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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。“新国八条”政策后楼市反应及应对策略深圳中原二级市场战略研究中心ShenZhen.2.23.2011Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010单击此处编辑母版标题样式本文主要观点1.新国八条政策遇上传统春节假期，房地产市场迅速降温。春节期间，新房新增供应继续为零，春节期间客户关注度下降，中原代理楼盘到访量比去年下降3成，成交量上涨129%，一手价格平稳。三级市场成交量降至低谷，同比下跌8成，成交价格继续坚挺。2.“127新政”后，客户可接受的总价有较大的提高，即调控政策将市场上一些购买力不强的客户分离出去，剩下的是一些购买力更强的客户，需求的户型也较新政前要大。而目前购房者心态普遍比较犹豫，受限购、限贷以及利率上浮等多种因素影响。3.对于目前的观望气氛，我们建议开发商采取“速度为王”的原则，快速开发、快速销售、快速回笼资金。通过对不同产品设定不同的销售目标来达成企业总体目标。4.具体营销过程，我们总结了目前市场上主流的几种客户特征，开发商可根据自己的目标客户制定不同的销售策略。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010单击此处编辑母版标题样式新“国八条”内容：¾26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议称为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议宣布了八条政策措施：¾（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。２０１１年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。¾（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010单击此处编辑母版标题样式新“国八条”内容：¾（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足５年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。¾（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。¾（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的７０％的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前２年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010单击此处编辑母版标题样式新“国八条”内容：¾（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有１套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购１套住房；对已拥有２套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。¾（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。¾（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010单击此处编辑母版标题样式深圳出台限购令细则，用外地人身份证购房将受限¾针对目前市场存在有部分购房者，通过补缴税单或补社保等方式获取购房资格，打政策“擦边球”的现象，近日，深圳对此作出了明确规定。市规划国土委强调，对于非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的，必须符合最近连续缴纳１２个月以上且不含补缴的条件；对于提供社保缴纳证明的，必须符合下列条件之一：一是最近连续缴纳１２个月以上养老保险并医疗保险；二是最近连续缴纳１２个月以上养老保险并工伤保险；三是最近连续缴纳１２个月以上医疗保险并工伤保险。¾也即是说：非本市户籍居民家庭购房时提供社保缴纳证明的，必须同时连续缴纳12个月以上的养老保险、医疗保险、工伤保险中的任何两种保险。同时依据社保局的规定，医疗保险和工伤保险是不可以补缴的。¾目前市场普遍规避限购令的方法是利用外地人身份证补缴一年的养老保险，而在新规定下，通过补缴社保证明而获得购房资格的可能性几乎为零，同时又不承认补缴纳税证明的购房资格，因此新政下利用外地人身份证购房的比例将大大降低，在市场还未有新的规避政策前，限购令的效果将会逐步体现。