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欧美亚大厦形象策略Preface豪宅，是地产界最富神秘感，及最具煽动性的字眼，它对顶峰阶层，在物质层面和精神层面所带来独特利好，注定让其成为，上流人士追求的首选对象。PART1市场分析高端住宅市场基本认识2大品牌主导高端市场大型的品牌企业、大品牌的开发商，现在在高端住宅领域占有了绝对的份额。（如：万科、远洋、金地、龙湖……）1浑南，城市富人区•最早的河畔花园带动效应、两大5星级酒店（万豪、喜来登）的市场影响力、浑河的不可复制的自然景观优势。•目前沈阳高端住宅扎堆浑南地区（如：金地·长青湾、浦江盛景湾等）。•经济开发区拥有众多著名国际企业，高收入人士、外籍人士众多。•浑南，是体现国际化趋势的高端生活区。3高端住宅的产品趋同高端住宅在标准上有趋同趋势：区域、配套、景观的优势、价值感包括等。高端项目基本认识皇朝万鑫国际大厦东北首座白金五星级国际大厦•豪华精装•公寓起价：21000元/M2•一居室35-155平米|二居室102-148平米|三居室200平米新华国际金融中心天玺•价格：15000—24000元/M2•面积：45—466M2•2栋30层，规划496户•精装标准：近5000元/M2香港豪宅精装修标准，国际品牌精装修•1000M2的精装修入户大堂•近2000平米的主题会所•物业服务顾问：仲量联行。根据不同需求量身制定菜单式服务40万平方米城市功能综合体——城心地标国际开发团队：世界豪宅专家万科·金域蓝湾•高层,小高层•清水房8000元/M2左右•精装修房源11000元/M2左右•面积：145-189M2•超大尺度楼间距、约400米中央景观带“沈阳首家泰式风情住区”世贸·行政公馆•香港新恒基集团•地处沈阳市繁华的金融贸易开发区（CBD）的核心区域，紧邻地铁2号线•城市功能综合体(五星级酒店、甲级写字楼、大型商业、高档公寓)•建筑面积34.4万平方米（由一栋260米，和两栋100米高建筑构筑而成）•单价：9000—10000元/M2•面积：49—116M2一期：全成品公寓，定位行政公馆华润中心·悦府•由2栋高层、3栋超高层组成•面积：100—300M2为主•采用安全智能系统，提供安全、舒适的管家式服务•独特的单元大堂设计•星级酒店标准的公共部位装修金廊核心区域内标志性的住宅群远洋·和平府•别墅均价：15000元/M2•洋房均价：11000元/M2•高层均价：8000元/M2•面积：56—230M2•别墅、水岸洋房：西班牙；高层：新古典风格低密度、多元建筑群落中央湾区第一府沈阳在售高端住宅价格在30000元/M2以下面积大小不等，基本在300M2以下，没有纯粹的集中大户型产品目前的标杆型项目全部为豪华精装修（万鑫、天玺）以上不是我们的对手本案主力面积在400平米以上，价格在千万以上，是沈阳未曾所有的顶级豪宅。与其他高端项目不处于一个竞争层面，所以，我们在沈阳的对手只是我们自己。我们是——豪宅之上的豪宅真正的层峰圈层房市金碟颠覆、缔造沈阳城市顶级豪宅新标准是直接区别于其他高端项目的优势。由绝对顶级物质生活，到精神愉悦在享受绝对高端的物质生活之上，享受精神愉悦，是我们更高层次的追求。为什么可以这么说？房市金碟卖点输理我们是什么样的豪宅？KeyA:奢侈配置1.主力户型在400M2以上，单价40,000元/M2左右，总价在千万以上的城市平墅2.顶层约10套1,000M2左右的空中别墅3.独一无二的电梯入户4.超大面宽社交型客厅5.L型观景回廊6.国际品牌精装：8,000元/M27.5星级酒店式超豪华挑空大堂8.全套家居智能化、及安保系统9.顶尖物业公司我们是什么样的豪宅？KeyB:绝佳地段项目位于浑南城市高端住宅区域KeyC:稀缺景观我们是什么样的豪宅？