搜索
1巴南鹿角项目投资可研重庆金科地产发展部2013年7月20日2目录1.项目介绍第3-21页2.宏观市场分析第22-41页3.规划设计专题结论与预案第42-43页4.销售预案分析第44-45页5.敏感性分析第46-47页6.投资分析结论第48页7.项目风险分析第49页8.综合分析和建议第50-51页一、项目介绍31.项目位置项目位于巴南区鹿角组团，新建成鹿角立交附近。目标地块42.巴南区鹿角组团简介:①鹿角新城位于重庆市主城区东南部，东临樵坪山风景区、西靠铜锣山、北接茶园新城、南至南温泉风景区，是重庆主城21个大型聚居区之一。鹿角新城车程10分钟至南坪商圈，20分钟到达解放碑和江北观音桥，30分钟到达江北国际机场。②鹿角新城坐落于素有“两大肺叶”之称的南山、樵坪山之间，花溪河蜿蜒东西，区域内温泉丰富，养生文化发达，境内山、水、林、泉、瀑、洞之胜皆具，更有“南塘温泳”、“峭壁飞泉”、“建文遗址”等著名南泉十二景。樵坪山10分钟车程20分钟车程重庆两大肺叶鹿角组团简介55总面积：约15平方公里规划入住人口：约21万人交通开投集团负责储备的土地面积：12平方公里（商住用地10平方公里，教育科研用地2平方公里）M分区约3平方公里、平均容积率约2.0；N分区约3平方公里，平均容积率约1.8；Q分区商住用地面积约1平方公里；研发用地面积约2平方公里；R分区约3平方公里、平均容积率约1.5；鹿角新城规划简述6鹿角隧道（规划）至南岸七公里燕尾山隧道（建成）内环至李家沱内环高速米兰路通江大道出让地块融创项目鹿角新城交通区位I.东临樵坪山风景区II.西靠南山风景区III.北接茶园新城IV.南至南温泉风景区V.内环鹿角立交可达组团内；规划中鹿角隧道可连接鹿角与巴南九公里李家沱的联系VI.规划当中轨道8号线、12号线VII.车程10分钟至南坪商圈，20分钟到达解放碑和江北观音桥，30分钟到达江北国际机场。7鹿角新城规划鸟瞰图中央御院融创伊顿庄园通江大道米兰路玉马路地块位置鹿角地界鹿角组团价值点梳理①主城二环规划新的十一个大型聚居区之一。②鹿角组团向北依托茶园城市副中心，向南依托界石工业园区产业支撑。即可视为以上两个区域的拓展延展区。就目前茶园、界石发展阶段分析，鹿角整体价值有限。③组团内发展顺序是自北向南延伸。其中首期推出的M分区用地项目可借势茶园。茶园城市副中心的城市骨架已形成，其下一步发展将以核心区（金科世界城所在商务商业区）为中心向南，首先与鹿角组团成片发展，其次再向北长生镇延伸。④鹿角产业尚处于起步阶段，在茶园的产业也未能形成规模之前，鹿角组团整体仍应考虑借力茶园，以城市房地产开发为主要投资点。⑤从本企业角度考虑，茶园世界城项目接近收官。6月3日，南岸区府正式搬迁茶园新区办公，意味着茶园在历经十余年发展后进入加速超车的通道。茶园城市副中心在未来将快速呈现。有必要继续在茶园片区的投资。而相对茶园北部（城投储备长生区域）土地，我们认为鹿角M分区价值更大，土地价格谈判空间大。9一、项目介绍103.项目区域规划图地块周边用地规划图本次公示出让3#地融创勾地范围：3#、5#、6#地块轨道交通8#线站点一、项目介绍114.项目位置（卫星图）项目位于巴南鹿角组团M分区——和茶园组团南边界接壤目标地块一、项目介绍125.项目地形图I.地块现状地貌：丘陵、鱼塘。II.地块内一组10kv高压线穿过III.场地内高点与周边道路最大高差约30米6.1项目周边土地成交情况：一、项目介绍鹿角组团自成一体。周边三公里范围内近一年内无土地成交。历史成交数据即雷家桥我司和融创13一、项目介绍地块内尚余少量拆迁，坟墓，农房等地块浅秋、鱼塘、山头等原生地貌。开挖量大。147.1项目现场照片一、项目介绍158.项目周边配套一公里范围内无配套唯一，融创伊顿庄园自身商业配套一、项目介绍169.