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010单击此处编辑母版标题样式“新国八条”进一步巩固之前的调控措施，堪称史上最严政策¾“新国八条”在巩固之前的限购令和限贷令的基础上进一步出台了更严格的措施，大力打压房地产市场需求，例如营业税更严，二套房贷首付提高至6成等，目前的房地产市场环境可谓是史上最严的时期。200820112009政策先紧后松政策先紧后松417、927政策步步加码，逐步收紧417、927政策步步加码，逐步收紧政策宽松，刺激成交，年底收紧政策宽松，刺激成交，年底收紧停止核准用于购买土地等用途的房企IPO提高土地增值税预征税率打击假按揭、假首付、假房价等行为减免房地产交易税收如营业税征收年限改为2年支持自住型需求，首套普通住宅贷款利率下浮30%税收优惠收紧，如营业税征收年限改为5年贷款政策逐步收紧行政手段强行打压市场需求2010限贷令、限购令营业税超过年限全额征收利率不断提高存款准备金率创历史新高新国八条，史上最严厉的调控政策新国八条，史上最严厉的调控政策Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010单击此处编辑母版标题样式新政后楼市的变化Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010单击此处编辑母版标题样式新政后市场环境成为史上最严时期，相比今年，去年同期政策刚收紧，各项措施还未落实，市场环境相对宽松2010年春节2011年春节房贷基准利率5.94%首付2成，利率最低下浮至七成二套房贷首付4成，利率上浮10%首付6成，利率上浮10%三套房贷大幅提高第三套房贷首付和利率暂停营业税个人购买普通住房不足５年转手交易的，按差额征税个人购买住房不足５年转手交易的，按销售收入全额征税建议各地出台限购令6.6%首套房贷首付3成，利率普遍无优惠限购令近三十余个城市已经出台了限购令¾新政后房地产市场环境成为时尚最严的时期，我们发现新政后很少开发商采取大的行动，纷纷保持沉默陷入观望，市场也没有出现促销行为，但在春节期间，万科两个楼盘的营销活动已经紧锣密鼓地开展起来。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010单击此处编辑母版标题样式新政后楼盘活动——万科红将推出精装小户，启动“梦想万科红置业计划”四重奏¾万科红项目即将推出新的单位，与2月开展系统预热活动。在深圳全城启动“梦想万科红置业计划”，为梦想实现加油，为2011筑家万科红注入希望。项目在2月25日加推3栋56套30-42平1房和23套60平2房，价格分别在19500元/平方米和20000元/平方米左右，当周周末共售出40套。¾为置业者提供精装修品质空间，为爱免去繁琐的装修后顾之忧；¾其购房业主就可以获得红星美凯龙的置业基金及软装基金卡，既可以获得现场购房总价上的折扣优惠，也可以获得在红星美凯龙购买家具的软装基金卡享受5%的折扣优惠¾结合传统的情人节和元宵节特地在2月13日举行了现场马克杯DIY；¾2月17-18日先后举行了现场元宵DIY、猜灯谜、逗利是等符合节日氛围的活动。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010单击此处编辑母版标题样式新政后楼盘活动——万科金色领域开放样板房，并适时推出“万元尊享置业基金”计划¾万科·金色领域法系园林样板房全面开放时楼盘举行了大型的《万科·金色领域高端价值推介会》，应邀媒体专业人士一同分享。同时自2月19日起，凡成功升级《金色护照》客户均可享有“万元尊享置业基金”，并有机会赢取“法兰西浪漫双人八日游”大奖，项目将于26日开盘，目前“万科送你去法国”网络幸运征集已全面启动，幸运关注者有机会获取精美法式礼品，亦有机会参与抽取“法兰西浪漫双人八日游”大奖。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010单击此处编辑母版标题样式新政后楼盘活动——万科金色领域推出的“六重大礼”活动，聚集人气，利用优惠措施刺激成交¾六重大礼:2月19日，持《金色护照》申请尊享客户优惠，并成功升级，重重抽取循环大礼，六重大礼享不停：1.一重大礼：登门有礼，精选商家优惠大礼包，畅想缤纷体验。2月19日至2月20日，凡登门客户均可领取一份万科·金色领域精选商家优惠大礼包，为您呈献国际港缤纷生活体验。2.二重大礼：活动豪礼，iPad及智能小家电，献礼智睿人生。2月19日至2月20日，凡莅临现场并办理登记的客户均有机会刮取时尚大礼，ipad、智能小家电、汽车用品，各种惊喜既刮既得。3.三重大礼：尊享特礼，特约商家独家折扣，持“照”公民方可享有。即日起，客户在万科·金色领域合作商家消费，可享特殊优惠，从容优越尽得。4.四重大礼：升舱好礼，2万元尊享置业基金，领享理想尊崇生活。成功升级《金色护照》且开盘当日成功认购金色领域的客户，均可在《金色护照》3万元优惠的基础之上，额外享受由万科提供的2万元尊享置业基金。5.五重大礼：分享好礼，百元加油卡，“邻”友给力，助跑成功未来。2月19日至2月25日，凡已成功