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投标书致：东莞市浪琴花园小区业主委员会：一、在研究了浪琴花园的招标工作方案和考察了项目现场后，我们愿意按人民币（大写）住宅：壹圆捌角正/月/平方米，别墅：贰圆捌角正/月/平方米的投标价，遵照招标文件的要求承担浪琴花园小区的物业管理项目的实施。二、我们同意在规定的投标文件有效期内，严格遵守本投标书的各项承诺。在此期限届满之前，本投标书始终将对我方具有约束力，并随时接受中标。三、在物业服务合同正式签署生效之前，本投标书连同贵单位的中标通知书将构成我们双方之间共同遵守的文件，对双方具有约束力。四、我们理解，贵单位不一定接受最低标价的投标或贵单位接到的其他任何投标。同时也理解，贵单位不负担我们的任何投标费用。投标人（全称）：东莞市华际物业管理有限公司法定代表人或其授权的代理人（职务、姓名）：日期：二OO八年五月二十八日中标后承诺针对浪琴花园小区现有的情况，若我司中标，为更好地为浪琴花园业户服务，遵循我司“以人为本、诚信经营”的服务宗旨，我公司郑重承诺：一、保证各项物业服务标准不低于目前水平。通过科学的管理、优质的服务，使业户满意率达98%以上。二、建立物业管理专家定期督导小区服务的机制。联系东莞市物业管理协会，邀请行业专家定期对小区物业服务进行督导，确保物业服务质量。三、建立5万元服务质量保证金。保障在浪琴花园物业服务过程中无因管理不善造成的物业及附属设施、设备损失。如有发生，我公司将按实际损失作出赔偿。四、确保物业专项维修资金分帐到户。我司将通过各方关系协助业主委员会规范专项维修资金管理制度。五、本公司若有幸中标，同意在签定的《物业服务合同》合同期限中采取“1加1”合作方式。先试用一年，一年后通过考评满意后再续约，反之解聘。东莞市华际物业管理有限公司二OO六年五月二十八日东莞市浪琴花园小区物业管理投标书东莞市华际物业管理有限公司目录第一章前言一、东莞市浪琴花园概况…………………………………………………………1二、东莞市浪琴花园主要技术经济指标一览表…………………………………2三、东莞市浪琴花园物业特征和认识……………………………………………2四、东莞市浪琴花园实现管理目标………………………………………………3五、东莞市浪琴花园物业管理现状分析…………………………………………3六、浪琴花园物业管理总体思路和服务设想……………………………………8七、采取工作管理措施……………………………………………………………9第二章管理服务内容及拟采取的管理方式一、管理服务内容…………………………………………………………………11二、拟采取的管理方式……………………………………………………………111、浪琴花园服务中心架构、机构设置………………………………………122、运作机制……………………………………………………………………133、信息反馈渠道………………………………………………………………144、管理工作的控制方式………………………………………………………155、激励系统……………………………………………………………………166、工作流程……………………………………………………………………17第三章日常管理服务一、房屋共用部位、共用设备设施维护和管理要求……………………………19二、公共秩序维护管理要求………………………………………………………20三、道路、交通车辆管理要求……………………………………………………21四、环境卫生管理要求……………………………………………………………22五、园林、绿化管理要求…………………………………………………………24六、维修服务要求…………………………………………………………………24第四章管理服务人员的配备一、服务中心人员配备……………………………………………………………26二、拟派浪琴花园主要服务人员简介……………………………………………27三、其他岗位人员岗位基本要求…………………………………………………27第五章管理服务人员培训及人员管理一、管理服务人员的培训…………………………………………………………301、培训目的……………………………………………………………………312、培训原则……………………………………………………………………313、培训方式……………………………………………………………………324、培训的形式与内容…………………………………………………………325、培训后的跟查或评核工作…………………………………………………336、服务中心培训计划…………………………………………………………34二、人员管理…………………………………………………………………………361、管理服务人员的录用和选拔……………………………………………362、管理服务人员的选拔过程………………………………………363、留住人才…………………………………………………………374、淘汰机制…………………………………………………………37第六章物资准备计划情况一、管理服务人员住房……………………………………………………38二、服务中心用房…………………………………………………………38三、拟投入的物资装备计划………………………………………………39第七章便民服务与经费收支预算一、便民服务………………………………………………………………401、便民无偿服务项目………………………………………………402、有偿服务项目……………………………………………………41二、经费收支预算………………………………………………………421、物业管理收支预测汇总表………………………………………432、管理服务收费成本预测明细表算………………………………443、增收节支措施……………………………………………………48第八章管理规章制