紧邻浑河，俯瞰奥体中心，拥有不可在生的稀缺的城市人文景观我们是什么样的豪宅？KeyD:奢华全成品从硬装到家具、配饰,全部奢华精装修。KeyE:全定制我们是什么样的豪宅？定制——不仅是品质，更是专属独有（相关建议）1.装修定制：菜单式室内风格精装方案；菜单式家居，配饰由欧美国际著名室内设计机构提供方案由专业团队进行采购，全程一站式上门服务2.服务定制：专业的英式管家服务（每层配备一名）根据客户需求，提供个性化管家式服务其他全套的酒店式服务系统我们是什么样的豪宅？KeyE:顶级精神领地顶级会所：建立会员制俱乐部——独特圈层的消费品，生活方式符号性。如：•圈层社交PARTY•高端活动，如GOLF，马术等•奢侈品发布、慈善拍卖等•各种高端艺术品鉴赏与讲座代表项目如：北京荣尊堡峰会俱乐部、北京星河湾四季会等IAC旗下囊括了40多个国家的220多家世界顶级俱乐部，45家高尔夫球场，80家健身运动俱乐部。对商务人士来说，在世界各大主要城市都有适合举办高级会议或宴请嘉宾的华贵场所。通过协议，可拥有IAC全球联网俱乐部的使用特权和奢华服务。颠覆、缔造——沈阳顶级城市豪宅六大标准1.千万级阶级也有有门第之分，真正的话语权圈层2.国际化建筑气质，可以与传统别墅抗衡的城市平墅（超大面积）不仅满足家庭，更满足社交需求3.最好的地段，不可复制的人文景观对城市稀缺资源的占有，向来是阶级的特权4.最顶级的硬件配置完美细节，人性设计，顶级配置，身份专属的标签5.定制型全成品从硬件装修到家具软装饰，量身定制，一步到位，充分体现客户个性，与国际化审美6.贵族化的定制型专属服务英伦管家服务，贵族气质，满足层峰阶层的家庭与社交等特殊需求最顶级的专属俱乐部，成为城市生活之荣耀在浑河沿岸孕育着这样的生活站在城市的最巅峰拥有豪强的气度与智慧他们需要一种真正的满足尊崇私有的专属安排圈层内更直接的交流方式房市金碟独一无二的，占据不可复制的人文景观的城市豪宅颠覆沈阳顶级豪宅固有观念是，沈阳城市豪宅的新典范是，层峰人士高端生活方式的标志我们，只为臻萃懂得欣赏生活的善藏者。沈阳首席藏品级城市平墅本案是——房市金碟谁在消费豪宅？意国时尚与《中国新闻周刊》联合发布“意国时尚2009中国16大奢侈品城市排名报告”中东三省对十大奢侈品购买力强大东北富豪收藏或购买的重点——玉器、古董、名车，顶级奢侈品等。什么是奢侈品——舶来概念：luxury好的、贵的、非必需的（如：百达翡丽、法拉利、爱马仕、CARTIER、Vertu等）意国时尚2009—2010中国奢侈品城市排名他们的两大特点：对价格敏感度低他们习惯于从总体印象决定购买与否，与中低端客户相比，他们对产品单位价格的敏感度低，选择界面较广。对项目价值判断敏锐强调所购商品物有所值或物超所值，而不是物美价廉。当其心理预期价值远超过项目的实际价格时，较容易做出购买决定。只卖最贵。最贵的一定是最好的。如果没有人知道我在干什么，那我做的就全都没意义。长春中南·南湖一号首次开盘时高价房全部售完性价比房型销售滞后现场购房者并非真正客户，而多为司机、保姆或亲朋通过电话遥控购买楼王产品销售时，大多数客户未仔细询价且不清楚户型，只问“哪个是最好的？”案例在现场提供停车场的情况下仍有客户将自己的劳斯莱斯停在售楼处门前以便让所有客户一眼看到。2008年开发，水景地产,特色别墅面积区间167-400平方米15000元/M2客群消费特征洞察-1注重圈层观念影响力引发利益与具备影响力的人结识，是标榜自己价值的方式。长江商学院的学费一涨再涨仍有大把人趋之若鹜宁愿排几个月等待课程对于商场之上叱咤风云的实战型管理者而言理论技巧真的那么重要么？一纸MBA的证书背后隐藏的是更直接而利益的目地比千金更难得的是，圈层人脉关系对某个阶层的人而言看演唱会如果自己买票是丢面儿的事一定要持赠票入场才显得有场面于是当张董获得“朋友”6000块赠票后为表感谢，豪掷两万请朋友消费一来一往间，哥们情意更加深厚。