搜索
PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-1-重庆宏西吉“永川凤凰湖”项目投资报告永安信股权投资基金管理有限公司2013年8月PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-2-本报告仅提供给永安信基金的合伙人及意向参与此次投资的投资人；本报告涉及被投资方和本基金的核心商业秘密，鉴于已与被投资方签署了严格的《保密协议》，任何泄漏都可能导致交易无法达成，或被起诉，并因此承担法律责任及遭受经济损失；为了维护我方全体合伙人的利益，本报告的接收人承诺，未经我方同意不得以任何方式将本报告及本报告的内容提供给第三方，否则应承担相应责任。永安信股权投资基金管理有限公司2013年8月声明PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-3-目录第一部分投资概述第二部分投资流程第三部分尽职调查第四部分交易方案第五部分风险控制第六部分投资总结第七部分收益分析第八部分投资文件PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-4-投资概述投资对象：重庆泽通房地产开发有限公司,该公司是重庆宏西吉房地产开发有限公司（以下简称：宏西吉地产）为开发“永川凤凰湖项目”而设立的项目公司；宏西吉地产是一家注册于重庆的优秀房地产开发企业，具有国家一级开发资质；经营状况良好，正处于快速发展期投资金额：1亿元人民币资金用途：缴纳土地出让金（占地140亩，土地出让金共约2.1亿元，已缴纳8200万元，宏西吉地产再自筹2800万元）到位时间：2013年9月10日前（具体时间以正式出资通知为准）投资期限：12个月投资回报：33%/年，每六个月支付一次投资收益PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-5-目录第一部分投资概述第二部分投资流程第三部分尽职调查第四部分交易方案第五部分风险控制第六部分投资总结第七部分收益分析第八部分投资文件PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-6-投资流程3.尽职调查•签署框架协议后，投资经理、风控经理及审计经理入驻重庆宏西吉地产，各就其职，开展了项目实地考察、市场调查、法务调查和财务审计。•随后经过与项目方的反复沟通及材料补充，项目小组于8月6日完成了法律尽调报告、财务尽调报告及投资分析报告。2.商务谈判•投资部经理与宏西吉地产进行沟通，同时拟定投资框架协议并进行商务谈判。1.项目立项•获得项目初步信息，并初步判断项目的投资价值，经投资工作会议确认该项目立项。•本项目于2013年6月6日投资工作会上正式批准立项通过，发布了《项目立项书》，并明确了项目经理为刘雷，风控经理为李明杰，审计经理为李良。PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-7-投资流程（续）4.投资决策•本项目于2013年8月19日在北京举行的投资决策会上予以通过，决定正式将该项目推荐给投资人。•项目推荐后，将明确各合伙人之间的出资额度，并落实投资人出资分配及到位时间；同时投资人可以申请对本项目进行实地考察，永安信基金投资人管理中心将予以安排和协调。PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-8-投资流程（续）6.投资实施•根据协议签署情况，提前7天通知投资人出资到位；•出资到位后7天内完成股权转让、资金到位、工商登记以及委派董事。7.投资后管理•投资完成后，风控经理每两个月对项目进行一次例行检查，并对投资风险进行预判和评估；投资经理每个月向投资人进行一次项目情况汇报；投资期满前两个月风控经理会对收回投资做一次确认或准备违约处置。•本项目按照预定的方式退出，资金安全地返回基金账户，如发生违约，我方将实施违约处理办法。5.投资文件签署•预计将在2013年9月5日前完成投资交易文件的签署PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-9-目录第一部分投资概述第二部分投资流程第三部分尽职调查3.1融资方调查3.2项目调查第四部分交易方案第五部分风险控制第六部分投资总结第七部分收益分析第八部分投资文件PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-10-融资方简介重庆宏西吉房地产开发有限公司成立于2005年,拥有房地产开发一级资质，是重庆市第七届房地产开发企业五十强，中国房地产开发企业500强宏西吉地产从涪陵到彭水，相继打造了“宏西吉·香江豪庭”、“宏西吉·香江庭院”、“宏西吉·香江豪园”和“宏西吉·香江国际港湾”等一系列优质楼盘。并因此先后荣获“重庆市房地产开发AA诚信企业”、“市守合同重信用企业”、“金融资信AA级企业”、“房地产开发先进企业”、“信用品牌企业”、“杰出贡献企业”、“全国信用AA级企业”等各类荣誉。工程施工及地产开发项目荣获“重庆市巴渝杯优质工程”、“重庆市优质结构工程”、“市级文明工地”、“消费者满意楼盘”、“消费者信得过单位”、“售后服务先进单位”、“用户满意地产项目”、“用户满意物业管理项目”“十佳优秀小区”和“詹天佑质量金奖”等荣誉PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-11-营业执照PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-12-股权结构重庆两路建筑工程有限公司任应元重庆宏西吉房地产开发有限公司（注册资本5000万元）60%张洪和24%股东名称出资方式总出资额(万元)持股比例重庆两路建筑工程有限公司现金300060%任应元现金120024%张洪和现金80016%16%任应元张洪和85.74%14.26%PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-13-实际控制人任应元宏西吉地产公司董事长控股股东汉族，出生于1963年11月15日，高级工程师•先后在重庆市北碚区复兴建筑工程公司、重庆两路建筑工程有限公司、重庆春祥物业发展有限公司、北城致远集团二建、宏西吉地产等公司任施工队长、工程处长、总经理、董事长等职务；•清华大学EMBA，清华总裁校友联合会常务副理事长和“管理实践研究委员会”委员。