识；（4）企业文化（物业管理理念，企业精神等）、职业道德和现代思想文化观念。3、培训类别与方式（1）培训类别①入职培训：侧重于对物业管理基本知识及ISO9001（2000）质量体系和各项规章制度的培训；