重庆大渡口项目定位报1

重庆大渡口项目定位报告(二)六、土地市场分析1、土地市场反弹成交增加重庆主城区房地产相关用地成交量在2008年触底，至到2009年6月土地市场开始快速反弹，成交量迅速增加。虽然在2009年第四季度，受一系列土地调控政策的影响，成交量略有回落，但土地供应量开始增加，土地市场相对活跃。2009年主城区房地产相关用地成交共114宗，出让土地面积达796.19万平方米，可建建筑面积达到2362.03万平方米，成交量虽不及2006年及2007年，但成交量同比增幅达到了132.19%。2004-2009年重庆市主城区房地产相关用地成交量单位：万平方米数据源：重市土交中心2009年各季度重庆市主城区房地产相关土地成交面积单位：万平方米数据源：重市土交中心2、土地成交价格创新高2009年的土地成交量虽不及2006年和2007年，但土地成交价格却创历年来最高。从2009年下半年开始，多宗土地的拍卖屡屡出现多家实力开发商竟拍的情况，新“地王”频现，重庆地王的纪录在一年之内就4次被刷新。2009年重庆主城区房地产相关用地成交价格达到410亿元左右，每亩土地的成交均价约344万元，平均的楼面地价也达到每平方米1738元，与2008年相比，价格分别上涨了73.98%和72.29%。2004-2009年重庆市主城区房地产相关用地成交金额（单位：亿元）2004-2009年重庆市主城区房地产用地成交均价（单位：万元/亩）数据源：重市土交中心2004-2009年重庆市主城区房地产相关用地平均楼面地价（单位：元/平方米）数据源：重市土交中心3、土地集中度于少数大型房企由于地价高涨等原因导致拿地成本越来越高，土地市场的竞争越发成为资本的竞争，由此导致2009年重庆主城区出让的土地相对集中，集中在少数资金雄厚的大型地产商手中。据初步统计，2009年仅保利、万科、龙湖、中海九龙仓、招商地产、华宇、金科和南方东银这8家地产商在重庆主城区竞得的土地总面积达到377万平方米左右，占全市房地产相关用地的一半左右，竞地总金额达到257亿元左右，超过全市总额的一半以上。从全年成交金额最高的十宗土地了，资金充足的房企购得的这十宗土地总面积达到277.5万平方米，占全市总量的1/3。据初步统计，2009年仅保利、万科、龙湖、中海九龙仓、招商地产、华宇、金科和南方东银这8家地产商在重庆主城区竞得的土地总面积达到377万平方米左右，占全市房地产相关用地的一半左右，竞地总金额达到257亿元左右，超过全市总额的一半以上。从全年成交金额最高的十宗土地了，资金充足的房企购得的这十宗土地总面积达到277.5万平方米，占全市总量的1/3。4、热点组团突出2009年重庆主城区土地成交的楼局基本未变：“三北”区域比例最高，西部区域土地出让逐年增加。另外，几个重点组团的土地市场表示突出。北区2009年最热的组团非江北大石坝组团和江北城组团非属，由于主城最大森林公园鸿恩寺公园的建设、朝天门大桥通车经及江北嘴金融中心建设的开始，使这两个组团成为年度最热的组团，包括保利、中海、龙湖在内的大开发商均在这两个组团展开激烈土地争夺战，年度地王频出于这两个组团。西区最热的组团是大学城组团，沙坪坝全年共17宗的房地产相关用地成交有11宗集中在西永大学城，其中龙湖以超过10亿元拍得的近900亩土地将持续带热该区域。南区的热点组团是南坪弹子石组团，由于年内交通的完善和两江新区、CBD等规划热点，吸引了众多实力开发企业，也催生了2009年底的最后一宗地王。除此之外，相对较为成熟的大石杨组团在2009年也成为龙湖、万科、保利、南方东银等地产商争夺的热点区域。2008年重庆市主城各区房地产相关用地成交情况数据源：重市土交中心七、新政对重庆市场的影响1、重庆新政具体内容一是构建多层次住房供应体系。第一，加快保障性住房建设，明确2010年完成主城区危旧房拆迁362万平方米，“城中村”拆迁420万平方米，棚户区拆迁70万平方米，建成廉租住房220万平方米，开工建设公共租赁房500万平方米。第二，要求普通商品住房及保障性住房供地比例不低于70%，涉及征用农民集体土地的，落实农用地转建设用地计划和占用耕地计划指标，加快征用土地进程，及时向社会公布住房用地年度供应计划，并督促房地产开发企业加快项目建设和销售。