重庆天江鼎城2期商业项目操作思路初步汇报44页

•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•重庆商瑞商业管理有限公司重庆尚纪投资顾问有限公司Add：北部新区融创金贸时代10栋18F重庆商瑞商业管理有限公司•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问••项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•天江鼎城2期商业项目操作思路初步汇报•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•项目前提1.项目定位(主题/功能/消费者/价格等)2.概念性规划1.商业建筑方量2.业态规划(功能分区/业态分布等)3.项目详细规划与设计(建筑/交通/景观等)4.品牌策略(VIS/SP/PR等)经与贵司前期初步沟通，我们对本项目的前提理解如下：已确定未确定•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•项目思考1、项目定位的最大机会在哪里（项目区位的最大价值）2、打造什么样的产品，实现业主方、购买方、商家三方共赢•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•工作方向打造什么样的产品，实现企业、消费者、商家三方共赢1、项目的最大机会在哪里（项目区位的最大价值）战略思考2、打造什么样的产品，实现业主方、购买方、商家三方共赢业态规划规划设计与配套建议项目定位项目后期经营管理CRN•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•第一部分：战略思考•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•1.区域内常驻人口超50万（五黄社区20万以上，龙头寺社区10万以上，新牌坊-人和20万），流动人口巨大，且企事业单位集中，消费能力强、潜力大。2.地处重庆两江新区核心地段、五黄大社区、龙头寺社区、新牌坊-人和大社区等三大城市居住核心区最核心位置，距观音桥商圈不到3公里。3.观音桥、新牌坊商圈已非常成熟，对本区域有极大的辐射带动作用。区域战略位置•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•项目商圈划定核心区：(1.5KM半径)辐射区：(3KM半径)龙头寺社区+鲁能星城+黄泥磅观音桥商圈+人和社区+新牌坊商圈+五里店+海尔路片区•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•商圈关系图•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•1.本项目正好位于本区域商圈最中心处；2.本项目地处本区域的交通中心，新溉路与兴盛大道交接口，车流量巨大；3.本项目位于本区域商圈与观音桥商圈、新牌坊-人和片区之间的交通必经之路。项目位置优势•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•项目竞争优劣势1.竞争项目：动力国际（16万方）、仁安商业综合体（20万方），竞争项目体量较大，对本项目造成人群分流；2.但同时，竞争项目的成熟，对本区域商圈的商业发展也将有很大的带动作用，由于本项目的地理位置的优越性，将成为本商圈发展的最大受益者；•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•核心区域商业消费支撑能力调查：该区域常驻人均商业面积约：2.37㎡/人，略高于参考值（2.02-2.36㎡/人）流动人口及消费能力转移尚需时间养成核心区商业要素调查核心区周边商业投资价值及经营情况调查：临街商业年投资回报率为：5.5%-8.3%内街商业年投资回报率为：4.5%-6.9%区域内现有商业以生活配套型中低档次消费为主（业态构成及具体情况见市调）该区域目前商业品质与投资回报率偏低，商业价值未养成。此时有非常大的市场空位可以占据，且周边项目竞争力不强。核心区域消费现状难以支撑本项目，必须最大限度争取核心区高端消费人群，并到辐射区域寻找支撑。•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•战略思考初步建议：打破区域商业现状，扩大项目核心区域范围打造继观音桥之后的城市第二级商圈•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•深化阶段的工作内容可辐射区域商业价值所处地块商业现状与未来区域未来商业地块供应量消费能力交通通达性支撑与配套分析要项分析内容•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•第二部分：项目定位•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•终端消费者调查问卷总量300份（核心商圈200份次级商圈100份回收有效问卷183份）核心区域消费者：1.认可度最高的的业态：大型超市、高档/特色餐饮、个人护理(SPA/美容/美发)、银行、社区医疗、时尚购物等）2.消费习惯：每周基本可以达到3-5次，每次消费可达到30-2003.认为可能的问题：到达还不够便利、会不会也做得没什么档次辐射区域消费者：1.认可度最高的的业态：高档/特色餐饮、KTV、酒窖、电影院、个人护理(SPA/美容/美发)、时尚购物等）2.消费习惯：每周基本可以达到0.5-2次，每次消费可达到80-500备注：消费者调查为重要的参考条件，但是当前某些具体内容仍需甄别考虑。•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•商家初访调查初步访谈：39家奥特莱斯运营商，品牌服装3家，化妆品专卖店2家，电影院3家，超市3家，KTV3家，专科医院2家，咖啡3家，SPA美容3家，高端中餐3家，自助餐2家，特色餐饮2家，酒窖/名酒专卖2家，百货2家，豪车经销商3家，银行2家。1、可能意向开店17/39；2、最关注问题（1）该区域商业定位和运作（商业氛围是否能做起来）26家（2）周边资源（新增住宅/新增商业/交通配套等）21家（3）前广场的设置14家（4）物流、人流的交通组织及道路街边的处理10家•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•LivingMall“全生活广场”，也被称为“时尚生活购物中心”。集时尚购物、餐饮、休闲、娱乐、社区高端服务等功能为一体的综合型商业业态。代表项目：台北京华城项目主题定位：“Living-Mall”•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问••项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问••项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问••项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问••项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•BLOCKBusiness(商业）Liefallow(休闲)Kind(亲和)Open(开放)Crowd(人群）街区，做为一种生活模式，不同行临街商业，和临街商业有着本质区别。