项目控规指标及出让信息——竞买须知中有暗藏设置的条件出让信息地块编号总地价(万元）楼面地价(元/㎡）每亩地价(万/亩）保证金(万元）报名截止时间交地时间567412000267113482013-7-2912：002013-9-30付款节奏竞买保证金为起始价的20%，8月29日前支付完毕剩余土地出让价款。储备机构巴南区人民政府二、宏观市场分析1.巴南区宏观基本情况：巴南区位于重庆主城南部，2012年常住人口约为94.62万人。巴南区是重庆南部新兴的工业大区，包含汽车摩托车、装备制造、医药化工、资源加工为重点的四大支柱产业，是重庆特色专业市场群和现代物流中心的重要基地，是主城知名的生态宜居区和温泉旅游度假基地，未来城市定位为“江南新城、主城第三增长极、城乡一体发展示范区。”项目指标2010年同比增速2011年同比增速2012年同比增速基本经济指标户籍人口（万人）88.30.8%88.3%89.510.5%城镇人口（万人）66.9372.047.6%地区生产总值（亿元）308.716.3%395.116.8%420.810.6%全社会固定资产投资（亿元）327.320.6%339.726.9%429.225.8%工业增加值（亿元）128.721.4%183.418.4%171.2-5.5%社会消费品零售总额（亿元）107.428.0%138.128.6%163.818.6%地方一般预算收入（亿元）19.9540.1%30.150.0%34.113.4%城镇居民可支配收入（元）1909011.1%2195315.0%2467212.2%房地产指标房地产总投资（亿元）88.76.0%105.518.9%172.863.8%商品房销售面积（万方）140.598%113.44-19%178.5657%17二、宏观市场分析1.巴南区宏观基本情况：巴南是以工业为主导的新型工业区，经济实力以及房地产开发水平在主城中排名靠后，近几年来随着产业发展，第二产业人口不断增多，房地产发展逐渐提升。区域常住人口（万人）（排名）城镇人口（万人）(排名)GDP（亿元）(排名)人均GDP（排名）社零总额（亿元）（排名）人均可支配收入11年房地产投资（亿元）12年销售面积（万方）12年销售均价巴南区91.9（4）39.55（7）308.7(7)33592（9）107.4（7）19090（9）88.7(7)178.56(6)5056（9）渝中区63（8）63（6）553.0(1)87782（1）344.8（1）20050（1）105.5（5）134.42（8）8690（1）大渡口区30.1（9）26.27（9）177.2(9)58874（2）26.4（9）19091（8）38.2（9）95.44（9）6142（5）江北区73.8（6）68.37（4）391.4（5）53034（4）231.3（3）19181（3）207.9（1）309.57（2）7858（2）南岸区76（5）67.17（5）351.2(6)46214（5）206.9（5）19115（4）178.6（3）306.72（3）7304（3）九龙坡区108.4（2）88.64(1)589.6(2)54389（3）256.5（2）19115（4）138.6（4）245.10（5）6014（6）北碚区68（7）36.74（8）232.4(8)34172（8）82.8（8）19092（7）55.1（8）138.67(7)5579（8）沙坪坝区100（3）84.36（3）419.5(4)41954（7）200.6（6）19288（2）101.5(6)314.9（1）5747（7）渝北区134.5（1）85.44（2）573.6(3)42649（6）230.3（4）19093（6）197.3(2)282.94(4)6603（4）未标注年份均为2011年数据。1819“十二五”发展定位是：江南新城、主城第三增长极、城乡一体发展示范区。——江南新城。包括巴南和南岸两区二环以内至长江沿岸全部区域。按照“一城两翼，联动发展”的空间开发战略，优化提升铜锣山西翼城区、开发拓展东翼城区。扩大城市规模，优化公共空间，完善服务功能，提升城市品质。