第三，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地，并将高档住房土地增值税预征率上调到2%。积极引导开发企业将高档住房项目调整为普通商品住房项目，逐步减少大套型高档住房上市量。二是实施差别化引导政策。第一，支持保障性住房建设，保障性住房项目土地可以实行行政划拨，危旧房拆迁和“城中村”改造安置房享受相关契税和税费优惠，试点将住房公积金结余资金用于政府投资的公共租赁住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房和经济适用住房的建设。第二，鼓励普通商品住房消费，普通商品住房(含二手住房)交易契税按1%征收，住房交易手续费减半收取。对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付，同时在主城区缴纳个人所得税的购房产权人实行财政补助。执行购房入户和公积金贷款优惠政策。第三，限制高档住房和投机型购房消费，重申严格执行国家税费及信贷政策。个人购买普通商品住房超过5年(含5年)转让的，免征营业税；不足5年转让的，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税。个人购买高档住房超过5年(含5年)转让的，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税，不足5年转让的，按其转让收入全额征收营业税。高档住房交易契税按3%征收。三是引导房地产企业合理发展。第一，明确政府引导方向，促进房地产市场供求平衡、结构合理、价格稳定、秩序规范。第二，发挥政策引导作用，引导企业多开发普通商品住房满足大多数居民的消费需求。引导房地产企业集约节约用地，多利用地下空间，对居住用房地下配套建设的车库和设备用房，免交土地出让金和配套费。引导房地产企业参与“森林重庆”建设，搞好小区绿化，房地产开发企业为小区绿化而购买的林木、苗圃不计入绿化施工企业的营业收入计征营业税及附加。四是强化房地产市场监管。第一，加强土地供应管理，保障划拨土地供应，规范土地招拍挂制度，合理确定土地供应的方式和内容，建立健全房地产开发企业诚信档案，限制拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人参与土地出让活动，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。第二，整顿房地产市场秩序，完善商品房预售管理制度，已取得预售许可的房地产开发企业，要按照信息公开的原则，在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。明确各职能部门在房地产市场监管中的责任。2、重庆版“国十条”贷款购买首套自住房（建筑面积大于90平方米）的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；贷款购买第二套住房的首付款比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高。3、新政影响重庆楼市在经历本次调控后，在原来价格基础上，并未出现跌的现象，再加上房产税搁置、重庆保税区正式获批等有利条件，重庆楼市即将进入黄金时代！即地产的重庆时间！房价的抬升也将是必然的。其一，新政期间受影响明显不大，量价均未大幅度下跌。新政实施的一个多内，重庆范围内虽然也出现观望现象，但丝毫没有影响其楼盘的价格，因为细则未出台，大部分开发商也是保持观望。因此并未受太大的冲击。其二，重庆新政有如温柔一刀，杀伤力不大。和大多数的城市如北京、上海等地的细则相比，重庆，3套房并未停止放贷。这对于打击投资炒房来说，只是首付提升至50%而已。而实质上这批人，对于首付的提升是影响不大的。尤其以那些温州财团等，采用一次性付款并不受到影响。而重庆的刚性需求基础大，即使首付多一点，大部分购房者也可以应付。其三，重庆正式获批保税区，重庆城市价值大大拉升。重庆正式获批保税区，这对于重庆来说是一次历史性的转折。