临街只是一种商业名称，一种街铺而已，人不会因为临街面而修改一种生活方式，而街区本身就是一种便捷的生活方式，因为街区所提供的不供是消费，还有休闲、娱乐，是一种休情的现代化都市格调生活。“住在街上”欧洲发达国家，已经成为富人生活标签。特色概念：时尚生活购物街区•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•定位建议功能定位消费者定位1、五黄大社区、龙头寺-鲁能星城社区、新牌坊-人和片区住户2、江北、渝北区中高收入青年白领及企事业单位1、购物：高端定制、新锐品牌、奢侈品店、免税店、时尚卖场等2、休闲娱乐：RTV、IMAX影院、商务会所、电玩城、蜡像馆等3、餐饮：概念餐厅、高级中餐、西餐、异国美食城等4、生活服务：SPA、健身会所、美发沙龙、高端培训、等5、城市展厅：豪车展厅、品牌概念店、时尚发布广场等形象定位时尚、品质、惬意•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•第三部分：业态规划（初步）•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•利用一套系统、科学的的标准初步筛选潜在的商业业种...........................业种1......业种2体现商业价值和内涵符合消费者偏好及特征符合整体定位与现有商圈商业差异化符合建筑、环境特征备选业种业态思考•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•内部分析——基本要求•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•适合业态探讨第一类:：高品质时尚购物类（租金收益高、业态品质高）品牌服装、化妆品、名表、首饰、奢侈品店、高端定制、免税店等第二类：高端休闲娱乐类SPA、健身会所、KTV(RTV)、电影院（IMAX）、酒吧、高端会所等第三类：餐饮服务概念餐厅、高级中餐、西餐、红酒沙龙、咖啡吧等第四类：普通购物类特色专卖店、精品服装店、时尚卖场、小型超市等第五类：生活服务专科医院、高端培训、美发沙龙、糕饼屋等•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•业态布局建议——持有物业•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•业态布局建议——建议持有物业•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•业态布局建议——销售物业•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•1F：国际精品8×（100-300）、珠宝6×（50-100）、化妆品10×（20-50）、香氛10×（20-50）、名表10×（10-30）、零售连锁店（300-500）、影院售票厅（50-100）、服务台（50）2F：品牌连锁餐饮2×（400-500）、饰品5×（50-100）、潮流服饰8×（100-300）、免税店（500-800）、高端定制3×（100-200）3F：美食广场（3000）、概念餐厅3×（800-2000）、西餐（1000-2000）4F：主题餐厅5×（400-600）、高级特色中餐（2000-5000）5F：IMX电影院（5000-6000）、电玩城（2000-3000）、饮料小吃茶座配套（100-200）业态面积预计——建筑面积•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•第四部分：规划设计相关建议•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•规划相关建议商业空间交通组织关键词：休闲广场、开敞街区、巧用天桥关键词：现代、时尚、品质、地标风格与景观关键词：整体风格、休闲区域、景观、发布广场、VIS•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•商业建筑与空间关键词：现代、时尚、品质、地标1.一个地标性的建筑不但能够拉高品质、提高辨识度，更是初期提升知名度和人气的好方法。也是本项目能够成为区域核心、第二商圈的有效辅助。2.整体建筑风格建议采用现代/超现代的创意设计，外立面可采用通透的整体玻璃立面、特殊造型和局部创意设计的组合，并考虑使用大型灯光、LED屏幕和巨幅广告予以辅助。•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•交通组织关键词：休闲广场、开敞街区、巧用天桥1.前置广场建议设置在主要车行道一侧，并在商业建筑之间和地面停车之间根据情况设立一些休闲空间，以聚集人气、疏散人流。2.打造“街区”概念，内街入口尽量开阔、有吸引力，并且通达性强，为内街吸引人气。3.建筑间天桥能够充分利用，用作小型铺面/花车/休闲区，防止建筑空间之间商业氛围断流。•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•景观与配套关键词：整体风格、休闲区域、景观、发布广场、VIS1.打造整体风格，提高项目品位与价值，为后期商业租售和经营打好基础。2.商业街内设立休息区，成为周边人群到来和购物休闲之余的好去处。3.关节处设置景观小品或者是特色商业建筑，增加观赏性和功能性。4.安置小型发布广场，成为未来商业宣传、SP/PR活动的预留场所。5.VIS先行，保障统一的风格与效果，并便于前期项目整体包装。•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•第五部分：后期经营管理（CRN）建议•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•CRN建议一、聘请有经验的招商团队1、商家资源较为匹配——减小项目操作难度；2、较好的招商经验——专业招商能大大节约项目打造周期；3、成熟合理的操作流程——控制因合同、宣传册及口头承诺等产生的风险。一、聘请有经验的后期经营管理团队如：1、发布广场组织活动。如**产品发布会、促销活动、现场艺术表演、节庆活动等；2、如何通过营销、活动、经营策划等运作方式推动项目的快速成熟。•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•打造周期周期：建筑主体完成后1.5-2年另：建议持有部分内街关键位置商业，招租带动其它商铺销售——打造概念、制造气氛，快速销售。服务形式：前期商业策划+4万方持有商业招商代理•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•合作方式建议根据项目实际情况，为保证项目定位的统一性，建议合作方式为：前期商业策划+后期招商代理•项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问••项目策划•商业规划•商业代理•咨询顾问•of21SOMETHINGABOUTUSTel：023-88708818Add：重庆北部新区金童路融创金贸时代10栋18F重庆商瑞商业管理有限公司成立于2007年，前身为重庆尚纪投资顾问有限公司，是一家专业从事商业地产（含社区商业、临