度一、公众管理制度…………………………………………………………50二、内部岗位职责…………………………………………………………50三、管理运作制度………………………………………………………51房地产E网-房地产物业管理资料库页四、员工考核制度及标准……………………………………………51第九章小区档案的建立与管理…………………………………………52一、小区档案资料的建立……………………………………………52二、小区档案资料的管理……………………………………………53第十章拟达到的各项指标及实施措施…………………………………56第十一章社区文化文明建设一、浪琴花园社区文化活动构想……………………………………58二、浪琴花园社区文化活动实施方式………………………………59三、实施浪琴花园社区文化活动的保障措施………………………62四、浪琴花园社区文化活动项目计划………………………………63第十二章物业公司简介……………………………………………67第十三章中标后承诺………………………………………………68附件一工作流程附件二制度汇编房地产E网-房地产物业管理资料库页第一章前言一、东莞市浪琴花园概况东莞市浪琴花园位于东莞市塘厦镇大屏嶂林场内，一期开发时间始于1996年，至1999年开发完毕。一期总占地面积17762平方米，建筑面积23617.92平方米，建筑类型：小高层（不带电梯）12栋，别墅8栋，共260个单位。浪琴花园二期开发时间始于2000年。二期总占地面积为46662平方米，已开发土地面积22569平方米，建筑面积32588.84平方米。建筑类型：小高层（不带电梯），分为维多利亚区、爱丁堡区、伯明翰区、共367个单元。二、东莞市浪琴花园主要技术经济指标一览表（见下表）主要技术经济指标一览表名称数量名称数量占地面积64424M2室外消防栓按实际数量住宅建筑面积56206.76M2（已开发）楼层消防栓按实际数量总户数627户梯灯按实际数量汽车5辆电梯无天面正压送风机按实际数量电梯无发电机组1组生活水泵按实际数量专用变压器房按实际数量消防水泵按实际数量防盗门按实际数量消防喷淋水泵按实际数量三、东莞市浪琴花园物业特征和认识东莞市浪琴花园有充足的阳光、新鲜的空气，绿色的草地，周边更有各种完善配套的生活设施，是业户修身养性、健身娱乐的乐园。为此我们根据东莞市浪琴花园小区的实际情况，制作了东莞市浪琴花园物业管理方案。物业管理以服务为本，管理服务对象是业户，因此服务中心将工作定位为：“以人为本，诚信经营”的物业管理服务目标定位，充分了解小区业户的需求，根据东莞市房地产E网-房地产物业管理资料库页浪琴花园物业的本身特点与物业管理的各个要素，从实际出发，深入挖掘设计和开发思路，在地理位置、物业特点、市场定位的基础上，确立对东莞市浪琴花园物业管理的整体构想和管理思路。四、东莞市浪琴花园小区实现目标1、通过高质量的服务，使业户满意率达98%以上。2、定期向业户发放物业管理服务意见征询表，对合理化建议整改率达100%。3、通过科学的管理、优质的服务，浪琴花园的服务按照全国物业管理示范住宅小区标准进行管理。五、东莞市浪琴花园物业管理现状分析1、环境卫生管理东莞市浪琴花园小区物业管理服务现由东莞市怡城物业管理有限公司进行，小区内垃圾能做到日产日清。根据2003年下半年住户意见征询统计情况中业户对环境卫生满意率达98%。特别在前段“非典”时期，怡城物业公司联合街道定期对公共区域进行消毒，为抗“非典”的最后胜利奠定了坚实的基础。2、社区文化建设进入21世纪的人们对物质享受已转为精神健康享受，人们对自身的居住环境已不满足于过去刚刚发展起来的单一的物业管理服务，住宅区对他们来说是工作八小时以外的重要集聚地，是人们接受精神文明熏陶的重要场所，所以他们都希望生活在文化气息浓厚，富有现代生活品味的环境之中，从而得到高品味人生体验和精神上的满足。目前，浪琴花园小区的社区文化活动较少。在去年下半年住户意见征询统计情况中住户对社区文化满意率只有69%。因此，我司决定将通过落实专职人员、落实活动场所、落实活动经费、落实活动方式和活动项目来保障和促进社区文化活动的开房地产E网-房地产物业管理资料库页展。在“四落实”的基础上结合以人为本的精神来开展社区文化活动。在落实专职人员方面，我司拟成立社区文化活动小组。组长为小区业主委员会主任（熟悉社区文化，热心公益事业，个人素质好），组员为业主二名组成。服务中心经理兼职管理人员，顾问为物业公司有关领导和社会有关人士；在落实活动场所方面，我司拟利用小区现有的环境，从绿化和设施方面进行整改，依社区文化活动的功能需要，在不违章、不扰民的情况下，对公共场所进行改造利用，为居民创造良好的社区文化活动场所；在落实活动经费，我司拟通过服务费中出一点，管理者酬金中出一点，向周围商家拉赞助来出一点，热心公益事业的住户自愿赞助一点的方式，多方位的筹集活动资金；在落实活动方式和活动项目方面，我司要从小区居民的实际诉求出发，选择小区居民喜闻乐见的活动项目和方式，做到节假日和平时相结合，有松有驰的开展活动，平时可开办文化知识讲座或学习班，传授文化知识和家政技能，以知识提高小区居民的日常生活品味，或者开展一些体育活动，使小区居民在紧张的工作之余，还能强身健体；适逢法定节日、中国传统节日或西方节日时，要结合节假日的放假时间和节假日特定的文化内涵来开展活动，比如：劳动节，开展我爱劳动征文或演讲比赛，六一节前后，可组织小朋友进行游园活动，重阳节，开展尊敬老人的夕阳红棋牌比赛，国庆节，进行热爱祖国、热爱家园的摄影比赛，圣诞节，举办圣诞老人派发礼品活动。我司承诺，将以“四落实”作为保障，开展形式多样的社区文化活动，在丰富小区居民8小时以外业余生活的同时，也能关注到小区居民的精神世界。3、设备设施管理我司在进驻小区进行管理后，将采取以下措施来保障设备设施的正常使用：（1）对小区