•连续多次担任政协委员，获得优秀企业家、新思维人物等诸多社会荣誉。经营业绩宏西吉地产先后开发了“香江豪庭”、“香江庭院”、“香江豪园”等楼盘，并以其优异的成绩获得重庆市第七届房地产开发企业五十强，中国房地产开发企业500强。PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-14-高管团队姓名职务性别年龄学历简历盛大乾总经理男55本科1976年至1982年基建工程兵学校任职参谋,1986年至1988年重庆建筑专科学校处长，1998年至2000年中建总公司重庆公司副总，2000年7月至2006年6月重庆广播电视大学副校长，2011年至今宏西吉地产总经理。陈彩风副总经理女49大专1994年至1998年5月在重庆渝北一建从事办公室管理工作，1998年5月至2003年9月在北部新城建设集团有限公司行政部从事行政管理工作，2003年10月至2005年10月在北城致远集团二建公司任办公室主任，2005年11月至今在重庆宏西吉房地产开发有限公司工作，担任副董事长，分管行政人力资源管理、营销策划管理工作。尹慧青财务总监女38本科1997年至2003年湖南省第六工程公司出纳-财务科长，2003年至2007年国际金融报社会计，2007年重庆长帆地产会计，2007年至今宏西吉地产财务总监。PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-15-开发业绩序号项目名称产品类型项目地点建筑面积（万㎡）竣工时间1香江豪庭住宅重庆涪陵1420092香江庭院住宅重庆涪陵720113香江豪园住宅重庆彭水152011合计36序号项目名称产品类型建筑面积（万㎡）土地面积（亩）项目地点预计销售收入（亿元）预计竣工时间1香江国际港湾住宅54164重庆彭水27.820172普子特色镇住宅8.99135彭水普子镇3.59620143香江豪园住宅17100重庆彭水7.652015合计25.9923539.046宏西吉地产及其关联企业已开发项目宏西吉地产及其关联企业正在开发项目PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-16-项目展示-【香江·豪庭项目】宏西吉香江豪庭•建筑面积14万平方米，2010年交付使用。地处涪陵区滨江CBD中心，龙王沱成熟社区，中山路繁华地段，涪陵的滨江文化轴心，老城区典型的中央生活聚集地，是涪陵地标级楼盘。PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-17-项目展示-【香江·庭院项目】宏西吉香江庭院•“香江庭院”项目，位于涪陵区南门山，总占地面积9810平方米，总建筑面积6.69万平方米，其中地上建筑5.39万平方米，地下建筑面积1.29万平方米。由两栋塔楼及裙楼组成，分二期开发建设。该项目已于2012年底竣工交付业主。PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-18-项目展示-【香江·豪园项目】宏西吉香江豪园•香江豪园是重庆宏西吉地产在彭水县打造的大型坡地建筑高尚住宅小区。本项目位于重庆市彭水，总用地面积6.57万m²，总建筑面积约33万m²。小区南临汉关路，北面为郁江并与滨江路相连。•香江豪园位彭水城区中心较繁华地段，城市配套完善，周边有县人民法院、人民医院、学校及商业设施；小区北侧郁江水质清澈、景色宜人。PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-19-项目展示-【普子特色镇项目】宏西吉普子特色镇项目•彭水县普子生态酒乡特色镇项目，街道全长1260米，宽22米，总投资约1.2亿元，建成一座特色景观亭、三个牌坊、一个休闲广场和一个具有明清时代风格的建筑群。统一规划建设普子镇公交车站、农贸交易市场等商业，把外环街打造成集休闲、商业、住宅、公共交通为一体的具有苗族特色的民族示范样板场镇街道。PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-20-目录第一部分投资概述第二部分投资流程第三部分尽职调查3.1融资方调查3.2项目调查第四部分交易方案第五部分风险控制第六部分投资总结第七部分收益分析第八部分投资文件PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-21-项目概况项目名称永川凤凰湖项目项目性质住宅+商业项目位置项目地块位于重庆市永川区凤凰湖片区与兴龙湖片区交界处，地块编号：A-04-4/5；占地面积占地140亩，净用地约117亩建筑面积规划总建筑面积：21万㎡，其中，住宅面积：12.52㎡；商务公寓面积：2.16万㎡；商业面积：9712㎡。土地现状净地，本项目的供水、供气、供电及通讯网络干线已全部铺设完成，排水进入市政排水系统；周边道路全部形成，城市公交系统完善。项目进展已摘牌，前期已交土地出让金8200万元；土地拆迁、平整已基本完成；2013年8月31日前补交1.2亿元土地出让金；2013年9月动工建设。PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-22-项目概况（续）取得凭证PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund-23-项目区位永川区地处重庆西部、川渝黔三区汇点，东距重庆市区55公里，西离成都276公里。全区幅员1576平方公里，辖16个镇、7个街道，总人口110万，是重庆规划建设的“城区面积100平方公里、城区人口100万”的重点城市。永川区PEReport2013/08EverassionPrivateEquityFund