看似不等价的交易背后换得的是超值的人际关系巩固。一餐晚饭在多个场所交替完成吃饭赶场成为一种潮流。“赶场”显示着拥有多种重要的社会关系并表示受社会认可度。客群消费特征洞察-2身份型消费让人知道我的经济实力，是很重要的事。是顶级产品消费的支持者富豪都有收藏的癖好东北富豪更为显性——玉器、古董、名车，顶级奢侈品，都是其收藏或购买的重点收藏品，是一种投资更是审美眼光的再肯定。同时，也是身份与文化品位的标签。当年沈阳LV专卖店开幕仅两小时时间全部货品脱销这在全球奢侈品营销历史上是第一次遭遇疯抢没有名牌货帮衬怎么能显出我的富豪身份？客群消费特征洞察-3眼界高对好东西具备清醒认知，明白什么才是匹配自己的。孩子的教育是决定家族未来的基础出国镀金成为“富二代”的必经之途接受的不仅是教育更重要的是眼界与品位的再提升。沈阳富豪鲜有戴XXX和XXX手表，因为这两个品牌成了有钱人的标志，坊间人尽皆知，真正富豪圈内人更喜欢不张扬又显身价的名表，如百达翡丽、爱彼和宝玑。——中国新闻网他们是谁？市民阶层底层中产稳定层中产初层上层（稳定资产层）中上层（新资产层）权力顶层财富顶层1000万以上价格客户____位于社会阶层的上层--顶层知识/能力财富型各实体公司拥有者,及董事级高管各大中私营企业主文化/娱乐/体育界的名流资源财富型与政府领导有直接或间接关系,靠社会关系网与资源得到财富者权力财富型政府职能/监管部门---高官政府事业单位领导人无论是靠自身知识与能力创富者,还是依靠权利与社会资源得到财富者,他们都有各自不同的圈子，不同的价值观及不同的生活方式。但他们都是在各自圈子里,甚至在社会中，具有影响力的财富名人，或是想成为名人的财富拥有者。客户定义——在社会或行业内有强大影响力的顶峰人群客户核心特征——通过财富，建立身份与品位认同的标签对于这些财富客群来说——一种顶级产品，代表一种顶级生活与品位是对自身圈层与财富的肯定，是身份地位的标志。是对生活品位的诠释，用以满足物质之上的精神愉悦。PART4传播概念财富阶层的特殊性，决定我们的诉求出口。他们对于优越的物质的基础要求，已经成为购买的最基本条件。财富是身份的标志品位是身份的象征，也是财富的标志核心概念推导从奢侈品看本案的形象与气质贵族的艺术品贵族的标志身份的标志地位的象征品位的表达文化的象征奢侈品，是满足财富人群最好的藏品也是满足精神愉悦的最好载体。奢侈品不是流连于产品的外在，而是在缔造一种高端的生活态度，不凡的气质品位与身份感，是形象传达的核心。本案与奢侈品是气质，身份感的共通——是身份的标志物，是生活的收藏品广告语创意SLOGAN-1千万级城市藏品平墅·项目物理定位，直接传达项目的属性品质·千万级：凸显本案高端豪宅的至尊品质·城市：本案所在区位浑南新区的城市属性·藏品：既是顶级收藏品，也是顶级阶层收藏一生的地方·平墅：具有别墅空间尺度，与城市官邸气质的奢华品质大宅层巅风范·门第尊荣SLOGAN-2·层巅人士的专属生活领域，彰显气宇非凡的风度与气势·中国家族的尊贵生活场，门第的尊崇荣誉在此光耀传承奢华礼序·润泽东西SLOGAN-3·本案兼具外在的奢华品质，与内在的礼序涵养·礼序空间井然排列，涵养家族伦理规范与长幼秩序·迎纳西方文明，承载中国文化，将中西方文化发扬光大城市藏品·极致人生SLOGAN-4·城市：本案所在区位浑南新区的城市属性·藏品：既是顶级收藏品，也是顶级阶层收藏一生的地方·本案顶级品质与精致服务匹配巅峰阶层的极致品位与专属生活极致人生·润泽东西SLOGAN-5·本案顶级品质与精致服务匹配巅峰阶层的极致品位与专属生活·迎纳西方文明，承载中国文化，融中西文化于一体，进而发扬光大NAME创意NAME-1藏峰•藏：收藏。本案是