建成国际化现代都市区、国家中心城市的窗口。——主城第三增长极。以江南新城、麻柳沿江开发区为主要载体，大力发展现代制造业、战略性新兴产业，积极承接沿海产业转移，加快推进城市化、工业化和国际化进程，与两江新区、西部新城发展逐步形成鼎足之势，辐射带动重庆南部区域发展。——城乡一体发展示范区。在全区范围内加快推进统筹城乡综合配套改革，推进交通基础设施、社会公共服务、生产生活服务等城乡一体建设，就业、金融、信息服务和社会保障城乡全覆盖。以江南新城辐射带动特色小镇建设，城镇化率达到85%。城乡差距明显缩小，在全市乃至全国形成示范效应。区域发展——江南新城、主城第三增长极、城乡一体发展示范区1.巴南区宏观基本情况：20二、宏观市场分析2.1重庆市商品房市场分析：2012年重庆商品房市场累计成交2284万方，月均成交190万方，市场回归真实消费时代。2012年重庆市场供销比0.94，供销较为平稳，且略低于1，消耗部分库存，但存量基数依旧较大。2012年重庆成交量位列全国第一，但近五年市场起伏很大，类比全国，受调控影响亦大。0.94190万方/月21二、宏观市场分析2.22011-2012年主城九区商品房成交量分析：2012年，巴南区区商品房成交面积为178.56万平方米，居于主城中等靠后。2011年成交面积（万㎡）2012年成交面积（万㎡）涨幅平均线050100150200250300350400500550157%254%135%156%124%149%136%193%145%133%巴南区北碚区北部新区大渡口区九龙坡区江北区南岸区沙坪坝区渝北区渝中区22二、宏观市场分析2.32011-2012年主城九区商品房成交均价分析：2012年，巴南区商品房成交均价为5056元/平方米为主城最低。5476560774526245587174376799625865999898505655798238614260147858730457476603869092.3%99.5%110.6%98.3%102.4%105.7%107.4%91.8%100.1%87.8%0%20%40%60%80%100%120%020004000600080001000012000巴南区北碚区北部新区大渡口区九龙坡区江北区南岸区沙坪坝区渝北区渝中区2011成交均价（元/㎡）2012成交均价（元/㎡）涨幅2011年—2012年重庆主城九区住宅成交价格对比分析巴南区北碚区北部新区大渡口区九龙坡区江北区南岸区沙坪坝区渝北区渝中区92.3%99.5%110.6%98.3%102.4%105.7%107.4%91.8%100.1%87.8%2011年成交均价（元/㎡）2012年成交均价（元/㎡）涨幅0200040006000800010000（以上价格为建面价格）23二、宏观市场分析2.4巴南区房地产发展概况：①2011年受政策影响，巴南区成交量有所下降，但随着2012年市场回暖，成交大幅上涨，但售价因11年下半年的下调使得成交均价环比下降。②2013年1-5月，成交价格上升趋势明显。时间2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013/1-5商品房总销售面积（万㎡）69.9583.14130.01140.59113.44178.5680.34涨幅（%）83%19%56%8%-19%57%-商品房建面均价（元/㎡）2358292029964669547650565735涨幅（%）22%24%3%56%17%-8%-------住宅销售面积（万㎡）————121.22102.78105.83148.46涨幅（%）——————-15%3%40%住宅建面均价（元/㎡）————2961480955345394涨幅（%）——————62%15%-3%243.房地产版块划分：唯一参照系——茶园组团。二、宏观市场分析江北区江北区渝中区南岸区中环高速南段(已通车)通江大道(全线