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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。新政后深圳楼市反应及应对策略！深圳中原事业四部ShenZhen..2011Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010新政下的市场表现|政策趋向|整体市场表现|竞争市场|案例分享新政下的客户变化|客户需求变化|客户心态变化发展商应对策略建议思维导图MindMapCodeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010一、新政下的市场表现政策趋向：史上最严政策，以及2月地方政策细则伊始，奠定2011年房地产市场方向扑溯迷离“新国八条”在巩固之前的限购令和限贷令的基础上进一步出台了更严格的措施，大力打压房地产市场需求，例如营业税更严，二套房贷首付提高至6成等，目前的房地产市场环境可谓是史上最严的时期。200820112009政策先紧后松417、927政策步步加码，逐步收紧政策宽松，刺激成交，年底收紧停止核准用于购买土地等用途的房企IPO提高土地增值税预征税率打击假按揭、假首付、假房价等行为减免房地产交易税收如营业税征收年限改为2年支持自住型需求，首套普通住宅贷款利率下浮30%税收优惠收紧，如营业税征收年限改为5年贷款政策逐步收紧行政手段强行打压市场需求2010限贷令、限购令营业税超过年限全额征收利率不断提高存款准备金率创历史新高新国八条，史上最严厉的调控政策Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010温总理在答记者问时表示，今年对于房价的调控将是三管齐下，政策将从流动性、税收、地方政府问责方面对房地产市场进行调控。收紧流动性抑制需求实施问责制2011年房地产调控要控制货币的流动性。对于物价这一点也是重要的，也就是说消除房价物价上涨的货币基础。运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求。加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。一、新政下的市场表现政策趋向：2011年房地产调控的主要思路——房价调控三管齐下Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010一、新政下的市场表现政策趋向：国八条问责，地方政府首当其冲，可见中央抑制房价过快上涨的决心非常之大1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议称为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议宣布了八条政策措施：（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。２０１１年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010一、新政下的市场表现政策趋向：二套房贷首付比例从5成提高至6成影响不大,营业税政策环境回到2006年时期（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足５年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的７０％的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前２年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010一、新政下的市场表现政策趋向：建设个人住房信息系统为大范围实施房产税铺路（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有１套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购１套住房；对已拥有２套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010一、新政下的市场表现相关政策细则：4月内存贷款利率和准备金利率双双加息，进一步紧缩资金，抑制需求中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整本次加息意在抑制通账，特别的物价上涨压力特别大，调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。加息无可避免影响到房地产行业，加息后1-3年开发贷款利率达到6.4%，个人房贷（5年期贷款）基准利率也达到6.8%，加息将进一步考验房企资金链，个人购房需求也会受到抑制。一季度，居民消费价格同比上涨5.0%。3月份居民消费价格同比上涨5.4%，环比下降0.2%。一季度，工业生产者出厂价格同比上涨7.1%，3月份上涨7.3%，环比上涨0.6%。广义货币（M2）同比增长16.6%，比上年末回落3.1个百分点。、一季度人民币贷款增加2.24万亿元，3月人民币贷款增加6794亿元，同比多增1727亿元。外币贷款余额4775亿美元，同比增长17.2%，一季度外币贷款增加270亿美元。中国人民银行17日宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点，调整后大型金融机构准备金率达20.5%Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010一、新政下的市场表现相关政策细则：深圳出台楼市调控新政，“一房一价”试探，酝酿项目限价政策细则为实现房价控制目标，深圳市或出台新的房地产调控政策。这些新政策可能包括，对每个项目价格上限进行限制，高于价格上限的项目不发预售证，对各个片区制定均价上限；要求新加推单位的价格不得超过上期价格；豪宅项目取消预售，转为现房销售等政策。总体目标是使今年全市整体均价不超过2.2万元/平方米。4月14日晚间，深圳市规划和国土资源委员会发布新闻稿表示，根据《国家发展改革委关于发布商品房销售明码标价的规定的通知》文件精神，从今年5月1日起，将对所有商品房项目实行“明码标价、一套一标”。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010一、新政下的市场表现相关政策细则：首套房贷款利率普遍上浮，银行无钱可贷，买家需求受挫；据南都记者调查，目前深圳已至少有民生银行和兴业银行基本停了房贷业务。普遍的现状是，各家银行就房贷的审批从严。如中国银行超过140万元的房贷申请都要由支行上报至分行审批部进行。与此同时，首套房贷款都开始要按基准利率上浮。据三级市场普遍反映，首套房贷的最新利率情况为：浦发、深发、平安等银行上浮10%，工行、农行、招行等上浮5%，建行按照基准利率，仅中行仍有可能下浮5%-10%；而就二套房贷和商业用房贷款，各家银行都至少按基准利率上浮10%，有的甚至上浮20%-30%。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010一、新政下的市场表现政策总结：资金控制：通过一连串的加息组合拳，进一步紧缩银根，遏制资金流动性过剩，提高置业成本和置业门槛，抑制投资需求，从而达到稳定房价的目的；价格打压：通过“一房一价”、区域限价发售和豪宅销售叫停等手段相结合，首先保证楼市整体价格不上涨，然后再根据政府全年价格控制目标对整体市场价格进行控制，从而实现年初既定的价格预期目标；行政手段：政府问责制当头，而通货膨胀压力依然存在，地方政府不排除在未来使用更为严厉的行政手段以达成政府的调控预期目标，例如：“限价”，“限购”和“限贷”的三限政策细则；Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010一、新政下的市场表现整体市场表现：新政威力开始显现，市场新增供应大幅下降，周均供应量创4年来的新低；数据来源：国土局网站项目销售公示明细市场新增供应：受新政影响以及对后市走向的不确定性，市场观望情绪严重，不少发展商将既定推售计划进行延后，使得市场新增供应量大幅降低，周均供应已降至4年来的最低点；上周全市无新增供应；08001600240032004000480056002007.1.01-072007.12.10-162008.11.24-302009.11.02-082010.10.11-172011年周均261套2008年周均1320套上周02009年周均933套2010年周均817套2007年周均1176套01000002000003000004000005000006000002007.1.01-072007.12.10-162008.11.24-302009.11.02-082010.10.11-172011年周均2.2万平米2008年周均12.8万平米上周02009年周均9.0万平米2010年周均7.04万平米2007年周均11.5万平米Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010一、新政下的市场表现整体市场表现：新房成交量较往年同期有较大降幅，预期中的3月楼市小阳春并未出现；数据来源：国土局网站项目销售公示明细市场成交量：由于新年限购、限