这将是提升重庆经济一大历史性举措。重庆的城市价值在西部甚至全国来说都将提升一个台阶。国家政策强有力的扶持，将使重庆绽放新一轮的机遇，外来人口的增加，流动人口的拉大，重庆将再次呈现其人口红利所带来的效应，这必然带动城市地产的发展。其四，新政调控严厉城市广大投资热钱将袭重庆。值得一提的是，重庆的温柔将迎来投资者的新一轮角逐。其经济环境的良性发展，许多受调整政策过于严厉的城市，将纷纷转战重庆这一新兴发展区域，续写辉煌。可想而知，大量热钱的进驻，投资渠道的不足，以地产为投资将会迎来新的机遇。综述：1、发展历程总结从重庆整体市场发展来看，2003年起商品住宅已占整个商品房开发的90%以上。重庆近10年房地产投资总量持续增长，2009年1-11月投资总额首次突破1000亿。2、房产供需总结住宅产品共给近10年重庆主城区商品房施工面积保持稳定增长，年平均增长率在20%左右。2009年1-11月期全市商品房施工面积11970.08万㎡，同比增长12.3%;新开工面积占比呈现波动下滑趋势，从2005年以后，该值在30%附近波动，2007-2008年新开工面积在3500万㎡；竣工占比从2005年开始，下滑趋势明显，住房建设周期拉长。2009年重庆主城区商品住宅实际供应量达1098万平方米左右，供应套数11.50万套,商品住宅中有10万套为高层形态，供应量876万㎡，供应量80%，单套的供应面积也增加，2009年单套高宅平均建筑面积88㎡；主城区商品住宅实际供应套数增加了近3000套，供应量增96万平方米，增9.58%。2009年重庆主城区商品住宅供应房型仍然以两房和三房为主，分别供应4.3万和2.8万套，占总供应量41.4%和26.8%。2009年南部区域（南岸、巴南）供应量增加，占主城区总供应量1/3。北部区域（江北、渝北和北部新）供应量占到总量的37%，近几年供应量首次未超过40%。西部区域（九坡、大渡口、沙坪坝和高新）供应量占总量25%左右，与2008年比比例下降6%左右。住宅产品需求2009年主城区共成交商品房约26.21万套，成交面积达2418万平方米。从大区域的成交来看，北部区域（江北、渝北和北部新区）占到主城区总销售量4成以上，西部区域（九坡、大渡口、沙坪坝和高新区）成交量占主城区总成交3成以上，成交价格和成交量均出现上涨的趋势；2009年大渡口、九龙坡、沙坪坝分别成交58万㎡、280万㎡、274万㎡，三区总合计612万㎡。成交价格2009年重庆主城区商品房总成交额达1041.36亿元，建筑面积成交价格达4306元/平方米，与2008年比增长了每平方米1122元，增幅达35.24%，比2004年翻一倍。拆迁状况九龙坡为三大主拆迁区域之一。人均住宅分析从各区需求值看，渝北区、江北区、南岸区已经处于高需求状态，未来预期将所有调整，其它区域需求压力不高，渝中区该值偏低，商品住房供应相对缺少。平均家庭人口数逐年下降，2008年为2.95个/户，2008年家庭年购买住房为11.9㎡/户。城镇家庭住房购买力相对较强，按100平计算，家庭购房承受年份在10年。3、土地市场总结2009年主城区房地产相关用地成交共114宗，出让土地面积达796.19万平方米，可建建筑面积达到2362.03万平方米。2009年重庆主城区房地产相关用地成交价格达到410亿元左右，每亩土地的成交均价约344万元，平均的楼面地价也达到每平方米1738元。2009年重庆主城区土地成交的楼局基本未变：“三北”区域比例最高，西部区域土地出让逐年增加。第四部分住宅各版块简述一、分区人口从户籍人口与常住人口量可看出：渝中、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸、北碚区有一定流动型人口；大渡口、渝北、巴南人口常住人口基本上已经转为户籍人口；2008年大渡口、沙坪坝、九龙坡三区常住人口总和为216.9万人；从图中可看出，近年渝北区、巴南区外来常住人口增涨量较大，占总体增量的40%；渝中区和北碚区户籍人口数呈现减少趋势，渝中区作为经济中心区域，商业及商务氛围浓厚，流动型人口较多，巴南区和大渡口区户籍人口增长缓慢；南岸近年住宅开发量较大，吸引外来人口落户；巴南区由于城